房地产开发企业土增清算中的注意事项

【摘 要】随着我国经济的不断发展和城市建设的加速进步。越来越多的人涌入城市。房地产行业随之获得了空前的发展与繁荣。在房地产企业的发展过程中，土地与资金是重要的两个方面，土地增值税是房产企业缴纳的很大一部分，但目前在房产企业土地增值税的清算工作中，大量问题依然存在。本文就围绕着房地产企业在土地增值税清算中出现的问题展开了讨论，并最终提出相应建议，以促使房产企业土地增值税清算工作的顺利完成，维护企业自身的经济利益。

【关键词】土地增值税；房地产；清算

一、引言

随着房地产业的发展，房地产开发企业创造出高利润的同时也带来了较高税负，作为房地产开发企业的外部成本，税收客观上影响其经济效益。土地增值税便是一个很大的影响因素。是一项影响收益较大的税种。如何在土地增值税清算中保证企业利益的同时有效地降低税收和费用，是当前房产开发企业需要思考的问题，因为它和自身的生存和发展息息相关。房地产企业的土增清算是企业面临的一大难题，其中牵扯到成本的分摊、车库的处理、商业与住宅的分配、利息问题、销售处理、发票是否到位等等各方面问题。为减轻税收对企业发展的影响，就要采用合法灵活的多种措施运用到增值税的缴纳与核算中，有必要加强对相关法律掌握和总结。明确清算条件和纳税主体。税前做好规划，明确收入确认和成本扣除时需要注意的问题。这样才能使房地产企业科学合理进行纳税，维护自身利益。下文对房地产企业的土清算过程中几个重要的点进行分析。首先分析了清算过程，详细分析了土地增值税清算各个环节的注意事项，并提出相应的建议。

二、明确清算要求，优先备好材料

土地增值税指对有偿转让国有土地使用权和地上建筑物、其他附着物在产权，取得增值税收入的单位和个人进行征收的一种税。根据国家有关税收的规定。符合以下标准的个人或经济组织均需缴纳土地增值税：一是房地产项目彻底完成，并已经开始出售；二是不完整的建设项目但已整体转让出去；三是有偿转让获得的土地使用权获取转让费用的。

凡达到上述条件。主管税务机关应命令行为主体承担纳税义务：一类是已竣工并通过验收的工程项目；二是转移项目面积超过85%的总体规模，或者尚未达到该比例，但除此之外的其他建筑面积已被出租出去；三是已持销售许可证，但建筑却在三年的时间未能完全出售；四是房地产经济主体已申请税务登记，但未履行缴纳增值税的义务的。还有国家税务机关所规定的其他情况。

对已经满足清算条件应进行清算的纳税人。需要提前准备提交清算数据：“房地产开发项目土地增值税清算鉴证报告”，国有土地使用权证，建设用地使用证，建设工程规划许可证，（预）销售许可证，详细规划总平面图复印件：付款凭证复印件，项目工程合同结算单，商品房买卖合同统计、银行贷款合同和利息结算证明材料，房地产开发项目决算和竣工验收报告，财务会计报表，无偿提供公共设施和无偿提供给相关单位的证明材料等。

三、规范会计核算，作好清算基础

土地增值税是国家的宏观调控措施，不同的土地增值额国家采取不一样的税率，以防房地产获取暴利，其中确定增值额是该过程中最重要的工作。它要求房地产开发企业对收入和项目成本进行精准核算。在经济飞速发展的今天，会计电算化已经在房地产企业普遍应用。在一般情况下，项目竣工前的房款都是在“预收帐目”科目中显示的，这些科目对会计核算起到了一定的辅助作用。在这些辅助条件下，房地产企业对核算的内容进行了明细划分，便于房地产企业的成本和收益的确认工作，为将来清算土地增值税提供了条件。

四、明确项目收入

土地增值税纳税人所转让房地产的收入减除项目金额后的余额为增值额。增值额的准确计算，还需要有准确的房地产转让收入和扣除项目金额。针对这一情况要求房地产开发商将房地产项目作为清算目标，全面，详细，精准地对每个项目的进行核算。

计算项目收入时。以全额的方式开具房地产销售发票，以发票登记数目为标准；未发票或发票未以全额方式开出的，可以由买方和卖方之间的合同交易作为一种参考对象，以交易合同金额作为标准；销售合同上写的房屋面积不符合实际测量的面积的。在清算前房款已经补交的。必须调整相应增值税的计算。一般情况下。地产开发商会将已转为销售收入的预收账款科目借方金额录成销售明细表，该表一般会以楼号为单位来制作，其中包括：合同号，客户名称，销售面积，单价（每平方米），房款总额等。需要对销售明细表的金额进行核对，确保同一项目已结收入金额与销售合同，销售发票的金额保持完全一致。

