关于货币政策对房地产市场调控的几点看法

摘要：本文首先从利率、信贷、资产效应途径三方面论述了货币政策对房地产价格影响的原理，并在此基础上分析了我国货币政策调控与房地产市场的现状，针对房地产市场及货币政策调控中存在的问题，提出了一些解决的对策和建议，以期通过改革和深化货币政策调控体系使房地产市场更完善，保证国民经济平稳、快速的发展。

关键词：货币政策；房地产市场；房地产

近年来，中国房地产市场交易非常活跃，房价飞速上涨，引起了政府部门和学术界的高度关注。本文从货币政策方面来探讨货币政策调控与房地产市场的问题，提出了一些解决的对策和建议，以期通过改革和深化货币政策调控体系使房地产市场更完善，保证国民经济平稳、快速的发展。

一、我国货币政策调控的不足之处

1.调控政策存在滞后，调控效应需要释放

任何政策从制定到获得主要的或全部的效果，要经过一段时间，这个时间称为时滞。货币政策对房地产市场的调控也存在滞后。

2.中央银行调控能力有限

首先，货币政策在土地交易价格等环节的调控中作用有限。其次，中央银行货币政策的调控不仅仅依靠行政权力，还应具备信息优势和较强的研究能力，以保证货币政策的制定和实施具有科学性、针对性，并达到预期目标。再次，中央银行制定货币政策自身的局限性。

3.微观主体预期对货币政策有效性构成挑战

对货币政策有效性高低构成挑战的一个重要因素是微观主体的预期。一般来说，市场主体依据其预期顺应于调控政策的实施而调整其行为，那么，货币政策可以较有效实施；而相逆于调控政策的实施调整其行为，则必然出现各种“对策”货币政策的有效性就会大打折扣。当一项货币政策提出时，市场上的微观经济主体，立即会根据可能获得的各种信息预测政策的后果，从而很快地作出决策，而且极少有时滞。货币当局推出的货币政策面对微观主体广泛采取的对消其作用的对策，政策可能归于无效。实际情况中，公众的预测可能非常准确，实施对策也很快，但是其效应的发挥也要有个过程。这就是说，货币政策仍可奏效，但公众的预期行为会影响政策效应。

二、改善货币政策对房地产市场调控的几点建议

随着我国房地产市场的快速发展，其对货币政策的影响也日益深远。因此，为应对这些挑战，央行应关注房地产市场的发展和房地产价格的变动，将房地产价格作为货币政策的参考指标和信息变量，积极借助房地产价格这一传导渠道影响实体经济，以促进货币政策最终目标的实现。

1.货币政策调控中应考虑调控滞后的存在

一是建立、完善和加强调控主体的调控信息系统，完善的数据采集、加工、处理体系，是把握和判断时滞变动的基础。。

二是要健全和完善宏观调控的决策体制，提高中央银行的决策能力和其决策体制的效率，保证中央银行能够及时做出果断决策，以避免贻误时机而出现调控决策落后于经济形势变化的问题；同时，要尽可能减少调控实施的多余环节，提高调控实施机构的工作效率。

三是宏观调控要从被动调控转变为主动适应。

2.努力提高中央银行的调控能力

一是加强中央银行宏观调控的独立性

只有建立真正独立的中央银行，货币政策制定的专业化、科学化才能够真正实现，中央银行执行货币政策的权威才能够得到保障，规避货币政策的现象才能够得到有效的控制。随着我国社会主义市场经济体制的不断完善和发展，宏观调控手段己经转向以货币政策和财政政策等间接调控为主，货币政策在宏观调控体系中的地位不断提高。同时，随着我国金融市场的逐步开放和发展，货币政策传导机制的完善，货币政策对宏观经济运行的影响将越来越灵敏。所以，科学、合理的制定和执行货币政策将具有至关重要的意义。

二是要加强与其他部门合作，实现调控的及时准确

为了较为准确地监测房地产市场，中央银行需要与其他部门合作。与许多行业相比，房地产业的建设期较长，一般一个楼盘从立项开始到交房使用大约需要3年左右的时间，其资金投入主要在前期，主要用于购地、拆迁、设计和预付建筑工程款等。在房地产的开始和上升阶段，房地产价格水平较高，大量社会资金集中房地产业，但此时房屋供给却无法立即增加，整个市场处于供不应求的局面，投资继续高速增加。两年多后，商品房陆续上市，市场供给大幅度增加，最终超过市场的需求能力，如果此时开始进行宏观调控，可能已经错过最佳时机。因此，中央银行需要与有关部门密切合作，对房地产周期进行持续深入的研究和跟踪，提高研究判断的准确性，果断对房地产市场的风险发出警报。

三是下放部分调控权，提高政策的灵活性

房地产业发展的区域性，使得中央银行要提高政策执行的有效性，要将房地产市场的部分调控权下放到各分行乃至中心支行，以提高政策的合理性和灵活性。与此同时，还必须看到，由于房地产业对许多地方的经济发展和政府财政收入至关重要，一些分支机构在决策过程中可能受到地方政府的影响，这就在一定程度上削弱了宏观调控的力度和及时性。因此，中央银行在大的方面要明确统一政策，强调政策执行中的纪律性，加强检查监督，确保各项调控措施及时到位。

四是运用多种调控工具，统筹兼顾调控目标

就调控房地产市场而言，首先，中央银行应从资产价格的角度进行调控，避免房地产泡沫的形成。其次，中央银行要维护银行业的稳健运营，确保房地产信贷安全，同时，还要坚持执行稳健的货币政策，支持经济增长目标的实现。这三个调控目标之间从根本上是一致的，但在具体政策措施实施过程中，又必然会遇到三个目标相互冲突的情况，如房地产业出现过热时，中央银行最有效的手段就是紧缩银根，降低房价，但这可能会引起房地产商资金链的断裂，从而导致银行出现大量呆坏账，即使是较为温和的调控政策，如要求商业银行限制对个人多套住房发放贷款，在目前资金普遍过剩的情况下，也可能会对银行的信贷增长和盈利造成负面影响。有关理论显示，要同时达到多个政策目标，调控的工具数量必须大于目标数量，调控的工具越多，调控的自由度就越大，调控的成功性也就越高。

因此，中央银行在调控中应充分调动多种货币政策工具，并积极探索各种工具的最优组合方式，改善现有的不足，以促进房地产市场健康的发展。