我国住房抵押贷款证券化探讨
论文关键词：住房抵押贷款 证券 化;现状;发展措施
论文摘要：住房抵押贷款证券化在发达国家已经相当成熟,随着我国住房体制改革的深化,也逐步与国际接轨。发展住房抵押贷款证券化对弥补住宅业资金缺口、降低 金融 机构 风险、合理配置 社会 闲置资金、刺激居民购房有效需求等有很重要的意义。介绍了住房抵押贷款证券化的概念和在我国的发展现状, 分析实施住房抵押贷款证券化面临的各方面障碍,探讨促进住房抵押贷款证券化发展的措施。
住房抵押贷款证券化是指金融机构 (主要是商业 银行 ) 把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给 投资 者的 融资 过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在 市场 上流动的证券。
随着消费信贷的发展，银行住房抵押贷款规模急剧增加，银行流动性风险凸现，发行住房抵押贷款将解决这一问题，同时可使房地产市场获取增量资金，推动该行业的发展，为投资者提供新的投资工具，活跃金融市场。具体说来，住房抵押贷款证券化的推行和发展将带来如下益处：
1 有利于拓宽商业银行的融资渠道
实行住房抵押贷款证券化，将银行持有的住房抵押贷款转化为证券，在资本市场上出售给投资者，银行可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款，从而拓宽银行的筹集渠道，扩大银行的资金来源，增强银行的资产扩张能力。在我国，随着住房抵押贷款规模的扩大，资本市场的完善以及资产证券化技术的发展，住房抵押贷款证券化必将成为我国商业银行筹集长期性信贷资金的一条主渠道。
2 有利于银行的稳健经营
一般来讲，商业银行只拥有短期资金，其经营的原则是安全性、流动性和盈利性。而据权威部门测算，今后一段时期内，我国对住房抵押贷款的需求规模每年将达到3000至4000亿元人民币。发放这样大规模的长期资金，短存长贷的矛盾将是银行面临的一大问题。而化解这一问题的一个有效办法是银行将抵押贷款出售，并由特殊机构进行包装后发行证券，即抵押贷款证券化，从而在确保一定盈利水平的同时提高资金的流动性，并通过分散风险实现经营的安全性，最终达到商业银行稳健经营的目的。
3 有利于提高商业银行的盈利能力
4 有利于我国现代金融市场的发展
住房抵押贷款的证券化可使直接融资与间接融资形成互动，最终建立起以直接融资为主的现代金融市场体系，这与当今国际金融证券化的发展趋势一致。同时，它有利于形成全国统一的金融市场，使资金实现更广阔范围的优化配置。再次，住房抵押贷款证券化有利于繁荣金融市场、培育市场主体，加快我国金融市场与国际接轨的步伐。也有利于培育有关证券机构和市场中介机构，丰富居民投资渠道，活跃金融市场，推动 金融创新 。
当然，另一方面，也有很多专业人士指出现在推行的住房抵押贷款证券化是个“早产儿”，实际不成熟。它能否顺利发展还要经历重重的阻碍： www.LWLM.com编辑。因此，我国政府抵押贷款 证券 化在试点阶段发行转手抵押贷款证券既可以吸引更多的 投资 者认购，又可以推动住房抵押贷款二级 市场 的发展及 金融 机构 风险的防范，还可以为今后发行其他技术更为复杂的住房抵押贷款证券品种创造条件，打好基础。
(4)加快住房抵押贷款证券化组织机构建设，完善中介服务体系。住房抵押贷款证券化涉及到房地产开发商、 银行 、担保、 保险 和资信评估等相关部门。建议由国家指定综合 管理 部门牵头统一协调管理。开办初期，可由政府主管、开发商、银行、证券、担保、保险等部门共同发起成立政府住房抵押贷款公司，待条件成熟转变为上市股份公司。必要时，成立住房抵押贷款保险金融机构，以国家权力机构作为后盾。现阶段，可利用中国人民保险公司开办住房抵押贷款保险业务，然后建立符合 法律 规范的专门保险机构，提高住房抵押贷款的安全性。此外，要完善中介服务机构，组建大批借款人资格审查、不动产评估和不动产证券评级等机构，提高业务咨询、资信 调查 、房产评估和监证登记等方面的服务质量，满足住房抵押贷款市场的需要。
(5) 大力推动金融体制改革。首先，必须以产权改革为核心，以建立现代银行制度为目标，加快国有银行商业化改革的步伐，建立与市场 经济 相适应的现代银行体系，从源头上规范抵押贷款的管理，确保贷款资产的质量，这是我国抵押贷款证券化能否健康发展的前提。其次，必须逐步实现我国金融业主“分业经营”向“混业经营”的转变。“混业经营”是抵押贷款证券化的制度要求。同时住房抵押贷款证券化也可作为实施“混业经营”的突破口。再次，必须完善和优化现行的利率体系。必须给予商业银行一定的利率自主权，先放开贷款利率，再放开存款利率。逐步实现银行存贷款利率的市场化，这样才能保证住房抵押贷款支持证券有一个合理的定价。最后，必须改革和完善现行的债券发行制度。具体在住房抵押贷款证券化方面，政府需审批年度的市场发行规模，至于具体的债券发行标准、每笔的规模、利率水平、期限结构和发行时间等，都可以交有特殊机构根据市场情况自主作出决定。
(6)加强立法工作，为住房抵押贷款证券化提供法律保障。要尽快出台相关的法律法规，以保证住房抵押贷款证券化的有序发展。重点解决不动产抵押处分权与政府 行政 处罚权的矛盾、抵押登记与评估的法律保证以及抵押担保的约束机制等问题。制定《住房法》、《住房金融机构组织法》、《住房抵押贷款保险法》等，同时要建立借款人资信审查、价格评估、抵押证券评级等一系列统一标准和金融机构开办住房抵押贷款证券化业务的 会计 制度。此外，还要有相关法规来规范、监督与住房金融有关的住房储蓄管理、住房公积金管理以及住房补贴管理等经济活动。
(7)加快培养相关人才，着力于住房金融产品创新。可采取“走出去，请进来”方式，对现有从业人员进行强化培训，或选派优秀人员到高校深造进修。要普及有关证券化知识，提高市民的参与意识。通过住房金融产品的不断创新，可以聚集大量的 社会 资金，实现金融体系转化投资职能，促进住房金融交易规模的不断扩大。各金融机构应积极研究市场需求变化，设计推出不同期限、不同利率和不同还款方式的众多金融品种，使现有的金融产品更加丰富，为住房市场的加速发展提供更好的金融服务。
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