核对销售收入的过程中需要引起注意的收入确定问题：第一，房地产企业开发用于员工身上，如企业的各种福利等，以及偿还债务，或以各种方式取得的非货币资产。一旦出现所有权转移，则需视作与房产销售性质相同；其次，将一部分开发的房产供自己使用，例如：租赁他人，或自行开展经营活动等，仍保留产权未被转让的。不纳入土地转让增值税，不包括在核算范围。

在收入确认的同时，需合理确定住宅类型，如果是普通住宅，依法享受增值税优惠政策。国家规定的普通住宅的价值在20%以内的豁免。此外，需注意订金，诚意金，违约金对土地增值税核算的影响。

五、明确土地增值税扣除项目

明确收入后。需要对清算项目的扣除项目金额相关的进一步确认。开发商在房地产开发过程中不可避免地涉及到一系列的过程。每个过程获得或支付一定数额的金钱，但无论是哪一个过程必须有合法证件的支持，如：取得土地使用权所进行的付出，施工时的建设成本等。不允许持有合法凭证，却未实际缴纳税赋的现象，因为这将在很大程度上影响纳税的威严。主要分为开发成本，开发费用，缴纳税金，和其他扣款，具体如下：

第一，取得土地使用权的支付金额。要在法定程序合规的前提下得到有效凭据的支持，也就是国土资源部提供的合法证据，相应的税收也应该达到国家法定标准。对于拆迁安置问题，在安置回迁户的房地产项目建设的房地产企业，应严格以法律、法规和合同确认作为拆迁补偿的规定确认拆迁补偿费，支付给回迁户的补差价款计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业应当冲抵本项目的拆迁补偿。 第二，在房地产开发的房地产开发过程中会涉及到多项程序。每一级程序都涉及到一些费用，如前期原料预备费，建设费，基础设施费，开发间接费应扣除。要与具体对应的文件报告一致，这些文件包括：项目决算文件，施工合同，工程结算文件……工程竣工验收后，参照合同内容，需要将企业项目的工程安装部分费用扣除，扣除费用充当项目开发的质量保证。通过这部分的质量保证金向房地产企业申请发票。土地增值税应按发票金额数量进行核算；相反，没有发票的不得扣除扣留的质量保证金。

开发商因为项目进度落后于导致工期超时完成所缴纳土地闲置费不作为增值税清算项目。若房产企业对自身房产装潢后用于销售，所涉及的装潢费用花销纳入成本范围。

第三，房产开发商在建设的同时，与之联系建设的各房产配套设施，如：停车场，幼儿园，物业管理单位，和其他公共设施完成后，产权为全体业主共享；若将所建设的房产无偿上交给国家行政机构，公共机构支持国家非商业事业，其成本，费用可以扣除；转让房地产的建设，必须进行会计清算，同时扣除成本，费用。

第四，房地产开发商自行建设的销售和服务建筑物，以及一些样板房的建设将根据具体情况有针对性的处理。①在施工现场建设的临时用房，如在建筑房屋销售中供工人居住的样板房，在室内设计过程出现费用要列入房产销售中扣除。②在这些临时建筑物内的室内设计，装饰等所产生的支出，完成后若发生了有偿转让，转让收入需纳入土地增值税的开发成本，予以扣除。

第五，开发税金的扣除：开发税指在房产转让的过程中，与转让收入有关的税收，而且其品种繁杂。主要有印花税和营业税，以印花税为例。我国规定，房地产开发企业缴纳的印花税应该归纳到企业的管理成本，并采取相应的方法予以扣除，这种情况下，为避免重复计算的税，企业的印花税就从房地产转让税中扣除，同时，所有的房地产转让税纳入总表中，并附带上相应的凭证复印件，以便未来对税金的计算管理。

最后，房产企业可以加计扣除取得土地使用权所支付的金额和开发成本金额之和的20%。

六、结论

随着经济的发展，房地产企业的发展在我国国民经济中已经占据重要的一环，因此，房地产土地增值税清算也得到了广泛的关注。在土地增值税清算时，我们必须首先清楚清算条件和清算主体，同时做好企业项目会计核算工作，确认项目收入，实现土地增值税清算工作的顺利完成。