论物业公司预算管理的有效性
【摘 要】我国房地产行业自上世纪九十年代始，至今获得了巨大发展。在房地产业的大力发展下，物业公司应运而生。相较于国外，我国的物业公司无论是发展还是内部管理，均存在许多亟待改进之处。笔者结合自身多年的财务管理经验，立足于物业公司，针对其预算管理试展开探讨，希望有助于我国物业公司的未来发展。
【关键词】物业公司；预算管理；财务；研究；规范
一、物业公司预算管理概述
我国房地产业自上世纪九十年代起，发展至今已逾20载。物业公司作为房地产业发展中不可或缺的一种新兴行业，随房地产业的发展也获得了迅猛发展。物业公司主要服务于房屋业主，为房屋及配套环境等提供一系列的管理和修缮服务。在物业公司的服务之下，业主的生活质量获得了很大提高。相较于国外的物业管理公司，我国的物业公司在内部控制和财务管理等方面均存在一定问题，亟待规范。尤其是在预算管理方面，更是相对混乱。而加强预算管理，有助于物业公司提高财务管理效率，更有效的节省成本开支。
二、当前我国物业公司预算管理的有效性分析
1.物业公司对预算管理的认知度不足，部门间缺乏有效配合
目前，我国物业公司的管理者等相关人员对预算管理缺乏应有的认识，重视程度也相对薄弱。而思想上的欠缺间接造成部门间的配合不够，使预算管理难以发挥其真正实效。物业公司的管理者等相关人员对预算管理的认知度不足，主要原因是受传统经营思想的影响较大，相较于内部管理，公司管理者更重视企业的运营。此外，我国目前很多物业公司的管理者缺乏对预算管理的了解与认识，虽然有些物业公司制订了预算管理规定，但是由于认知度的不足，预算管理规定形同虚设，执行效果可想而知。另外，预算管理实际是个自上而下的过程，并非一两个部门的工作，而是需要企业全体共同参与完成。然而实际中，很多物业公司都将预算管理视为财务部门的一项财务管理工作，对预算管理的关注度较低，缺乏应有的配合，从而影响了全面预算管理效力的发挥。
2.物业公司预算管理的分析、控制、考评机制有待完善
除了物业公司的管理者对预算管理的认知度不足之外，我国很多物业公司预算管理的分析、控制、考评机制还有待完善。物业公司现行的预算管理制度在执行中存在较大的随意性，在具体的预算管理中缺乏硬性约束机制。不仅如此，很多盘物业公司在根据预算执行分析预算管理结果时，多是根据期初预算进行简单比对和计算，而并未结合企业发展阶段和发展目标进行深层次的分析，从而容易导致预算管理无法反应物业公司的真实运营情况，也无法真正对物业公司的未来发展有实质作用。
3.物业公司预算管理的执行力有待提高
目前，我国很多物业公司虽然制订了预算管理制度，但是却处于一种“重编制、轻执行”的状态，预算管理的实际执行力度并不高。预算管理的实际状态是物业公司“走过场”的一种形式，无法及时跟进公司的日常管理，预算管理的效果和功能都大打折扣。物业公司预算管理的执行力不高主要有两个表现方面：第一，有些物业公司认为重大事项或特殊事项可以不执行预算，于是容易造成公司的成本开支波动较大，随意性较高。同时也导致预算管理无“全面”可言，被“特殊事项”搁浅在编制阶段；第二，很多物业公司“重编制、轻分析”，当预算与实际出现偏差时，财务等人员更愿意从客观因素着手分析，而容易忽略主观原因。
三、对于我国物业公司预算管理的几点合理性建议
1.预算管理应注重对“全面性”的掌握
此处的“全面性”是指物业公司应将其所有的经营业务事项都纳入预算管理之中。并从预算的宽度和精度两个方面来对全面性进行掌握。
（1）预算管理的“宽度”
预算管理的“宽度”，是指预算管理所涵盖的范围，即物业公司的预算管理应除了包含公司的资金管理，还应将公司的信息链条、内部管控等各类信息都纳入到预算管理体系之中，使物业公司能够合理统筹安排资金，全局掌握公司的整体运营。
（2）预算管理的“精度”
