房地产宏观调控机制的法律研究

房地产行业的发展不仅仅关系到我国的经济建设的问题，更是一个关乎民生的问题。从法律角度出发，对我国的房地产行业进行宏观调控，势必会对我国房地产行业的健康发展以及民生安定、社会和谐有着重要的推动意义。

一、房地产宏观调控的必要性

(一)《宪法》下对于居民权的保障

居住权是公民的基本权利，它受到来自一个国家包括经济、政治等方面的约束。近几年，我国的楼市几乎呈现出一种泡沫经济的景象。国家有义务保障包含大学生、农民工等在内的中低下收入的弱势群体的住房需要，通过对房地产行业进行宏观调控正是保障这一基本权利的一种方式。

(二)房地产市场自身特点的必然要求

一方面，房地产市场具有垄断性。我国目前的房地产行业集中在少数的大型房地产企业手里。由此可见，这些少数的企业垄断了整个房地产市场:另一方面，房地产信息也是不对称的。企业一味的追寻自身的利益最大化，它们隐瞒甚至作假信息，政府部门无法获取真实的信息。相对于购房者来说，企业也更全面地掌握着建筑成本、交通方面的信息。很明显，房地产企业处于占优势的一方，通过政府宏观方面对其进行控制，使市场更加趋向明朗化是很有必要的。

(三)经济改革的需要

自从我国进入市场经济以后，在之前计划经济体制下的单位分房模式也得以终结，国务院颁布了有关城镇居民的住房建设的通知。从而，商品房、房屋货币化的配给这些概念也应运而生，房地产市场也迈开了改革的步伐。在这一改革的过程中，政府处在宏观这一大层面上把握房地产市场的地位，这就决定了房地产行业离不开宏观调控。

二、房地产宏观调控的法律路径

法律是政策得以实施的保障。房地产行业的发展影响到社会的不同层面，国家运用法律的手段对其进行系统、全面的调控是势在必行的。我国要建立法制化的社会，使房地产行业也法制化，可以保证房地产行业的发展更加具有稳定性，更加健康的发展。

(一)房地产宏观调控权的合理行使

宏观调控的权利应该是归属于国家政府的。中央政府掌握比地方政府更全面的房地产信息，同时，地方政府可能出于自身政绩的需求，主观影响了调控的实施。所以，房地产行业宏观调控的主体也应该是中央政府，站在全局的角度进行调控。为了保障公平公正，这种权利的行使也是需要监督的，法律的制定、实施都是需要监督的。当然，行使宏观调控权利并不意味着就可以忽略市场的主体性，应该在充分尊重市场主体性的基础上，适度行使权利。

(二)全融政策调控

房地产行业的发展离不开金融对它的支持。为了有效地控制虚拟经济的进一步蔓延，中国人民银行应该控制对房地产行业的信贷总量，紧缩货币在房地产行业的流动，才能在根本上控制房价。而作为保持经济稳定的中央银行一定要具有独立性，一旦它涉及到多方面的利益，便会出现众口难调的问题。而在我国这样特色的社会主义体制下，我国的央行实际上是属于国务院的，独立性远远不够，这样怎么公正地调控房地产行业是值得商榷的。除了信贷政策以外，我国在尊重我国的国情下，也可以像美国这样的发达国家借鉴，利用例如债券、股票等方式来进行房地产融资，更完善房地产行业的融资法制的环境。

(三)土地调控

土地是房产的基础，没有土地的所有权就没有房屋的所有权。因此，土地的高价格也一定会带来房价的疯涨。市场的供求原理表明，如果国家增加土地供给量，使供需关系进一步的得以平衡，那么土地的价格也会下降，从而可以缓解房地产行业的房价问题。另一方面，根据相关资料显示，我国现有的土地转让大部分都是通过招标、拍卖的方式进行的。通过竞标、拍卖这样的方式，一定是出价高的企业可以得到土地的使用权。企业购得土地使用权的成本提高了，那么房价也会跟着上升。由此可得，国家需要更加完善土地的转让制度才能帮助房地产行业有秩序的发展。

(四)税收调控

我国的居住房分为两种，一种是作为商品流通在市场上的商品房，还有一种则是国家为保障社会弱势群体而推出的安置房、经适房。国家可以把从房地产行业征收的税收的一部分用于保障房的建设。而公民缴税是一项义务，公民也有权知道所缴税的去向。所以，国家应该通过法律手段来公开税收去向，做到公正、合法。

(五)综合各种法律手段

对房地产行业的法律调控更需要在立法、执法、违法各个阶段都有法律规范。首先，在依法治国的背景下，立法部门应该树立法律思维，公开立法的依据、程序，使得立法更加法律化。其次，有了良好的法律为基础，执法部门应该严格的执行相关法律。只有严格执法，才能实现立法的预期目标:最后，对于那些违法的行为，应该加以严惩。

法律作为一种新型的国家调控手段，有着区别于政治、经济手段的法律性、可操作性的优势。当下，我国的房地产行业需要法律途径来进行宏观调控，从而来引导房地产行业往好的方向上前进，保证房地产行业健康有序的发展。