浅析住房按揭贷款资产证券化

一、文献综述

美国学者Shenker 和Colletta(1991)定义资产证券化是：一种独立的可市场化的股权或者债券，将富裕财产打包出售，具有较大的流动性。Folarin Akinbami(2010)强调金融监管的重要性，认为一套完整的法律法规以及信用评级机构可以较妥善解决由于金融自由化引起的一系列问题。Krugman(2010)认为宽松的汇率环境更适合实体经济的增长，因此国际资本流动刺激了国内GDP 和就业的发展。李瑞红(2011)从资金的流动性管理入手，比较了中美银行流动性的风险管理，并着重研究了与我国银行运作程序相似的日本银行流动性风险管理，最后得出利于我国银行流动性发展的若干建议。王荻(2014)结合美国次贷危机的经验和教训，从定性和定量两方面分析了MBS 在中国深化发展的可能性。费方域等(2012)认为银行内生流动性风险是金融系统性风险的来源，在此基础上所研究的银行内部潜在风险以及加强个人住房按揭贷款的风险管理成为研究金融系统性风险的方向。

二、资产证券化在美国的发展

1、资产证券化在美国的发展

资产证券化的含义即是指针对那些流动性很差的现金资产，在金融市场上将其转化为可以自由买卖的证券这样一种行为。美国资产证券化自20 世纪70 年代开始发展，至今已有近半个世纪的历史，其中以住房按揭贷款发展最为迅速。

2、美国资产证券化对我国的借鉴意义

(1)资产证券化是将长期贷款资产变现，解决贷款资金来源的最佳渠道。金融机构仅靠吸收存款、发放贷款等传统融资方式无法解决房贷资金矛盾的问题，而资产证券化本质上是一种商业模式，通过调节资产负债表，将信贷资产打包出售进行融资。

(2)二级市场做市商推动美国总产证券化的发展。由美国联邦政府设立的用于提供贷款并进行贷款担保的专业化组织房地美和房利美进一步推动了住房按揭贷款的发展。由于两家特殊的政府支持金融机构银行，抵押贷款公司和其他放贷机构购买住房抵押贷款，再将其证券化后打包出售给其他投资者，所以它们是美国住房抵押贷款的主要资金来源。

(3)美国法律法规的完善为资产证券化提供了保障前提。美国的法律制度保障了资产证券化产品转让的便利性，放宽了行业标准。随着资产证券化的发展，政府又相继出台了《证券投资者保护法》、《金融资产证券化投资信托法》等一系列法律法规，为资产证券化的发展提供了规范制度。

(4)金融市场融资理财产品的创新是金融市场供需双方理性选择的结果，是对传统担保类信贷的修正和改进，其在体制转型，诚信逐步提高，文化日益融合的今天，在产品的设计定价和风险等方面更能适应投资者的需求。

三、我国资产证券化及住房按揭贷款的发展

1、资产证券化的现状

目前我国资产证券化的发起主体已涵盖各大商业银行和金融公司，资产支持证券的投资者结构也由最初的商业银行日渐多元化。同时，我国信贷资产支持证券的范围正在逐步扩大。截至2014 年，信贷资产支持证券余额为960 亿元，占资产证券化存量的74%，说明由银监会审批中国人民银行主管发行的信贷资产证券已成为我国资产证券化的中流砥柱。表1 显示了我国房地产近几年的变化。

2、我国住房按揭贷款的现状

我国信贷资产证券化开始于2005 年，2008 年危及全球的次贷危机使信贷资产证券化的发展遭受了打击，2012年我国继续开展证券化业务。截至2015 年4 月，我国债券市场有220 多家境外投资者，持有整个证券市场的余额6000 多亿元，其中金融机构累计发行信贷资产支持债券近4500 亿元。对于商业银行来说，如果不能把握好住房按揭贷款等中长期贷款在整体信贷资产中的比例和结构，将有可能使钱荒再现。

当前，我国信贷资产证券化仍处于发展阶段。一方面，商业银行仍处于面向社会公众吸收存款作为放贷资金的局面，融资渠道单一;另一方面，由于商业银行的业务缺陷，借款人提前还款行为无法提前预知，由此会形成资金错配从而加大流动性风险。目前，我国商业银行的住房按揭贷款还存在分散性、隐蔽性和滞后性等缺陷。表2 为近年来我国商业银行发行债券情况

