武汉市养老地产项目开发研究

【摘要】 中国社会已整体步入老龄化阶段，而武汉市老龄化率已超全国水平，如今武汉市养老地产项目开发上呈现几个问题：适老化设计不足、养老产品类型单

一、缺乏专业管理和服务。本文主要采用了文献研究法、数据统计法、对比分析法，通过分析CCRC模式的特征与优势，探析武汉养老地产项目开发解决的对策。

【关键词】 养老地产项目开发 CCRC模式 老龄化 武汉

一、武汉市养老地产项目发展现状

二、武汉市养老地产开发存在的问题

1、适老化设计不足

老年群体因其特殊的生活特点而需要在空间、房型和室内空间布置上符合老年人需求。而武汉市大多数养老机构在无障碍设计上缺乏精心考虑，尤其是通行无障碍、操作无障碍和信息感知无障碍等方面。室内沙发、茶几等物品随意摆放，影响老年人通行或位置过远不方便使用；老年人缺乏私密空间，给人临时居住地的感觉，没有归属感；而卫生间与普通卫生间无异，活动不便的老人使用困难。

2、养老产品类型单一

武汉现有的老年公寓、康复养老院和综合养老社区中，提供住宿、协助服务、康复服务的养老机构居多，这种单一的养老方式不能满足老年人的需求。老年人的需求是多元化的，因收入、精神身体状况、养老观念等个人特征不同而不同。身体健康活力老人不希望拘泥于服务功能单一的老年公寓，他们需要社交以及各类文娱活动，现有养老机构类型不足以满足老年人从退休到去世时间段内的需求。

3、缺乏专业管理和服务

武汉市大多数的养老机构存在没有配备全科医生，医护人员短缺且资质难以保证的问题。大多数养老机构都只能治疗感冒风寒等常规性疾病，以及进行测量血压等基本服务，有病不能医、有病不能治是养老机构普遍性的问题。养老机构只为老人日常起居服务，并没有负责提供多样的社会娱乐活动。老人不仅容易产生被社会孤立的无助感，而且没有得到其应有的自尊。缺少专业护理人员，尤其是高级护理人员。截止到2013年底，高级护理人员仅占护理人员总数的3.51%，护理人员与老年人口配比仅为1：16，远低于国家1：4的配比要求。且护理人员年龄大，学历低，技能结构低，无法满足老年人实际护理需求。

三、CCRC模式的概况与经验启示

持续照料退休社区（Continuing Care Retirement Community，以下简称CCRC），是在一个社区中，提供给65岁及以上老年人一系列服务、便利设施和持续护理，集独立生活区、协助生活区、康复护理区及记忆支持区于一体的大型综合类社区。CCRC模式旨在问题出现之前保护和改进住户健康状况。该模式强调的是，即使住户护理等级发生改变，也不用离开社区，在可信赖的环境中即可获得不同级别医疗护理服务，和配偶、朋友们享受多样生活。在美国，现在有将近2000个CCRC，最早的CCRC出现在19世纪初，接收美国内战遗留的寡妇和孤儿，现已有100多年历史。

入住CCRC需缴纳入门费和月费。其中入门费可退还，部分社区入住时间越长，可退还的入门费越少；部分社区退还入门费是合同规定的，与入住时间无关。退款条款在住户退出社区或死亡时生效，但退款时间不定，大多在住户公寓有新住户入住时退还入门费。入门费的多少和社区的区位、居住环境、房间大小、附加的服务和设施的选择有关，也和当地房价有关。

1、产品设计方面

为了方便老年人生活，充分考虑老年人生活特点，CCRC建有各式各样的适老化设施。无门槛入户门、轮椅坡道等无障碍设计，防滑园林、地毯等道路防滑设计，无处不在的高低扶手，医用电梯、残疾人进出门按钮，浴室、卧室等事故高发处安装紧急呼叫系统，具有普通住宅、养老院所不具备的便利性和安全性。配备智能救护监控系统，包括拉绳式紧急呼叫铃、随身呼叫器、无线定位器、视频监控探头等高科技设备，全方位地保障老人的人身和财产安全，并为老年人建立全面的日常健康保障体系。

2、产品定位方面

CCRC的定位是综合类养老社区，集独立生活区、协助生活区、康复护理区及记忆支持区于一体，是将目标群体高度细分的产物。按照老年人不同的健康状况和护理需求分为自理、半自理、康复需求以及记忆照料需求老人，并针对不同护理需求提供不同的服务。在不同的身体机能下，老年人需求不同。身体健康生活自理时，老年人需要的是社交娱乐，参加多样的活动丰富自己的生活，和朋友们社交以免孤单寂寞；不能完全自理时，需要他人帮助完成有难度的事项；腿脚摔伤或其他需要恢复身体机能时，需要借助不同的器械进行物理治疗使身体得到更好地恢复；记忆或精神方面出现问题时，需要特定的照护和药物维持病情。按照目标群体的特征和需求差异，细分目标群体并提供针对性服务。总体来说，在纵向上，CCRC模式在同一社区中有针对性地满足了老人在不同年龄阶段及身体机能状态时的不同生活需求；在横向上，CCRC模式满足了老人在舒适生活、健康管理、护理医疗等多方面的复合性养老需求，是综合性强的养老产品。

