商业银行住房贷款抵押证券化的发展探索

【摘要】住房抵押贷款证券化最早出现在20世纪70年代，我国住房抵押贷款证券化发展缓慢，受到多种因素的影响，本文先简单分析住房抵押贷款证券化相关知识，进而分析商业银行住房抵押贷款证券化的发展对策。

【关键词】商业银行 风险 住房抵押贷款证券化

资产证券化是20世纪出现的金融产品，住房抵押贷款证券化也是资产证券化的一种，具有很大的优点，次贷危机的出现导致住房抵押贷款证券化的有效性受到质疑，开展住房抵押贷款证券化是必要的措施，本文主要分析商业银行住房抵押贷款证券化的发展。

一、住房抵押贷款证券化概述

住房抵押贷款证券化是为抑制通货膨胀而采取的一种措施，银行帮助客户将收藏款证券化，稳定资金来源，住房抵押贷款证券化设计到的理论主要有四种，资金流原理是中心原理部分，在证券化前需要选择合适的基础资产，保证资金流的稳定性，才能保证投资者本身利益。住房抵押贷款证券化发起人主要是住房抵押贷款的发放人，发行人只要是一些特设机构。

二、商业银行风险分析

随着我国住房制度的不断改革，个人住房贷款业务不断发展，银行业个人住房贷款业务得到迅猛发展，住房贷款的不断攀升对金融市场起到的作用越来越强。我国目前金融市场开放程度比较低，商业银行个人住房贷款风险逐渐开始显现。

银行普遍重视个人抵押贷款，在有担保的情况下，认为个人抵押贷款属于一种低风险的信贷产品，因此各个银行存在抢占市场份额的情况，过度的竞争必然导致个人抵押贷款门槛的降低，引入一些高风险的消费者，对商业银行带来极大的风险隐患。

购买房产需要具有一定的经济基础，采用银行按揭贷款方式对老百姓的收入带来很大的影响，虽然国家出台了一系列遏制房价上涨的措施，但是房价仍然在增长，这将会导致个人抵押贷款支付能力的下降，给商业银行带来极大的风险。从我国近几年的住房贷款中，可以看到不良贷款率呈现上升的趋势，在银行贷款业务中，个人抵押贷款占到了15%以上的不利，这将会极大地增加商业银行的风险。

从信用风险分析，包括了借款人的信用风险、银行内部的信用风险以及开放商的信用风险等。商业银行的风险来源还包括了利率风险，商业银行利润来源的主要部分是利息收入，利率风险主要来自证券投资者的利率风险、提前偿还风险以及购房者的利率风险。

三、商业银行住房抵押贷款证券化的发展对策分析

商业银行开展住房抵押贷款证券化有利于转嫁信用风险、分散利率风险以及提高资产的流动性等，国家开发银行和中国建设银行已经作为试点单位进行住房抵押贷款证券化，试点阶段存在的问题主要包括早偿率较高、内部信用增级不足、缺乏机构投资者以及中介机构发展滞后等问题。

据国际银行业发展的统计数据分析，西方国家非银行金融机构的地位逐渐下降，银行业的传统表内业务地位也是不断下降，银行业的盈利逐渐想着表外业务转移，住房抵押贷款证券化是表外业务的重要类型，存在很多大的发展空间，在发展中建立从以下几方面的关注，推动住房抵押贷款证券化的发展。

在推动住房抵押贷款证券化发展中需要密切关注住房价和经济走势，商业银行在提供住房抵押贷款业务时需要保持清醒的头脑，需要明白住房抵押贷款证券化仅仅是对冲风险，并不会消除风险的存在。近年来我国房价不断攀升，商业银行因为个人抵押贷款可行性很好，一旦出现低迷的经济状况，就会导致房价下降，银行的坏账、呆账就会大幅度上升，增加风险。因此商业银行需要时刻保持清醒，认识到房价变化引起的风险。

在推行住房抵押贷款证券化中需要加强客户审查力度，美国次贷危机的起始原因是会因为降低了放贷标准，忽视了贷款者的偿还能力，近些年我国商业银行普遍存在重视住房抵押贷款证的情况，为抢占市场份额，放宽业务办理条件，为不良住房抵押贷款埋下了隐患。因此商业银行需要及时发自按可能不利于银行风险的各种因素，在提供审批手续中，需要加强客户资料真实性的审核，从源头上控制风险，避免信息的不对阵，减少恶意欺诈行为。

在住房抵押贷款证券化推进中，需要加强银行之间的合作和竞争。我国长久以来的融资方式比较单一，金融风险主要集中在银行体系中，开展住房抵押贷款证券化能够增加支配资金来源，同时也导致了银行同行之间的竞争，因此银行同行之间需要建立合作机制，完善个人征信系统，减少恶意欺诈行为，积极创新，规范在住房贷款抵押业务领域的竞争。除了以上几种措施之外，政府部门也需要加强监督，不断培养专业人才。

四、结束语

综上所述，本文主要分析商业银行住房贷款抵押贷款发展对策，随着我国金融市场的逐渐开放，发展住房抵押贷款证券化已经成为一种必然的发展趋势，住房抵押贷款证券化在转移风险的同时也存在潜在风险，我国在推行住房抵押贷款证券化的过程中，还需要深化金融体制改革。