测绘技术在房地产开发项目中的应用及管理研究

摘要：通过在房地产开发企业从事测绘工作管理的总结， 结合贵州假日方舟房地产开发项目中测绘管理工作经验，参考房地产开发项目管理和测绘技术应用管理相关资料，从房地产开发项目工程管理角度、运作流程方面，来探讨研究房产开发项目工程建设进展中的测绘技术应用及管理，为房地产开发项目中的工

程建设管理人员提供测绘技术。

关键词：测绘技术；房地产开发项目；工程管理。

中图分类号：P2 文献标识码： A

一、引言

随着经济飞速发展，推动我国城镇化步伐加快，从而使得房地产开发项目迅速发展起来。近年来国家对房地产开建设实施一系列调控政策，导至房开企业的利润空间大幅度下降，为保证利润从而加强自身企业管理。对建设工程成本进行控制，而测绘技术作为工程建设先行技术与伴随性工种，测绘成果资料对开发项目前期决策、规划基础资料，对工程量计算，尤其平基土石方量、设计图定位、权利人权属登记依据等起重要作用。房开企业通过引进专业测绘技术人员对建设开发项目中的测绘工作进行有效管理。本文从房地产开发项目工程建中的测绘技术应用及管理方面进行探讨和研究。

二、房地产开项目中的测绘技术应用

以房地产开发项目流程为线索，简要阐述房产项目决策阶段、前期准备阶段、工程建设阶段、项目销售阶段、交付使用阶段五个阶段中涉及的测绘技术。由于每个阶段工作内容不同决定了测绘工作也不一样。

1. 项目决策阶段

（1）测绘成果资料

1）随着测绘技术发展，国家对基础测绘的大力投入，尤其是近年来开展的全国第二次土地调查、全国第一次地理国情普查得到较全面的基础测绘资料。在此资料可以了解到各区域人口、经济、交通、资源等分布情况。

2）可以从规划建设、国土等政府部门获取各时间段及近期现状测绘资料，地形图、区域规划发展图、地籍图图件进行开发项目场地选址。

（2）测绘成果资料利用

1）对以上测绘成果资料的利用，确定项目地址、规模、土地资源配置信息来提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

2）在项目决策阶段对分析项目在技术、财务、经济上作可行性研究后对项目投资与否作出决策。

2. 前期准备阶段

在决策阶段作出投资后，则接下来开始对获取土使用权、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》、规划设计、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、申办《施工许可证》、招标工作确定施工单位。基础性测绘工作必须开始，其中主要是原始地形地貌测绘。

（1）获取土地使用权

2）所使用的图件可以从国土部门获，也可以委托测绘单位实测，因测绘成果资料有一定的现势性，最好进行现状测绘，其测绘成果资料可以有针对性叫测绘单位提供。地形图可施测1：1000比例尺，在高程数据采集时则要求施测时加密以便于平基土石方量平衡计算。用地红线勘界图件。

（2）征地拆迁

①土地征收

a. 采用皮尺实地丈量，此方法是把不规则地块进分割填补便于计算的几何图形丈量，现场在记录表上填写权属人名字、土地质性、地块地理位置并绘制简图，对该权属人地块内丈量完后签字确认。这样丈量得面积要比规划红线面积大，此资料对权属人有利。

b. 采用测绘仪实地测量，目前使用较多GPS-RTK测绘方法，根据权属人对地块指界线进行测绘，现场在记录表上填写权属人名字、土地质性、地块地理位置并绘制简图，经内业整理打印标准文档，让该权属人确认签字。此方法便于资料管理、数据准确，同时也利于征收部统计。

②建（构）筑物拆迁

a. 建（构）筑物摸底调查：委托测绘公司对规划红线内以户为单位进行现状摸底调查。其主要是对建筑性（木、砖、混、砼、钢等结构）、建筑面积、附属物（院坝面积、围墙、堡坎、牲口房面积）、电（气）表、固定电话等登记，并进行评估价值，以便拆迁安置补偿使用。

b. 居民安置、建（构）筑物拆出：对已经安置补偿的建（构）筑物拆出。

（3）规划设计

1）建设工程规划设计管理主要是对建筑、道路、管网、审核设计方案取得建设部门核准的建筑、道路规划红线进行规划放线及验线，以及测绘人员配合设计部门对规划设计图中关键节点、排污及排洪汇集处标高核对，关键建（构）筑试定位。

3. 工程建设阶段

（1）基准点现场交验

1）高程水准点和平面坐标控制基准点是每个新建工程必须现场交付检验清楚，在些过程中要注意坐标系和高程基准，点位稳定性，控制成果资料完整性。设计图上建（构）筑、道路施工放样依据。应及时叫施工单位复核及引测永久性控制点。

（2）测绘数据资料库建立

随着开发建设工作推进，原始地形地貌被改变而形成测绘数据在工程计量起重要依据。如平基土方量、边坡治理工程、变更设计基础资料。此阶段测绘工作有专业测绘单位初始测量工作、也有不同施工单位施工工程测量及相关工作测量。则应注意所测绘成果资料平面、高程坐标系及不坐标系之间联系测量及转换。最好建设过程使用同一套坐标系。