3、资产证券化对我国商业银行的影响

(1)证券化可以增强商业银行资金流动性。2009 年新启动的巴塞尔协议的修订和完善，对流动性风险的可操作性和可计量性提出了新的标准。而关于流动性监管计量指标则有一部分反映在商业银行的资产负债表和现金流上。一是资产证券化的投资主体由传统的货币市场的参与者扩大到保险公司、大型企业等机构投资者，同时丰富了短期债券、股票等投资产品，扩大了资金来源;二是商业银行在特定时期可以通过资产证券化将利率风险从贷款风险中分离出来，从而有效地管理利率风险，增加了融资的集中度。

(2)证券化的发展使得国家货币政策对实体经济的影响逐渐减弱。资产证券化的发展拓宽了金融企业融资渠道，优化资源配置，满足资产需求，改善市场体制的运行，金融市场将发挥主导作用，加大银行体系对实体经济的支持力度，货币政策工具作用减弱。

(3)证券化的发展分散了银行过度集中的信贷风险。由于缺乏流动性的资产如贷款在央行实行宽松或者紧缩性的货币政策的时候影响较大，而那些证券化活跃的资产，例如债券和股权的发行，受到的影响则不明显，通过资产证券化，可以降低贷款额度，从而降低行业贷款集中度风险。

(4)资产证券化的发展促进商业银行业务转型。随着利率市场化的发展，银行资金来源成本的上升使得商业银行不得不降低传统业务比重，而银信合作、理财产品等影子银行的出现以及互联网金融的发展则受到了广大储户的欢迎，银行脱媒现象日益严重。

四、银行发展住房按揭贷款遇到的问题及解决措施

1、我国商业银行发展住房按揭贷款遇到的问题

(1)贷款利率过低，商业银行缺乏将住房按揭贷款发行扩大的动力。现行个人住房贷款利率虽然在一定程度上有所提高，但仍然低于其他类型的非住房贷款利率，这就在一定程度上降低了贷款人的收益，由此我国资产支持证券的投资者兴趣不足。

(2)住房按揭贷款成本上升。2008 年，国内银行信贷总额不足22 万亿，经过几年的扩张，如今已扩大到将近50 万亿。信贷规模的扩张，虽然在一定程度上提高了银行之间的竞争力，但同时也降低了银行的收益率，扩大了信用风险。

(3)银行管理存在的诸多问题阻碍了住房按揭贷款的发展。一是假按揭的现象普遍存在，即仅由开发商在商业银行提供阶段性的保证担保，存在较大的信贷风险;二是商业银行对于贷款逾期催收工作做的不到位，对部分散盘按揭贷款未执行开发商保证金制度。

(4)我国商业银行对住房按揭贷款的审核评级制度还不完善。目前我国商业银行的审核评级系统严重缺失借款人的个人资料、融资特征等信息，信息的缺失和失真使得按揭贷款的信用风险上升，大大弱化了整个信用评级体系。

2、促进我国信贷资产证券化健康发展的若干建议

(1)增强商业银行发行资产支持证券的动力。在当前情况下，商业银行业可以选择将不良贷款和金融理财产品进行捆绑销售的方式，盘活资金存量。考虑在会计、税收等制度方面增加相应的配套措施，主动将中长期贷款转化为资产证券化，以增强银行进行资产证券化的动力;推动商业银行混业经营，成立信托公司，组织发行证券，进行金融控股。

(2)商业银行应加强对贷款人的风险管理。由于我国法律制度和个人信用制度的不完善，商业银行在进行贷前审查时，应充分运用风险评级机构的测评和分析方法，对借款人的借款资格和还款能力进行评定。在贷后管理中，加强对逾期贷款的催收力度，对已发放贷款的还款情况进行监控和跟踪。

(3)建立完善的法律体系。2007 年的次贷危机爆发以后，次级贷款违约率上升，造成次级贷款金融产品的信用评级和市场价值迅速下降。因此，期望依照资产证券化来解决不良资产等问题无异于天方夜谭，只有通过建立完善的法律体系，明确证券公司、债务人、信用评级机构、投资者和托管银行等主体在资产证券化中角色，才能加快其健康发展。

(4)加强银行信贷结构的调整。银行在立足于资产负债配置的基础上，应通过加强内部利率调整和投资产品的加权风险管理等手段，促进资金流动性、安全性和盈利性的提高，分散信贷风险，优化信贷结构。