运用房地产价格指数认沽期权指引房地产市场长期健康发展

引言

房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础持续上涨。作为国民经济先导性和基础性产业，中国房地产已经存在了泡沫现象。房地产泡沫经济不仅破坏金融秩序、导致金融危机，而且破坏稳定的宏观经济环境，大起大落不利于长期投资项目，使得各项经济发展政策无法得以落实，不利于建立一个有效的可持续的社会保障体系，而且还将加大贫富差距和国民收入的不平等。[1]因此，我们应采取措施打压房地产业的泡沫，使房地产市场的价值回归到合理的区间，否则我国的国民财富将会被过度的集中到房地产市场，不利于我国经济的健康稳定可持续发展和构建和谐社会。但是在本轮的宏观调控政策的重压之下，房地产市场的交易量大大萎缩，关于房地产市场是否会崩盘的议论又起，一旦房地产市场崩盘，那么投资在房地产市场上大量的国民财富将化为乌有，这将会给我国国民经济带来波坏性的影响。所以如何在尽量减少对社会财富损失维持国家经济稳定的前提下，使房价回归到合理的广大人民群众能够接受的区间就成了我们研究的内容。

1 房地产市场现状

1.1 近几年房价持续快速上涨

最近几年。我国房价呈不断上涨的趋势，特别是在北京、上海等这些经济发展较快的大中城市，上涨的幅度之大，是全国仅有的。但是对于其他地区的中小城市而言，房价虽然没有像那些大城市的房价那样在不停的上涨，但也有小幅的上涨。[2]房屋销售、土地交易、房屋租赁价格都呈现上涨趋势。

房地产供给结构的不合理是我国房产市场有效供给不足的主要表现之一，它推动了商品住房平均价格上升。这就需要我国控制开发商楼盘开发的结构，这也是构建和谐社会的内在要求。土地供应量的不足表现在两个环节：一是土地出让面积的不足。二是开发企业囤积土地导致出让土地无法全部形成当期的有效市场供应。[3]

最近的宏观调控政策开始有所转变，在土地转让上也出现了第一例不是价高者得的土地拍卖(最后因报价超过约定价而流拍)；在房源的供应上，由于一些投资者担心国家调控力度加大，纷纷出手自己手中的房产，导致房源供应同比增长了150%，但是这还是不够的，而且也只是因为政策政策形势的变化而产生的暂时性的缓和，并没有形成长效机制，一旦政策松动，炒房团一定会卷土重来。所以房地产的供给不足将是我国房地产市场必须长期面对的一个主要问题。

1.3 商品房空置率较高

据统计，当前我国商品房空置率为3 0％多．远远高于l 0％的国际警成线。[4]

过高的商品房空置率给我国房地产市场造成很大的影响。究其原因，主要是由于不受限制的炒房团或炒房个人为个人盈利而大举买入商品房，人为地制造了供应紧张，抬高了房价，制造了房地产市场虚热。相比买不起房的群众和大量空置的商品房，使得社会矛盾进一步激化，是构建和谐社会的隐形障碍。

2 现行政策调控市场的利弊

近期尤其是两会之后，国家出台了一系列的关于房地产的调控政策，立即出现了一些房价回调的迹象，这从一定程度上反映出我国仍然是大政府小市场的现状，政策调控的优势是立竿见影，非常有效，但是站在时间的纵向上观察会发现，这种头痛医头脚痛医脚的方式并不能长期有效的稳定市场，顶多只能在一时起作用。一旦政策松动，炒房团极有可能卷土重来，使得房地产市场再度陷入高热的局面。而且由于担心过度打压房价使得国家经济发展受到影响，所以宏观调控政策在房地产市场上有些投鼠忌器，往往不敢大力度的使房价彻底降下来。所以我们应该践行科学发展观，探索出一条新的房地产调控道路。

3 应用金融工具——房地产价格指数认沽期权，对房地产市场进行调控

房地产市场过热甚至在某种程度上存在的泡沫，对国家经济和社会都产生了严重影响。首先，很多居民获得居住性住房，不少人因为买房而背上沉重债务，进而影响了生活质量，更有甚者，那些连首付都交不起，又因为客观原因无法获得保障性住房的人，长期无房可住，增加了社会的不安定因素。其次，房地产价格脱离消费者正常收入的高彪，是一种不可持续的短暂式发展，既违背了中央可持续发展的方针，又给我国经济埋下了一颗重磅炸弹，有这种观点：由于房地产市场吸收了国民经济中的大量资金，一旦房地产市场崩盘，大量资金将乌有，金融系统将产生大量呆账坏账，国民经济将被重创。[5]

房地产市场的现状决定了必须对其进行调控，而政策调控的弊端使得依托政策进行调控的办法并不能解决根本问题，我们需要建立一种长效机制，能够利用市场的力量自动规范市场。这里，我们提出建立房地产指数认沽期权来解决这个问题。

3.1 房地产价格指数认沽期权的定义及组成

房地产价格指数认沽期权是一组对房地产未来某时间的价格的预测数据。首先在证监会或银监会的监督下选定能够进入市场的房地产产品；其次对选定的产品依据统一的标准进行分级，以发现房地产的真实价值，减小投资者的盲目投资；再次招揽投资者依据市场现价和产品分级进行认沽，即启动房地产价格指数认沽期权市场。

