加强房地产行业财务风险控制的具体措施

摘要：现阶段市场经济呈现出经济全球化、生产资料全球化、竞争国际化的特征。财务风险管理策略也成了房地产企业财务管理的核心问题。同时国家通过宏观调控手段控制经济形势，房地产产业的发展也存在很大的不确定性。房地产企业需要通过稳定的财务风险控制工作，来保证企业的竞争力，本文将从房地产企业财务风险的具体分析入手，详细讨论房地产企业中关于财务风险控制所存在的问题；讨论如何发挥财务风险管理作用，保证房地产企业财务安全平稳运行和企业的长期盈利发展。

关键词：房地产；财务风险；控制措施

我国房地产行业的发展历史较短，规模还处在起步期，相对的房地产各方面基础可能会薄弱一些，另外，加之以不科学的管理或经营，产业资产多呈现出负债率高的现象。房地产企业要想在激烈的市场竞争中获得核心竞争力，就必须提高财务风险控制能力。

一、房地产行业财务风险分析

按期偿债风险。现阶段我国房地产行业企业的资金主要由自持有资金，楼盘预售款项，银行抵押贷款，其他借款四部分组成。一般来说自持有资金占总体的极小部分，大部分开发资金来自于银行贷款和其他借款。而房地产行业可以说是一个成本收回期相对较长的产业，收益利润也存在着不确定性，在该方面的财务管理存在极大风险。若不能有效控制成本的收回，银行抵押贷款的利息将大大降低企业的利润。企业在面对银行高利率的情况，还有可能选择风险更大的融资活动，这将是企业生存的重要隐患。

土地浪费风险。近年来城市规划的盲目扩大，房地产行业也在土地方面采取“粗犷式”开发，导致土地利用率与经济收益率不成比例，重复开发，随意建设的现象都严重影响了土地利用。有些企业为了追求更大的经济利益，寻找法律空档，过分征地，囤地等行为，不仅对于行业来说是浪费，对于国家资源来说也是浪费。

工程项目管理缺失带来的风险。现阶段房地产企业对于房地产工程的建设，往往缺少对于工程项目的管理与监督，简单的投资和工程设计之后，交付给施工企业执行，使得工程项目管理出现了断层，对工程的质量控制不严格，导致工程质量低于预期，造成后期维修及改造成本的增加，最终影响到企业的收益。另外，工程管理的缺失，会影响工程进度，造成延期预售及交房，使得企业的资金回笼变慢，增大了企业的资金压力和资金成本。因此，工程项目管理是整个房地产项目成功与否的基础与关键。

通货膨胀与市场因素带来的风险。通货膨胀会导致市场中贷款利率的改变，利率的增加就代表着企业投资缩水，无法完成预期收益，整个房地产项目也将面临无利可图或是亏损的危机。所以，房地产建设之前，房地产项目的市场定位分析往往要考虑到市场信贷的因素，要考虑到项目的市场前景，价格的确定要与市场的供需关系相适应，该类风险往往体现在银行对于项目评估阶段，很容易受到市场经济泡沫的影响，导致项目收益缩水。

二、房地产行业财务风险控制

加强房地产企业建设投资的控制与管理。房地产项目的投资一般分为建设投资和销售投资，对于成本的控制与管理要做到：第一、强化统筹，准确化成本核算，确保投资的最大收益；第二、加强工程施工的管理，确保资金到位，保证工程质量和工期，减少不必要的成本支出；第三、及时了解市场信息，及时调整企业经营策略，防止市场变动对发展的冲击。在项目管理方面，要从实际收益目标出发，采用系统和理论的方法对项目进行决策和计划。

健全企业财务管理体制，严格规范财务行为。房地产企业需要通过财务管理人员的研究，针对性地根据房地产企业的财务支出特点和管理重点，积极探索适合企业特点，适合市场特点的财务管理体制，并且要保证能够及时地更新和优化管理体制，使得企业财务管理工作平稳安全的进行。管理部门要发挥监督职能，积极监督企业的财务行为，为其制定相关的规范化规定，对于不明财务问题及时查清并消除影响。

加强成本管理，降低消耗提高效益。为了获得利润企业就必须进行投入。而成本则是企业最根本、最直接的投入，成本是决定企业利润的重要因素。企业要生存和发展，获得最大利润，就必须全员参与成本管理。加强房地产项目成本管理，严格控制成本，努力降低成本，才能在激烈的市场竞争中，取得竞争优势，处于不败之地。因此，房地产开发企业既要重视成本管理，又要切实搞好成本管理。

积极创新高效财务管理方法，提高财务控制能力。首先，房地产企业的财务管理可以应用网络信息化管理系统，使财务数据具有实时性和统一性，提高企业的财务管理效率和财务控制能力。其次，需要管理人员积极探索适合企业发展的财务管理方法，通过工作经验总结出不断完善的财务管理体系，不断强化财务的管理职能。

强化企业财务管理人员的专业素质。财务管理作为企业核心竞争力所在，就必然需要高质量的管理部门和管理人员，为了提高企业的财务管理能力，就必须要求管理工作人员的高管理水平。企业可以在聘用和设立管理部门时，选择具有专业知识的员工，并且在后续的工作中，根据企业的发展水平，积极组织管理人员的学习深造工作，及时考核工作人员的技术水平，确保管理部门一直处于高水平管理状态，才能保证企业财务管理稳定发展。

三、总结

房地产行业的财务风险管理工作随着社会经济环境的改变而不断优化，房地产企业要想安全运行，稳定发展，必须要及时分析企业内外部的风险因素，找到产生风险的原因，制定合理的风险控制策略，不盲目扩张企业结构，做好项目启动计划与营销计划，合理配比资金比例，采取科学的风险善后处理，总结出一套适合自己的风险管理策略。