浅析住房反向抵押养老的市场需求情况分析与对策建议
2013 年 9 月 13 日，1国务院关于加快发展养老服务业的若干意见2出台，拟开展老年人住房反向抵押养老保险试点工作.2014 年 6 月 23 日，保监会出台1关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见2，提出了在北京+上海+广州+武汉四个城市进行为期两年的试点工作.2015 年 3 月，安徽省政府也明确提出了将在养老保险方面，积极探索住房反向抵押养老保险方式，这意味着我国将有计划地进行(以房养老)模式的研究和推广.住房反向抵押养老，是一种新型养老保险业务，拥有房屋完全产权的老人，将其房产抵押给保险公司，按照约定条件领取养老金直至身故，在此期间仍可继续拥有房屋的占有+使用+收益和经抵押权人同意的处置权.当老人去世后，保险公司通过处置抵押房产，处置所得首先用于偿付养老保险相关费用，剩余部分归其法定继承人.本质上，以房养老作为一种养老保险产品，是为了满足不同的老年群体的特殊养老需求，是对社会养老保障体系的一种有益补充.
1 住房反向抵押养老的市场需求情况分析
曾在一些大城市的金融机构进行了尝试，但均因效果不理想而搁浅.目前，虽然有幸福人寿+平安人寿等几家保险企业正在进行相关保险产品的开发尝试，但保险行业整体而言都处于观望之中，参与热情不高，这或多或少会对试点工作造成不小的现实考验.
1.1 小众业务，短期内难以影响养老保障的大局住房反向抵押养老保险在国外已经比较成熟，这与西方国家的金融制度的完善以及高额遗产税的征收等密切相关，即使这样，在美国+日本+荷兰这些比较成熟的国家，住房反向抵押养老保险也只是小众业务. 所以从该业务在我国现阶段的发展前景来看，它只能定位为一种补充性的小众养老方式.第一，由于中国的老人对房产的归属十分重视，宁愿将其作为遗产由其亲属继承，因此短期内(以房养老)观念难以形成.很多老人是倾其一生的积蓄才拥有了独立的房产，他们更愿意与子女一起生活，并将房产留给子女.这种思想根深蒂固，让大家接受新型的养老方式可能还需要一些时日.目前来看，以房养老可能更适合那些少数的拥有房产而没有子女的独居老人.第二，根据保监会的1指导意见2要求，只有年满 60 周岁且拥有独立产权房屋的老人，才可以作为反向抵押养老保险的投保人，这会导致真正符合条件的人很少;另外，符合条件的老人主要集中在城市，相对而言，他们的经济状况尚好，对住房反向抵押的需求并不迫切，而保险公司等为了合理规避风险，必然在保险产品的设计上提高要求，最终可能会导致这项业务难以深入开展.1.2 风险难测，难以调动保险公司的广泛兴趣.
1.2.1 风险因素之一房屋定价的合理性
不少保险业内人士并不看好反向抵押养老市场，主要考虑的因素是对中国房市价值的波动难以预测和评估，以及(70 年建设用地使用权)到期后的续期等问题尚未准确界定.对于参与这项业务的保险公司来说，被抵押房产的价值无疑是反向抵押养老保险涉及的核心问题，而准确估价就是重中之重.
1.2.2 风险因素之二老人长寿的可预期性
随着医疗手段的进步和科学合理的营养，人类平均寿命不断延长已是不争的事实，这对保险公司来说，其风险承受能力要求更高.根据1指导意见2中的规定，保险公司在这项业务中要承担老人长寿的风险，保险公司要确保投保老人的晚年生活无忧，必须定期向老人支付养老年金直至其身故.并且在老人过世后，房产处置所得资金在偿还保险公司已经支付的养老保险年金后，剩余部分归法定继承人拥有;如果所得不足以支付保险公司已支付的相关费用，这份风险由保险公司承担，不得再向投保老人的家属追偿.保险公司基于经营的谨慎性和营利性考虑，一般会低估房价，再经过年金折现，投保老人事实上可以得到的养老保险金是十分有限的，这也在很大程度上影响了老人选择这种养老方式.
2 完善住房反向抵押养老的对策建议
这项业务虽然在短时间内市场规模不会太大，但从长远来看(，以房养老)具有较好的发展前景和市场需求，这就需要我们的政府加强引导和宣传，保险公司需要设计科学合理的产品类型来吸引老年人的兴趣，社会各相关机构应该鼎力协作.
2.1 政府应加大对住房反向抵押养老保险的政策支持1980 年代初，美国刚推出这一业务时，公众也很排斥.美联邦政府通过出台了很多的优惠政策和保障措施，比如通过下调整体利率水平+进行贴息优惠，对承担以房养老业务的机构的亏损进行(兜底)担责，最终才使得美国的以房养老为社会公众所广泛接受.因此，我们现在进行以房养老相关试点工作时，政府依然要担负起宣传推广的主要责任.更为重要的是，我国目前的社会养老保障体系尚不健全，各种社会评价都有，在这种情况下，如果不进行正确的引导+宣传，容易被看成是政府在推卸养老责任，从而激起大家的抵触情绪.这就需要政府对这项业务加大政策支持的力度，使其真正作为兼具市场性和公益性的一种补充养老方式而被大家接受.
2.2 保险公司应加大与其他机构的合作反向抵押养老保险是养老保障方式的创新，涉及老年人的切身利益，社会关注度较高;同时，作为一项新业务，其法律关系复杂，保险公司面临着诸多风险.其中，最大的风险就是房产估值和保单定价，而这并不是保险公司擅长的专业领域.保险公司若要顺利地开展这项工作，既要提高自身的业务水平，更需要多与其他房地产相关机构合作，从技术层面获得更好的支持.例如保险公司可以考虑和房产中介机构合作，因为给房产估值是房产中介的专业领域，他们可以提供专业的评估;还可以考虑与社区和物业管理公司合作，在给老人提供无微不至的关心的同时对房产加强管理;可以与医疗保健机构合作，建立起良好的医疗救护机制.
2.3 保险公司应创新以房养老相关衍生产品以对冲风险开展保险版的以房养老的试点工作，保险公司应结合中央和地方各项养老政策，通过解放思想，大胆创新，在改善老年人养老待遇和服务等方面广开思路，以期取得突破性的进展.
保险公司应进行服务领域与服务内容的创新在设计保险版的(以房养老)时，其资金来源是保险公司的自有资金，本质上住房反向抵押是一款终身年金保险产品.作为一个单独的险种，它如能跟养老产品+护理产品一起配套开发，就能让风险达到一定的中和.中国保监会发布关于开展以房养老试点的指导意见中规定：保险公司可以在相关服务领域拓展延伸，通过提供丰富的服务内容+多样化的服务手段+新颖的服务方式，形成一条完善的反向抵押养老保险的服务链条，如可以针对不同需求的客户尝试推出个性化的养老服务产品.