3.2 运用金融工具调节房地产市场的利弊

通过金融工具调控房地产市场有诸多有利因素：

第

一、价格指数认沽期权能够有效的调节房地产市场的不正常上涨。

在当今的房地产市场上（这里指的是已投资为目的的房地产买卖行为），只有买涨的机制而缺乏买跌的力量，并不是人都看涨房地产市场，而是即使你看跌房地产市场，你最多只能不买房了，而不买房就退出了这个市场，对房地产市场的影响就大大减小了，这种不对称的结构直接导致了房地产市场上做多的力量十分强大而听不到做空的声音。

当引入价格指数认沽期权后，投资者在市场上就可以通过做空来表达自己对未来房价的预期。这样市场上就有了做多与做空两种声音，出于利益最大化的追求，投资者会抓住每一个机会来实现自己的投资意图，而做空机制的存在会使市场自行调控房价到合理的价值区间上。

第

二、房价下跌时，可以保护现在已经参与到房地产市场的投资者的财产。

由于现在的房地产市场吸收了中国社会大量的社会财富，一旦房地产市场崩盘，社会将会产生巨大的财富损失，又由于房地产市场和金融市场的密切关系，房地产市场的巨大损失必然在金融系统反应出来，表现就是大量的呆账坏账，这就类似于美国的次贷危机了。

我们在调控房价的时候也必须考虑到现在房地产市场的投资者的利益，而房地产价格指数认沽期权就可以很好的起到这个作用。在其套期保值的功能保护下，如果操作得当，可以实现房地产市场的降温和投资者利益得以保全这样的双赢局面。投资者虽然在房地产市场上亏了钱，但是在期权上又赚了回来，这样就降低了房地产市场投资的风险性。

第

三、能够充分利用市场的自稳作用，建立起房产市场调控的长效机制。

在做空和做多的两种力量的作用下，投资者将更加理性的处理房地产投资，而且还增加了房地产投资的稳定性。

前一段时间，由于房地产市场看涨，大量的资金都涌入房地产市场轮番炒作，而大量的群众也在买涨不买跌的心理作用指引下疯抢房源，造成了房地产市场的不正常火爆；近期，由于房地产降温的预期上升，大量资金逃离房地产市场，游资立场的影响虽然在房地产市场上的作用还不是特别明显，但是在其它一些市场上却被突然涌入的游资搅得一片混乱。

但是在有做空机制的房地产市场上，因为有做空机制的存在，资金不会出现像现在这样的异常高的流动性，因为涨跌都可以赚钱，而退出自己熟悉的市场进入一个新市场的成本和风险都是非常大的，所以投资者就会选择并且确实可以长期在此市场上运作。但是现在的房地产市场就像是一个大集团军在打游击战，效率低下且风险极高。

第

四、有效的降低地方政府对中央政策博弈的负面影响。

由于包括房地产商、地产投资者等力量现在都可以通过认沽期权的方式来规避风险，那么他们就没有必要千方百计地维持房价在高位运行，这些阻力的消失或者减弱将传导至各个地方政府，直接导致地方政府在房地产市场上与维持房价高位的主观意愿减弱（在现行的地方财政政策不改变的前提下，地方政府不可能真正的意愿降低房价，但此不在本文讨论范围之内），这将利于中央政府政策的执行，使得市场更加可调可控。

同时，由于大量的资金加入做空力量，使得市场的声音变强，进一步消弱了地方政府对房地产市场的影响。

第

五、为中央政府调控房地产市场提供了一条新路。

中央可以组织一些主权基金或投资公司进入期权市场，通过市场来调节市场，这也为调控房地产市场提供一个新的思路，由于国有的基金或投资公司并不是以利润最大化为最终目的，他们的参与可以在很好的克服市场的盲目性等缺点。

运用金融工具调节房地产也可能产生一些不利因素，但是总体而言利大于弊，我国的金融市场不可能一直封闭，随着各项政策的不断改善健全，我们将会迎来金融市场繁荣稳定的一天。[6]

3.3 推出的时机

这项措施的最佳推出时机是在房价可能会出现暂时性向下震荡的时候，利用投资人套期保值的心理扩大期权交易量。例如中央政府可以密集出台一系列导向性政策，既减小了执行的阻力，又能在市场上产生下跌预期，此时推出认沽期权，引导房地产商、炒房投资人以及正常持有房产的公民购买期权以套期保值。这样做就可以在期权的价格发现功能的作用下，使房价稳定的回归到合理区间，而又不会对金融体系造成巨大冲击。这样就形成了长期稳定的房地产市场，解除了高涨的房价对中国经济的潜在危害。

4 结论

通过运用房地产价格指数认沽期权等工具来调控房地产市场，可以建立起稳定安全的长效机制，既能使得我国的房地产市场价格回归合理区间，又能保障投资者房地产市场上的大量财富不会受到大的损失，有利用我国房地产市场的健康发展和维护了人民的根本利益，有利于建设社会主义和谐社会。

中国硕士论文网提供大量免费工商管理硕士论文,如有业务需求请咨询网站客服人员！

[参考文献] (References) [2] 杨东朗安晓丽：西安市房地产市场分析．西安交通大学研究所，2006. [4] 杨建仁：我国房地产市场现状和特点分析[J]《商场现代化》 2007．.

[5] 王寿涛：浅析中国房地产市场的风险及其控制[J]《学院文选》．2007．

[6] 马晓宇. 对股指期权的研究[J]. 上海：华东师范大学，2012.