住房抵押贷款资产证券化国际经验及国内发展现状

摘要：随着金融市场的发展，银行住房抵押贷款资产证券化逐步展开，美国此产品的发展与得失对中国有许多参考价值。本文主要讨论了产品的定价和金融危机后的变化。

关键词：MBS；发展后危机监管；定价；国内

中国商业银行体系负债与资产间的流动性失衡问题正日益严重，运用资产证券化，推出MBS，解决了商业银行流动性失衡问题，又给盘活房地产融资市场提供了巨大想象空间，有助于“金融资源优化配置，盘活存量”，支持实体经济发展。MBS产品在美国已有40多年的历史，对中国有着借鉴意义。

一、美国市场MBS的发展

起源以及发展

MBS即住房抵押贷款支持债券，是资产证券化的一种。它是由单一或多个住房抵押贷款所组成的贷款池为标的发行的证券。投资人各期收到的现金流，标的抵押贷款所定的贷款条件决定，其中包括借款人每期支付的利息、计划偿还的本金和提前清偿的部分。

MBS在美国市场上流行有外部环境压力内部驱动。美国政府为了提高住宅所有化率，鼓励商业银行发放住房贷款，使得住房贷款业务增大，商业银行的住房贷款往往以中长期贷款为主，而其资金来源主要是短期存款。这种“短存长贷”的状况很容易给银行造成严重风险。

MBS可分为按商业抵押贷款支持证券RMBS和个人抵押贷款支持证券RMBS；按发行机构分，可分为AgencyMBS和No-AgencyMBS。

二、MBS定价方法

（一）MBS产品中的风险

投资者购买MBS主要存在三类风险：信用风险、利率风险、提前清偿风险。

信用风险即贷款违约率。MBS产品和企业债、金融债不同，不是体现在发行机构未来能否还本付息的违约风险，而是体现在其资产池中的贷款的违约风险，如果贷款人未能正常还本付息，风险将由投资者承担。利率风险。利率升高，债券价格下跌，利率降低，则债券价格上升。债券期限越长，债券价格受利率影响越大。虽然MBS本身在很大程度上可以降低利率风险，但由于市场利率的变化会直接影响到抵押贷款人的提前清偿速度，从而影响投资者的收益。提前清偿风险：即贷款人提前还本的风险，贷款人提前还款会给投资人带来再投资的风险。

（二）MBS定价以及工具

MBS定价主要分两部分，一部分是现金流的分析，也就是分析提前偿付率的风险，一部分是对利率的建模提前偿付率是MBS定价的关键部分；而由于整个资产池中的住房抵押贷款数量很大，因此违约率对现金流影响不大。一种是静态分析即通过结构模型来预测资产组合的现金流，采用一定的提前偿付率进行计算，通过对利率加价差来定价；另一种是模拟来产生随机利率来定价。定价模型主要由以下几部分。

提前偿付率模型

提前偿付是借款者在合约到期之前还清部分贷款或全部贷款的行为。提前偿付的法律性质是一种违约行为。提前偿付会使商业银行库存现金增加，从而使其总体资产的流动性超过其利润最大化和基本风险防范的要求，还会引起银行预期利息收入减少、增加其再投资风险和服务成本提前偿还率的问题。一般假设还款行为遵循一定的惯例。

（三）贷款违约率模型

MBS常用的违约模型有两种CDR和SDA。CDR假设违约率为一常数，与贷款时间、利率、市价等无关；SDA模型主要是反映违约利率相对于时间的变化。

MBS还款协议有些是固定利率，但多数是浮动利率还款，比如建元。浮动利率贷款，每一期贷款利率是合同中规定的跟随某种选定基金利率水平，在这个利率上加一个信用价差。基准利率经常采用Libor，国债利率等。利差模型有

收益率利差，静态利差和期权调整价差

三、金融危机后MBS监管的变化

美国的次贷危机引发了人们对危机导火索之一的子资产证券化的新认识。各国政府和组织为加强对资产证券化业务的监管颁布了一系列措施和法规。

3.对ABS敞口的资本处理方法的改革。2009年7月，巴塞尔委员会对巴塞尔协议II的框架进行了修订。对于资产证券化的资本计量、监管和市场纪律进行了强化。在资本计量方面，提高了再证券化的资产的风险的权重，以及哟球银行对有外部评级的资产证券化风险暴露进行更为审慎的信用评估。巴塞尔III要求再证券化产品的风险权重应比证券化产品提高至少一倍。且高评级的AAA资产支持证券有可能要遵守7%的风险权重的加权风险资产比率要求。

4.对ABS评级和信息披露的改革。加强对信用评级机构的监管，从化解利益冲突入手，强化对评级机构市值和违法的处理，加强评级机构的信息披露，先知对信用评级机构的过度依赖。