预算管理的“精度”，是指物业公司应在预算管理中加强细节管理。“宽度”扩展了预算管理所涵盖的范围，“精度”则要求处理好范围内的每一细节。对此，物业公司可以再预算管理中，对每一个预算项目进行“优化”，即合理配置公司的资源，力争实现最大效益。相较于国外，我国企业在预算管理中对“细节”的研究不到位。比如，宏观经济新政策的出台是否对公司会产生影响，影响深度如何等。
2.物业公司应进一步建立健全预算管理体系
目前，我国物业公司预算管理的发展尚处于“初级”阶段，整个预算管理体系还尚不健全。因此，我国物业公司若要加强预算管理，首先应进一步建立健全预算管理体系。首先，物业公司应从内控出发，对自身的内部管理结构进行改善，并建立与预算管理相配套的体制与制度。同时，结合物业公司的自身特点，设计具体的预算管理流程，逐步建立起一套现代化的管理科学、责任明确、产权分明的预算管理体系，充分调动起全体员工的工作积极性，全面提升物业公司的内部管控水平。此外，倘若物业公司的发展较完善，则可以考虑建立“预算管理委员会”，专门负责和监督预算管理工作，使预算的编制、修订、执行、监督等都具有公平性和独立性，从而使预算结果更加透明。
3.物业公司应营造良好的预算管理环境
无论何种体制或制度，若要得到有效而彻底的实施，均离不开良好环境的支持，预算管理机制也不例外。因此，物业公司若要加强预算管理，还应在公司内部营造出一个良好的环境。首先，物业公司的管理者应向公司员工传达出一种较为强烈的实施预算管理的意愿，并于公司运营中“身先士卒”，率先垂范。通过这种方式间接使公司员工逐渐加强对预算管理的重视程度，并积极投身于预算管理的实施之中。唯有这种方式才能真正感染和带动公司员工，而不是用铁腕手段去硬性规范。当前社会，是个和谐社会，而物业公司在此大环境下构建和谐的企业环境和文化，是推行预算管理的有力保障。 4.预算管理是一项“全员性”工作
前文已述，预算管理是企业的一项自上而下的系统工程，其效果的发挥需要企业上下各个部门、全体人员的共同参与方能实现。此外，其还要求企业每个部门和每个员工都能积极投身于预算管理工作之中。同时，“全民皆兵”，共同为企业一个目标去拼搏、去努力，也是企业员工团结一致的一种表现。凡是一个较为完善的体系或制度，其都能达到这样一个效果，即它能使企业的每一名员工的工作目标都更加明确；每一项经济行为都更加规范；每一个部门的工作目标都彼此关联、殊途同归，并最终使企业的战略目标得以实现。
5.物业公司应将预算管理与自身的发展战略相统一
物业公司实行全面预算管理的最终目的是实现公司效益的最大化。这里的公司效益既包括经济效益，也包括社会效益。但在很多情况下，物业公司很难实现经济效益与社会效益的双赢。鉴于此，物业公司就需要树立整体的战略目标，认清公司“想要什么”，明确企业的侧重点和经营方向，使得管理层在制定预算指标时能够保证其与公司的发展战略相统一，使预算指标与公司现有的资源相配比，真正做到从实际出发，使预算指标的达成真正有利于公司的长远发展。
6.物业公司应建立健全预算考评与奖惩机制
对于一般企业而言，向员工发放奖金是企业内部管理方法中最直接也是最有效的激励手段。因此，物业公司应逐步建立健全自身的预算考评与奖惩体系，不断强化预算的执行力度。物业公司的预算考核可以分为年度、半年度、季度甚至月度考核，每次考核期间应将本期的执行情况与上个期间的实际数据进行横行比较，分析差异，为未来期间的预算数据的编制提供数据支持。在此基础上，物业公司建立考评奖惩机制还应做好以下几点：第一，对于公司员工的预算考核首先应当坚持公平、公正、公开的原则，保证考核的严肃性，保证员工对考核结果没有异议，提高考核的权威性和公信力；第二，预算考评应以既定的预算管理指标为基础，综合分析各部门、岗位的预算执行情况；第三，企业应以当年同行业标准数据为参考，结合当下的行业发展形势，对预算数据的整体执行效果和各环节执行情况分别进行考核，找出预算与执行的差异，并分析其原因；第四，分析差异时应做到对各项目的不断细化和分解，努力找出更深层次的原因；第五，针对分析结果，企业应提出相应的改革建议和调整方案，为下期的预算管理活动做好铺垫。