1）原始和现状地形地貌数据测绘：三方现场原始地形地貌高程数据复测或第三方专业测绘单位测绘，主要用于土石平衡、平基土石方开挖前收方数据，对规划设计标高与现状标高相关性核对。

2）施工工程测绘：规划放样与验线，施工单位首先平基台地三方验收，日常工作中工程测绘工作，测绘资料签字存档。

3）变形监测：由于施工改变现状使得规划地块及周边建（构）筑物地荷载力分布不均、不良地质区进行监测，监测工作具有特定性和连续性。必须要进行方案设计与审核后方可实施。 4）竣工测量：所有建（构）筑物施工完后，则施工单位根据设计图、施工放样、工程变更等资料进行竣工图编制或实测竣工图。

4. 项目销售和交付使用阶段

在销售和交付使用两阶段主要涉及商品房预售面积及产权办理等相关的房产测绘工作。

（1）房产测绘

通过测绘和调查得到房屋及其用地的权属、位置、质量、数量以及利用现状等有关信息，为房地产管理尤其是房屋的产权、产籍管理提供准确可靠的成果资料，同时也为房地产开发、交易、征税以及市政工程、公共事业、城镇规划建设等提供基础数据和资料。房产测绘工作具体包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等七个方面的工作。

1）商品预售时：房产测绘单位根据规划施工总平面图中技术经济指标测算出商品房预售总平面图、分层平面图上报房地产管理部门获取《预售许可证》后，才能对外销售。

2）产权办理：商品房交付使用后由房产开发企业或权利人委托测绘单位实地测绘形成用于申请登记用的房屋测绘报告和分层分户平面图到辖区内房管局办理产权登记。

三、房地产开项目中的测绘技术管理

房地产开发项目是近几年才迅速发展起，针对房开企业项目建设特点，涉及施工单位多、施工期周长、参建单位中测绘技术管理手段参差不齐，而施工单位测绘工作人员大部分都跨专业，没有贯穿整个项目开发工作意识，且施工单位测绘人员流失率高，导致前期测绘成果不能应用，而后测绘工作没法进行开展。各单位测绘设备配置也不同。诸多因素使房地产开发项目中测绘工作管理不到位，造成各种开发成本增加。

房地产开发项目过程中主要涉及测绘技术有：大比例尺地形测绘、勘界测绘、工程测量、房产测绘等测绘技术工作，针对每个专项测绘技术有自身特有管理模式：测绘项目合同、技术设计、质量管理体系、组织与实施、安全生产、技术总结、成果质量检查验收七个部分内容。而开发项目是建设过程中伴随测绘工作，要做好房地产开发项目中的测绘技术管理工作应从专业技术人员通过参与、协调、监督和资料管理，即过程管理、资料管理。使参建施工单位在测绘工作方面规范作业，测绘成果资料得到有效管理。

（1）过程管理

专项测绘工作时，主要是在测绘合同中约定好测绘成果各项指标参数，具体落实到作业单位施测过程质量监督和控制。建设项目开发进程中配合相关政府部门行政性验线测绘工作，做好基准控制点维护、检校工作。

伴随性测绘工作时，时刻注意测绘成果资料的现势性，施工工程测量及工程量收方计量测量工作时，必须有专业测绘技术员参与施工前、后场地现状及计量数据有效性签字确认，会同三方在现场监督施工单位对数据采集合理、真实性作记录，并做好施工现状照片的采集。其内业数据整理按规范及公司规定的统一格式形成文件，台地移交时多方现场验收及签字存档。同时在一定时期要对施工单位的测绘设备检校报告检查。对在开发建项目过程产生的纸质及电子测绘成果资料以分项分类按时间顺序形成测绘数据库。

（2）资料管理

测绘成果资料管理是房地产开发项目的重点，其成果资料分为由专业测绘单位提供的成果和施工单位内部测绘成果和甲方参与参建单位工作中形成的测绘成果资料。以上文提到的测绘数据库为基础整理好测绘成果资料，其前期原始测绘数据应不同形式保存：纸质和电子，而电子数据应异地备存。以及在项目区内现势性测绘资料整理。及时更新相关测绘成果资料。为施工实施、设计变更作出及时依据。

四、结束语

通过对房地产开发项目建设中的测绘工作梳理，列出我们在开发建各阶段所涉及测绘技术，使我们在项目管理工作更清楚了解各阶段的测绘工作目的、过程、形成测绘成果资料以及在要注意工作事项。对一些直接影响工程成本的测绘数据安全保管，保证工程量的计算有原始依据，从而有效控制相关开发成本管理。

[7] 肖斌，羊向东，张玉茜. 深度探讨城市房产测绘工作[J]. 机械工程， 2008-05-01. 第47卷第01期47页.