3、物业管理方面

在CCRC模式中，不同的生活区域内的服务模式不同。在独立生活区，住户身体健康有完全活动力，只需要日常生活中娱乐活动的服务，也给有需要的独立生活住户提供居家护理服务。在协助照料区，针对有一定的独立能力并在日常生活中需要某种程度协助的住户，社区不仅给协助照料区的住户提供独立生活区的服务，而且因为某方面需要照顾的原因，特别提供穿衣、喂饭、用药管理和洗澡等服务，并鼓励他们参与集体进餐，也鼓励其参加社会以及娱乐活动。在康复护理区，24小时为住户提供护理服务，帮助住户恢复短期疾病或外伤，治疗长期疾病，并提供更高级别的支持和监督。康复服务的最终目的是为帮助住户获得独立能力。记忆支持，也称痴呆护理特别计划或者阿尔兹海默计划。在记忆支持区力争在安全的物理环境内最大化身体机能和生活质量，保持自我意识，保持尊严，尽可能最大化住户的独立。

CCRC社区还配有网络室、图书室、手工室各，各类活动会所、高尔夫球场、配有私人教练的健身房等。并开展健康讲座，例如如何进行适当的自我护理、营养学饮食等。社区还提供住户要求的额外家政服务、外出交通工具等，这些服务需要额外收费。

四、武汉市养老地产项目开发建议

1、加强适老化设施设计与配置

适老化设计即是根据老年群体特征和行为习惯，打造更便利的设施和环境。在规划设计时，设置各种无障碍设施，高低扶手栏杆，地面进行防滑处理，注重室内无高差，安装升降电梯，在走道、电梯厅等需要长时间步行或等待的区域设置停留、等待座椅。在卧室、卫生间等容易事故高发处设置紧急呼叫铃。配备智能化、信息化的适老化设施，充分考虑行动不便以及不能自理老人的活动半径及活动形态，将适老化理念充分的展示到功能设计的各个环节。

2、提供多元化养老产品

老年人在不同的身体心理状态下需要不同的养老产品。综合性的CCRC模式涵盖了老年人从退休到去世阶段内的所有需求，广义上来看包含以下几种养老产品形式：仅提供娱乐社交活动的日托服务机构，针对自理老人的老年公寓，针对半自理老人的协助式公寓，功能恢复型的康复养老公寓，针对痴呆老人的特别护养公寓，涵盖了老年人从退休到去世时间段的所有需求的综合型养老社区。武汉市养老地产项目开发时，应针对不同层次、不同特征老人的各种需求，进行市场细分，为其定制养老产品。比如为生活自理的活跃型老人提供日托服务中心，在日间提供各种各样设施，组织开展各类书画课、健康讲座等社会娱乐学习活动，丰富充实生活、满足社交需求。开发痴呆等精神方面照护的养老地产项目，针对精神方面有障碍的老年群体提供专业的康复照护服务，配备神经科医生与护理人员，保证生活质量，最大化恢复身体机能。

3、进行专业物业管理

物业管理是房地产开发的延续和完善，通过运用现代管理与服务，实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理，为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务，创造安全方便的居住和工作环境，是一种综合性经营服务方式。尤其是养老地产项目中，给物业产权人和使用人提供人性化的服务是不可或缺的环节，也是养老地产项目提高自身市场竞争力的重要部分。

养老地产是住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合，服务是养老地产的核心。和其他地产形态相比，养老地产要求更专业的配套设施和完善的服务，要针对老年人的不同需求，从生活照料、医疗护理、精神支持三方面着手，在饮食起居、协助护理、医疗康复、社交娱乐等方面量身设置。对于老年人来说，医疗护理是基础。可与相应健康管家服务机构、三甲医院合作，引进专家、全科医生、护理人员，提供专业医疗护理服务。老年人易产生失落感、孤独感、孤立感，应开展丰富多样的社会娱乐活动，充实生活，让老年人适当做力所能及的事，使其较强的参与感并获得满足与自尊。

五、结论

如今武汉老龄人口高速发展，并呈现高龄化、空巢化的趋势。目前市场上养老产品不能满足老年人多样的养老需求，研究发现武汉市养老地产项目开发现存的适老化设计不足、养老产品类型单一和缺乏专业管理和服务的问题。武汉市大多数养老机构在设计上缺乏精心考虑，存在通行有障碍等问题。室内物品随意摆放，不仅不方便使用，而且影响老年人通行。在事故高发的洗浴室和卧室未安装扶手栏杆等设施。养老的地产项目形式过于单一，不同年龄、精神健康状况的老人需要的养老产品是有差别的。而目前现有的老年公寓、康复养老院与综合养老社区不能满足老年人多样化需求。大多数养老机构配备医护人员资质不够，只能治疗常规性疾病与检查，如风寒感冒、测量血压等。这样的养老机构只负责的老人的日常饮食起居，老人遇到其他身体不适就需要去医院，也就没有了医治的意义，对老人来说也是极其不方便的。同时，武汉市养老机构护理人员也存在年龄大、学历低、技能结构低的现状，并未持证上岗，缺乏高级护理人员，无法满足老年人实际护理需求。而美国的CCRC模式已有100余年历史，入住CCRC老人会延长寿命8至10年，该模式深受当地老年人欢迎。通过分析这种成熟的养老模式的特色和优势，借鉴经验，针对养老地产项目定位、产品设计和物业管理三方面提出了加强适老化设施设计与配置、提供多元化养老产品和进行专业物业管理的对策。在适老化设施的配置上，根据老人年的生活特点设置无障碍设施、扶手栏杆和紧急呼叫系统。在养老产品的形式上做到多样化，适度开发日托服务中心和痴呆照护中心，提供专业化养老服务。在物业管理上，根据老年人切实需求开展多样的社会娱乐活动，并提供专业医疗护理服务。在武汉市养老地产项目开发中，要结合养老市场的实际情况，以及武汉老年收入、健康状况等情况，提供专业服务配置医疗设备，更好满足老年群体需求。