我国商业银行住房抵押贷款的风险及其防范

摘 要：房地产在国民经济中的特殊地位以及牵涉到千家万户、各利益主体的切身利益，加上近几年房价持续大幅上涨及宏观调控的双重影响，房地产价格涨跌状况和房地产市场发展格局深刻影响到消费者、投资者、地产商、银行、政府以及各房地产相关从业主体。本文对我国商业银行住房抵押贷款进行分析并针对其风险提出有关对策。

关键词：商业银行 住房抵押贷款 流动性风险

一、我国商业银行住房抵押贷款的主要风险

1、信用风险

这种贷款的限期比较长，加上在贷款期间银行对借款者很难进行全面的了解，所以借款人随时都可能产生违约行为，又称违约风险。分为主动违约与被动违约.主动违约是指借款人基于利益的考虑而有意或故意违约。当违约所产生的利益超过其损失时就会产生主动违约。被迫违约指借款人，因一些原失去了还债能力所发生的违约。

2、流动性风险

流动性风险是指借款人住房贷款的持有现金是不容易的，可能会遭受的损失有两个方面，一是贷款不及时清算的银行和金融市场上出现更多的投机损失已获得良好的应用前景，另一个是存款利息的存款或银行的住房贷款不及时清算出现需要的资金周转困难所欠债务结算， 最严重的是由于现金流问题和破产的银行，破产。

3、抵押物风险

抵押物风险是指因典质市价值消失或降低或处分本钱过高而使贷款人遭受的损失。抵押住房可能会因各种自然灾害和认为灾害而遭损毁，例如地震、火山爆发、水灾、火灾等住房会因此受损从而导致抵押住房价值灭失或下降；抵押住房的价值会因经济区域布局、交通布局等的变化而下降；在抵押住房处分中，因产权纠纷、律师费上升等原因而需花高昂的处分费用，从而会降低贷款人处分抵押住房实际所能获得的收入。

4、利率风险

利率风险分为贷款利率和存款利率风险。贷款利率风险是指市场借贷资金由于经济波动和政府经济政策变化等因素造成的不可预知的变化而产生的风险，因此，住房贷款利率上升的市场，超过约定的利率而给贷款人带来的损失。银行损失主要决定于约定的利率低于市场利率水平支付住房贷款，未来的贷款金额，贷款期限和还款方式。贷款回收期越远，提前还款金额少，由贷款人遭受更大的损失。相反就会越小。

二、我国商业银行住房抵押贷款风险的主要原因

（一）逆向选择和道德风险

逆向选择源于银行与借款人之间在贷款合同发生前所存在的信息不对称。对于个人住房贷款而言，当银行贷款条件越来越苛刻时，接受贷款者主要是两类人，一类是真实购房者中的信用状况较差者，他们对于未来能否及时还款考虑不多，考虑的往往是如何赖帐、扯皮；另一类是投资、投机者。他们利用个人住房贷款进行炒房投机或在证券市场上投资、投机，一旦投资、投机失败，银行的资金回收就面临风险。结果，银行为防范风险而制订的严格措施或者比较高的利率反而带来了更大的风险。个人住房贷款中的道德风险是借贷双方由于追求自身利益最大化而忽视自己的道德义务，给另一方带来伤害和损失的可能。

（二）商业银行流动性过剩

货币市场的高流动性主要缘于目前有利可图的行业太少，银行难以找到一个比较合适的放贷企业。在流动性过剩压力下，为保证业务增长和提高盈利能力，商业银行存在盲目竞相追逐大户，非理性降低贷款条件的冲动，从而不利于有效防范信贷风险。特别是房贷相对来说是优质资产，银行两头放，一边为开发商贷款，另一边放消费者的按揭，两边的资金都源于银行，风险更大。

（三）住房贷款购房中投资性购房比例过大

一般正常的房地产市场 投资性购房比例一般在10%-15%之间10年左右的租金就能收回投资 我国目前特别是京沪杭深广等热点城市投资投资性购房比例占30%-40%左右早已大大超过投资性购房比例应控制在15%以内的警戒线，这些地区的房子要 70年以上的房租才能收回投资。从收益回报率来看实际上毫无投资价值。

三、我国商业银行住房抵押贷款的风险防范措施

（一）完善住房抵押贷款的法律法规

相比一般的房地产现房抵押借款，是购房契约、借款契约、抵押条约、保证条约和委托契约关系的结合体。虽然政府对此进行了相应的管理并且定制了相关法律规范，但仍旧出现一些法律法规已经与目前我国房地产金融成长的实际前提不符的情况，有些法律条目实质抽象、缺少可操作性等缺陷。因此，应该从住房交易，评估，安全来加快法律法规的完成，形成一个难以控制的市场主体和市场行为。

（二）推进个人信用制度的建设

伴着个人征信体系在全国正式运转，个人到各国任何一家银行办理信用卡或住房贷款时，银行将请求盘查申请者的个人征信记录。假如有不良还款记录，那么银行有可能请求个人提供典质、抬高贷款利率或贷款额度会相应减少，乃至回绝其贷款。如果申请人拒绝允许银行检查信用记录，银行将有理由不给予大量的贷款和信用卡。推动使用者爱惜自己的信用，也督促了从单位信誉和品德约束渐渐过渡到以个人信用担保为主的国法限制的信用里去，有利于完美个人信用的法律环境和技巧。

（三）强化保险保护机制

与购房人的贷款银行的住房抵押贷款合同的签订须在住房按揭保险买房子。日常生活中的保障，以住宅实现典质担保，经过其保障，解决由于其意外灾害，损失的风险，可以更充分地保护抵押权人的利益。在这一点上，当保险事故发生时，行使代位权的“有限”贷款银行，将保险资金沉淀，或要求购房人的保险金提前偿还贷款。

（四）严格规范抵押贷款的审核程序

严格执行安全法律，选择合格的注册机构合法登记资产。期房抵押贷款尚未建造房屋作为抵押品，由于预售商品房抵押贷款，抵押人未收到《房屋所有权证》，抵押人提前购买享受商品房是一个选择的权利，因此，银行和抵押贷款生效依照商品房销售合同（销售）理事会抵押登记手续，登记机关也不能发行房屋他项权证。此时，抵押登记手续时，要求开发商提供《国有土地卡》和《商品房预售许可证》，银行应当进行严格仔细的审查，防止错误和丢失的物品。贷款人在接到借款人的贷款申请后，应该对借款人的信用状况进行审查。

（五）采取利率可变形时发放贷款

贷款人通过与借款人签订协议，明确在市场利率发生变化时，将相应调整贷款利率。如果市场利率上升，贷款人可以通过调整贷款利率的办法避免或减轻损失。利率的调整实际有两种情况，一种是住房贷款市场利率上升时提高贷款利率，另一种是存款利率上升时根据存款利率上升幅度相应提高贷款利率。不过借贷双方的权力是对方等的，贷款人在市场利率上升时可要求提高贷款利率而降低风险，借款人在市场利率下降时，可要求提高贷款利率而降低利息支出。贷款人也可同借款人达成协议，在发生通货膨胀时，根据通货膨胀率相应提高贷款利率，以降低购买力风险。借款人亦可要求在一般物价水平下降时，相应降低贷款利率。不过由于通货膨胀经常发生，采取利率可变贷款形式对贷款人是有利的。贷款人也可与借款人协商，若其他金融投资报酬率上升时，可相应提高贷款利率，而降低市场风险。但如果是这样，借款人也可要求其他金融投资报酬率下降时，相应降低贷款利率。所以贷款人在进行决策时要全面考虑。

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