我国房地产信托风险控制问题的研究

一、信托的发展及房地产行业特征

二、房地产信托风险分析

房地产信托业务是指信托公司发行集合或单一资金信托计划筹资，通过运用贷款、股权投资、权益投资等方式将信托资金投资于房地产开发企业，以获得股权分红、股权溢价，或向房地产开发企业收取本金和利息的业务行为。房地产信托业务是信托公司的主要业务种类之一，也是信托公司主要的利润来源之一。

房地产信托的前期风险之一是逆向选择的风险，在房地产融资市场上，当融资成本上升到一定程度时，那些对资金需求更加迫切的房地产开发企业，往往是那些风险较高的企业，而它们为了获得融资，可能会采用财务数据造假、做出虚假承诺等方式来取得信托公司的信任，这种情无疑增大了房地产信托项目的风险;之二是尽职调查不完全的风险，如果一开始对这个项目没有做好尽职调查，评估没有做到位，就会引致项目后续的风险发生。房地产信托的中期风险主要有信托产品方案设计风险，方案设计的好坏直接关系到信托项目后期的运行情况;其次是操作风险，信托公司有自己的业务系统和流程规范，都有可能出现不规范的业务操作。

或者由于参与项目的各方人员出现人为失误、系统出现问题都有可能导致项目出现流产或者不规范，导致后期出现风险;还会遇到法律合规风险，签署的合同因不符合法律法规规定可能会造成损失，这就是法律风险，它还包括由于违反政府监管而遭受处罚的遵守与监管风险，比如，由于操纵市场、内幕交易而被处罚等。房地产信托的后期仍然存在风险，其一是市场价格风险，由于上下游产业市场变化、政策、消费习惯等各方面因素所导致的房地产市场平均价格出现波动引致的风险;其二是项目监管风险，在项目落地之后，最重要的就是项目运行情况，这是保证房地产信托项目最后能否成功结束的主要因素;其三是房地产的行业风险以及政策风险也会为房地产信托后期带来风险。

三、房地产信托风险控制与处理方式

为了有效降低房地产信托风险，在前期应当注意前期风险识别，谨慎、有效的尽职调查，可以借助会计师事务所、律师事务所、评估机构等专业中介机构行评估审查。尽职调查过程中可以详细的分析融资方担保方的历史征信记录，有效的减少融资方欺诈导致的风险损失。

中期风险控制中，首先项目风险需要经验丰富或者知识渊博的专家委员来进行把控，业务决策发展委员会和风险控制委员会出具意见是重要的风险控制环节，在有条件的情况下，委员构成也可以进行多样化以完善制约机制，更好地把控风险。其次可采用抵押担保的方法，一般采用项目本身或加上其他项目的土使用权和土地之上的在建工程地进行抵押担保。

另外也可以采用股权控制的方式。股权控制一般是指信托公司对目标企业的持股比例超过 50%，从而能够参与目标公司的经营管理、重大决策等事项。

股权控制与上一条风险控制措施股权质押有区别又有联系，股权质押的多少可以双方协商，而股权控制要求必须超过50%，当股权质押超过50%时便形成股权控制。也可以采用担保的方式，一般采用实际控制人保证担保或者关联方担保。

实际控制人可以是自然人，也可以是法人，也可引入担保公司进行担保。在房地产信托风险控制中，结构化设计也是较为有效的方法。

信托公司根据投资者风险偏好、风险承受能力和意愿的不同设置不同层级的受益权，通过这种分层设计来使不同投资者在承受不同风险的情况下根据风险收益匹配的原则获取相应的收益，当信托项目出现损失时，那么劣后级的资金先填补亏损，不足再由优先级进行补充，当信托项目正常结束或者出现超预期收益时，优先级受益人先获取较低的收益，比如5%，剩下的收益全部归劣后级投资者所有，这样，劣后级的收益率可能很高，比如15%。在后期则主要注意资金的监管、工程监管以及决策的控制。

最后如果仍然出现不可避免的风险，可以采取提前结束、强制销售、延期兑付、借新还旧或对倒接盘、担保方偿付等方式来降低损失。

四、房地产信托发展趋势预测

近几年观察，由于监管层一直在强调行业风险，信托公司也在主动降低房地产信托业务在总体业务中的占比，房地产信托行业的规模略微有些下降，并且市场分化，风险控制更为严厉。但是从长期来看，信托公司的主动性将加强，信托公司在房地产信托风险控制措施的设定上将逐步掌握主动权。

并且风险测量将更加细化，风险应对措施将进行区域化、多样化和综合化。风险控制措施也将REITs化，以共同基金的形式向不特定投资者募集资金，由信托等专业投资机构进行投资操作，主要投资与房地产开发项目或者持有物业获得收益并最终分配给投资者。