房地产开发企业的成本核算浅析

摘要：房地产开发企业就是从事房地产生产和经营的企业，其主要业务有土地的开发与经营，房地产的开发与经营、城市基础设施和公共配套设施的开发、代理工程的开发。房地产投资项目具有资金投入大、投资风险高，成本核算环节多、建设周期长等特点。这就更需要房地产企业在成本计算方面要精打细算，力求以最少的成本耗费获取经济利益最大化，因此房地产开发企业的成本核算就显得尤其重要。以下就是我对房地产开发企业成本核算的一些探讨。

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一、房地产成本核算的组成

(1)土地、土建及设备费用

这是房地产开发成本的主体内容，大致占成本的80%。其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等，房地产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼地面价)，以此来进行项目的可行性评估。

(2)配套及其他收费支出

主要指水、电、气、大市政和公建配套费、学校、医院、商店等生活服务性设施，这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10-15%。

(3)管理费用和筹资成本

房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数量较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。

二、核算房地产开发成本应注意的几个问题

(1)收集相关资料

在开发成本对象确定后，负责项目的财务人员按开发进度的进展情况，收集整理如下相关资料：项目的可行性研究报告、项目预算报告、土地转让(出让)合同、土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设过程施工许可证、工程施工合同、配套设施合同、融资借款合同、预、销售合同。对这些资料所涉及的金额、时间、进度等都必须做到心中有数、动态跟踪，及时做好原始记录和相关台帐。

(2)资金的合理安排

房地产是资金密集型企业，资金的使用贯穿于整个房地产公司的经营活动，每个阶段对资金的需求也有所不同。在开发成本阶段，必须落实开发资金的来源。不管何种筹资方式，都要树立最佳资金使用价值观念。既要有充足的资金确保项目的顺利，又要合理降低资金的使用成本，从而降低整个项目的开发成本。

(3)税收成本和会计成本的差异

在项目开发中税务部门在核查所列置的成本范围，与会计成本范围有一定的差异。如税收成本中规定，项目提取的维修基金不属于成本范围，广告费和业务宣传费在成本中列置有严格的限制。因此，这些差异在计算项目土地增值税及企业所得税时都会涉及，所以，应加以关注。

三、加强房地产开发企业成本核算策略

(1)加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实

房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。同时，房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必须的成本核算人员。

(2)确定成本核算对象

对于建设一个现代多功能小区，其成本核算对象就显得复杂。这就需要成本核算人员深入实际，研究分析总体项目的特点、管理要求、经济用途、标准、建设交付期以及预决算的主体分项确定。成本核算对象的设置必须坚持便于核算，利于管理的原则。一般来说，房地产开发企业在确定成本核算对象时，应结合开发工程的特点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别做如下处理：一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概(预)算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象。同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。

(3)设立合理的成本核算项目

正确划分成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于分析、研究降低成本的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定：开发成本属一级科目，在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要，确定成本项目，进行明细核算。成本项目不宜开列太多，对于发生次数较少的成本费用，特别是单笔发生的费用，应尽量合并。对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。土建费用如属于合同发包的，还应该按合同进行明细核算，以便随时了解工作量进度和付款情况，为工程的竣工决算提供资料。

(4)准确的进行成本的归集、分配与转结

对于单一房地产项目由于成本对象简单，归集成本费用就容易得多，通过分配间接计入成本对象的内容就相对较少。然而一项大型综合性小区开发就显得十分复杂，成本核算对象比较细化，很多成本费用不可能直接归集到各个成本对象，就需要采用一定方法和程序进行分配，再间接地归集到各个成本核算对象。直接归集的成本费用主要是建筑安装工程费用，其他成本费用则需要按期进行分配，而对于间接分配的费用需要在日常归集时按各自成本项目的细目分别归集核算，然后按各个成本对象和对应成本项目进行分配。

(5)重视项目竣工成本结转核算

已完房地产开发项目应根据其用途，采用不同的方法进行成本结转。房地产开发项目竣工验收取得交付使用证后三个月内，应当取得经过审价后的工程决算书，这样成本核算人员即可按照各成本核算对象所归集的费用核对各项合同和工程决算书确定的价款支付情况，按权责发生制要求计提相应的成本费用，从而结转完工实际总成本，并计算各独立核算对象的单位成本进行完工开发产品的明细核算。若属于出租经营的项目，则转入出租开发产品的明细核算。商品房的预售业务在前，竣工交付在后，工程决算若不及时完成，成本核算则不可能真实和及时，进而影响企业盈利水平的正确性，商品销售成本核算应按配比原则，以各个独立销售单位进行明细核算，以每平方米建筑面积成本为销售成本转帐依据结转销售成本。