房地产虚拟性与价格背离

关键词：销售价格；租赁价格；背离；虚拟性

1 销售价格与租赁价格的理论关系

租赁市场是房地产市场的重要有机组成部分，销售价格与租赁价格有紧密的关系。图1是房地产买卖市场与租赁市场的四象限模型，从理论层面探讨销售价格与租赁价格之间的关系。

图1中第Ⅰ象限和第Ⅳ象限代表租赁市场，第Ⅱ象限和第Ⅲ象限代表房地产买卖市场。 我们首先从第Ⅰ象限开始按逆时针方向解释租金变化对销售价格的影响。为了使租赁需求量 和租赁存量 达到均衡，必须确定适当的租金水平 ，使需求量等于存量。需求是租金 和 经济 状况的函数：D（R，经济状况）=S。因此，对于横轴上某一数量的物业存量，向上画一条垂直线与需求曲线相交，然后从交点画一条水平线与纵轴相交，按照这种方法可以找出对应的租金标准。第Ⅱ象限代表房地产买卖市场。以原点作为起点的射线的斜率代表了房地产资产的资本化率。一般的讲，确定资本化率，要考虑经济活动中的长期利率、预期的租金上涨率、与租金收入量相关的风险以及政府管理部门对房地产的税收政策。以第Ⅰ象限确定的租金水平为起点，画一条平行于横轴的直线，这条直线与资本化率相交，再以该交点为起点，向下画一条垂直于横轴的直线，该直线与横轴相交，这个交点便是在既定租金水平下确定的房地产销售价格。第Ⅲ象限代表房地产买卖市场中的新增部分。这个象限对房地产的资产形成的原因进行了解释。这里的f(C)代表房地产的重置成本。新项目开发建设的重置成本随着房地产开发活动的增加而增加，所以这条曲线向下延伸。从第Ⅱ象限确定的房地产资产价格，向下画一条垂直线，再从该直线与开发成本线相交的点画一条水平线，这条线与纵轴相交，这个交点就是在此价格水平下的新开发建设量，此时开发成本等于资产价格P=f(C)。第Ⅳ象限，年度新开发建设量C，被转换为房地产物业的长期存量。在一定时期内，存量变化S，等于新增房地产数量减去由于房屋拆除导致的存量损失。折旧率用表示，则：ΔS=C-δS，以原点作为起点的这条射线，代表了使每年的建设量正好等于纵轴上某一存量水平。这意味着，由于折旧及新竣工量，物业的存量不随时间变化，此时，ΔS=0,S=C/δ。

通过对房地产市场与租赁市场关系四象限模型的分析，我们认为销售价格与租赁价格的关系可以概括为：租赁价格的涨落会带动销售价格的沉浮，二者相互影响，相互制约。 2 销售价格与租赁价格的实证分析

在进行协整检验前，①对上面选定变量的平稳性进行检验，然后在对他们之间的协整性进行检验。由于销售价格与租赁价格具有很高的波动性，为消除异方差将各变量取对数，得到新的变量lnXJ、 lnZJ。新变量的ADF检验结果表明，原序列lnXJ、 lnZJ都是非平稳序列，而一阶差分序列均已平稳。检验结果如表1所示。

由于销售价格与租赁价格均为一阶单整序列，满足协整检验前提， 可以对其进行协整检验。用变量lnXJ对lnZJ进行普通最小二乘法回归，得到回归模型估计。此时将估计模型残差序列存储为e值。最后对e做单位根检验，ADF检验结果如表2所示：

有表中结果看出销售价格与租赁价格之间不存在协整关系，说明房价与租赁价格之间出现了偏离。

用Granger因果性检验，来观察销售价格与租赁价格之间的关系。如表3所示：

结果显示，可以看出房价与租赁价格之间不存在因果关系。

3 结论

在某些特定的时期，住房销售价格与租金价格的波动表现出相分离的趋势。房地产租金主要决定于对房地产实际的生产或消费的需求，而房地产价格是未来租金的现值，两者的变动应该是一致的。但是从20世纪90年代初期以来，在我国香港、新加坡、马来西亚等地区，房地产价格的增长速度远远超过了租金的增长速度。这说明房地产作为虚拟资产， 发展 到一定阶段就可以在特定时期独立于实际 经济 而波动，体现了虚拟经济运行的独立性。

参考 文献 ［2］曹凤岐.中国资本市场发展战略［M］．北京：北京大学出版社，2003.