我国土地估价业的改革与发展探索

摘 要：土地估价指的是由专业的人员在对影响土地价格的因素进行综合考量的基础上，遵循一定的估价原则和程序，并根据估价的目的选择适宜的方法，对土地的价值做出合理、客观估算的活动。随着社会经济的发展，城市化进程不断加快，土地成为重要的经济因素，土地估价业也因此发展起来，并日渐壮大。经过多年的改革发展后，现阶段土地估价业的业务能力、人员素质等方面均有所提高，但仍存在诸多问题，需进一步提高。因此，推进土地估价业的改革和发展依然很有必要。

关键词：土地估价；现状；改革；发展；对策

前言

土地估价是市场经济发展到一定阶段的产物，它对促进土地市场的健康发展以及市场体系的成熟发挥重要作用。土地估价业作为一种特殊的行业，已成为关系财产安全和公共利益的重要中介，并在很大程度上推动了土地资源的集约合理利用以及企业的改革，是促进经济发展的重要贡献者[1]。但现阶段我国的土地估价业还存在一些不容忽视的问题，亟需进行改革。本文即对我国土地估价业的现状进行了分析，并提出了未来改革与发展的方向与对策。

1. 我国土地估价业的发展现状

1.1行业内存在恶性竞争

土地评估业是市场经济发展的必然产物，这就决定了土地评估业具有市场竞争大的特点。为在市场竞争中求得生存和发展，一些土地估价机构存在给关系人回扣、低价竞争、高评低估等行为，致使行业内恶性竞争态势加剧，严重违反了土地市场竞争公正、公平、公开的原则。这种恶性竞争的行为，破坏了诚信、有序的竞争环境，对产权人的合法权益造成侵害，并不利用行业的长远发展，最终损害行业自身的利益。

一些地区存在严重的地方壁垒现象，不允许该区域以外的土地估价机构在当地开展正常的评估业务。此外，一些土地估价服务机构对政府存在很大的依赖性，即使在脱钩后仍与政府保持密切的经济联系。以上现象的存在，在一定程度上影响了土地估价机构参与业务的积极性，不利于机构间的公平竞争，从而影响市场经济的正常、健康发展。

1.3存在信息不公开、不透明的现象

当前，在一些地区，一些本应公开的估价技术参数信息，如地价成交案例、基准地价修正体系和成果更新、土地定级等，却未按照规定进行公开，而是需要土地估价机构进行付费购买或与政府“搞好关系”才能获得。此外，市场交易信息也存在不透明的现象，成为政府提供专业服务和开展市场调查研究的障碍。

1.4从业人员的职业道德素质参差不齐

在实际评估工作中，一些土地评估事务所的土地评估师有限，于是由助理评估人员完成一些土地评估工作。此外，一些评估人员缺乏对土地市场运行规律的深刻认识、对土地和市场行情资料收集不全、实地勘察工作不到位、交易信息了解不足等情况下就草率提交评估报告。或碍于人情或利害关系，违背独立、公正、客观的工作原则等。这些都成为土地评估业的健康发展的阻碍。

2. 对土地评估业未来改革重点及发展方向的探索

2.1努力营造公平竞争的环境

首先，各地区应开拓思维，为激发土地估价机构的积极性，允许地区外的土地估价机构开展业务。入驻的这些机构必须办理相关的从业备案手续，并接受土地估价协会的监督管理，以规范内外土地估价机构的行为规范。其次，为使各土地估价机构享有公平竞争的环境，在进行国有土地交易时可采取公开抽签或摇号的方式，并将结果公布在公共媒体上。第三，相关部门（土地估价协会或国土资源管理部门）应每年对备案名单上的土地评估机构进行年度考核，建立质量评价体系。同时根据得分按规定进行赏罚，并录入考核档案，以实现优胜劣汰。

2.2完善信息查询机制，实现信息的公开、透明

主要是政府相关部门应进一步完善信息查询机制，实现政务公开。通过主动公开有关土地估价方面的信息，包括已向社会公布的各种标定地价、基准地价、土地登记资料等（不包括设计商业秘密、国家秘密和个人隐私的信息），使土地估价机构和执业估价师能进行相关信息的查询。此外，及时跟踪和预测市场发展变化，了解城镇化的发展水平等，对城镇低价动态监测、基准地价成果更新、土地定级、标定地价、基准地价等成果信息定期予以公示，以便于土地估价机构及估价师进行查询[3]。完善的信息查询系统，是做好社会化服务工作的重要保证。

2.3注重提高土地估价人员的整体素质

人是组成土地估价机构的基本因素，也是影响机构，甚至整个行业发展的中坚力量。因此，努力提高土地估价人员的素质，建立高水平的估价专业队伍至关重要。为加强队伍建设，应做好以下方面的工作：⑴组织人员的继续教育工作。市场经济是不断发展变化着的，制度、城镇化发展水平等也都是动态发展的。要提升土地估价报告质量，就必须不断学习新的方法、理论和技术，以符合行业的发展需要。因此，对土地估价人员进行继续教育很有必要。⑵提高人员的法律意识。强调人员的法律知识学习，使其能够熟悉与行业有关的法律法规，知晓违反法律的严重后果，从而树立起警戒线，严格恪守自身的职业操守，实事求是地展开工作。⑶努力提高专业培训的质量。行业内的专业培训工作对于提高估价人员的素质非常重要。为达到预期的培训效果，需提高培训的质量。首先应优化师资队伍，完善配套设施，为提高培训质量奠定基础。其次，加大对人员的专业能力考核力度，培训结束后进行相关考核，唯有考核通过的才有资质开展业务。⑷提高机构自身专业人才的数量储备。根据实际需求增加专业人员数量，必要时也可建立兼职专家队伍以补充人员不足的情况[4]。

2.4积极拓展新业务，实现多元化发展

就目前而言，我国的土地估价机构所开展的业务还比较单一和低端，在开展的日常业务中未加入附加值较大的业务。为在激烈的市场竞争中取得优势，今后土地估价业应积极拓展新业务，走多元化的发展道路。如积极开展房屋价值评估、房地产经纪、房地产开发服务等附加值高的业务，全面提高土地估价机构的经济效益。

3. 结语

综上所述，当前的土地估价行业虽然不断发展壮大，但依然存在诸多问题亟需解决。通过以上对土地估价业的现状分析以及对今后改革与发展的相关建议，以期能给有关人员提供借鉴。

参考文献