房产业财务管理的问题与防治措施

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一、房产业财务管理的内涵特点

房地产企业,是以盈利为目的专门从事房地产相关产品的开发、经营、管理及服务活动,并进行独立核算的一种经济组织。房地产企业的投资密集、运行周期长,风险系数高,具有很大程度的不确定性。财务管理,作为企业管理的重要组成部分,是在特定目标下,针对相关经济活动的资产购置、资本融通以及运行资金和利润分配的管理活动。房地产企业的财务管理,是企业在房地产产品的开发经营过程中对各种所需资金的筹集与使用、盈利和分配等财务活动,进行的相关预测规划、约束控制以及核算分析,正确处理各种财务关系的一项经济管理工作。房地产企业财务管理的对象是会计反映和监督的资金运动,房地产企业财务管理的内容主要包括对企业资金筹集、资金运营、成本费用、纳税筹划以及利润分配的管理。由于社会经济及城镇化水平的加快,房地产企业的开发资金投入增大、资金筹借负担加重,资金运行周期变长。随着市场经济环境的变化,房地产企业的财务管理存在诸多不稳定性因素,致使房地产企业投资效益面临着不确定性结果,有着极大的财务风险。由于房地产开发涉及领域较广,导致房地产企业的财务关系复杂程度高,使其财务管理难度相对加大。

二、当前房地产企业财务管理的主要弊端

当前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面的强有力作用。

1.企业资本结构紊乱。企业资本结构是企业各种资金的来源及其比例关系。由于我国房地产经济开发市场环境的弱化,造成很多房地产企业的融资渠道相对单一,依靠银行贷款是房地产企业资金筹借的主要来源,企业投资基金中的主权资金比例较低,由于筹资渠道的狭窄性,造成很多房地产企业对银行贷款的债务资金负担较重,资本结构的失衡导致房地产企业资产负债率往往很高。

2.财务管理模式滞后。受经济管理理念的约束,很多房地产企业的管理者高度集权、越权行事现象严重,企业在财务管理方面的家族式管理严重,掌管财务的会计、出纳等相关人员多由投资者亲属担任,缺乏科学的财务管理模式和经验指导,造成企业内部审计机构职能弱化,财务监控不严,偷税漏税现象严重,导致财务管理工作存在账务混乱、会计信息失真等现象。

3.财务管理机制缺失。财务管理意识的滞后,造成很多房地产企业的财务管理制度不完善,财务会计内部控制体系不健全,资金运行回收保障机制不合理,财务管理体系未能有效集中,财务核算、会计核算程序及内审保障机制得不到有效落实,财务管理缺乏统一明确的财务业务授权机制,企业各项目部门核算体系不协调,财务软件和核算标准不统一,造成很多财务会计信息的相关性、真实性较差。

4.运行资金监控弱化。流动资金是企业发展的重要保障,资金融通困难、运行资金效益不高,成为当前房地产企业财务管理的普遍弊病。很多企业管理者的财务内控认识不到位,资金筹措和使用没有科学规划,缺乏科学的现金流量管理意识,加上财务人员素质的偏失,导致房地产企业内部财务核算、会计内审等监管职能相对弱化,资金流失。资金管理的职权分散,客观上增大了房地产企业的财务风险。

三、强化房地产企业财务管理的策略

当前,随着国民经济的不断增长与社会需求,房地产开发愈加规模化,加强房地产企业财务管理,是规避市场风险的重要措施:

1.拓展企业融资渠道,注重项目资金融合。融资是企业获取发展资金的重要形式,根据房地产开发的自身特点,积极拓展金融业务,通过实施并购重组措施扩大市场份额,拓展多元化筹资渠道,优化资本结构,抢占资本市场。要加强房地产投资项目管理,对于项目开发的选择预测要全面谨慎,综合考虑市场风险因素,注重项目资金的融合应用及合理配置。

2.完善财务管理制度,强化财务管理职能。制度建设是保证企业能够长期健康发展的重要条件。建立规范的法人治理体制,以及能够相互制衡和约束的权利分配和决策机制,用各项制度来体现企业的发展战略和管理思想。管理制度化是当前房地产企业管理的重要目标,实行企业所有权和经营权职责分离,保障企业财务管理的独立性,整合房地产企业财务管理的人才资源和素质,健全和完善企业财务管理的内控保障监督运行机制,加强企业财务管理的会计核算及内审职能建设,严格落实会计核算考核分析管控,提高财务管理效率。

3.注重成本效益开发,提高资金使用效率。通过财务预算加强对费用支出的控制,能有效降低企业的营运成本。在企业开发经营周期中,房地产企业财务部门应以项目预算、资金预算、经营预算及财务预算等方面进行全面预算,对企业资金的取得与投放、收入与支出、经营成果及其分配等作出具体安排。成本效益原则是当前市场经济环境下,所有企业必须认真实施的重要财务管理措施。对于房地产企业来说,开发资金的投入量大,周期长,风险高,必须加强房地产项目资金投入的成本预算管理,合理调度资金配置,控制流动资金的耗费,最大程度的提高现金流量的资金使用效益,实现企业整体经济目标。

4.创新财务管理模式,实施财务动态管理。科学的财务管理模式,有利于房地产企业财务运行的高效性。立足于房地产企业的长远发展需求,引进先进财务管理经验理念,优化从企业内外经济环境,创新有效的财务管理方法,构建合理的会计核算体系建设,加强企业财务会计内部控制,完善财务动态管理程序建设,保障会计信息的真实可靠性。

5.加强财务内部控制,科学财务风险防范。把管理责任具体落实到人。企业首先要落实负责人责任制,明确企业负责人对本单位的财务管理工作负责,但同时不得直接分管财务工作;其次要把财务管理工作要求落实到企业每个人,给予企业财务人员财务管理的权利,明确企业财务人员财务管理的义务;最后要把财务管理考核列入单位各岗位考核条例中,对考核结果奖惩分明。房地产企业要在财务工作中严格落实和完善财务监督与控制制度,制定合理的资金使用计划,保障生产经营活动所需资金的稳定供给。同时,房地产企业要拓展各种途径,整合提升相关财务管理人员的综合素质,加强专业责任意识,强化风险预测识别能力,加强风险防范措施,有效规避财务资金的市场风险。

四、结语

总之,当前社会经济的飞速发展促进了房地产行业的规模性开发,同时也给房地产企业提供了广阔的经营空间,面对日益复杂激烈的市场竞争,特别是金融危机形势下,房地产企业必须基于自身行业特点,立足于长远规划,强化和完善企业财务管理,优化财务运行环境,提高企业可持续发展的竞争实力。