住宅小区停车位权属界定

摘 要 住宅小区停车位的权属一直是物权法中的重要内容，在中国城市居民的私家车保有量不断增多的今天，小区停车位也越来越成为重要的现实问题。该问题牵涉到开发商与业主的相关利益，在分析时需要兼顾两者，同时对于不同类型的停车位，只有做到具体探讨，并紧密依据《物权法》的规定，才能得出合理的结论。

关键词 停车位 建筑物区分所有权 物权法

作者简介：林捷，贵州大学法学院本科生，研究方向：民法。

随着国家经济的快速发展和人民生活水平的提高，中国公民尤其是城市居民的私家车保有量在不断增加。在一些经济发达的城市，城市居民的人均汽车保有量已经达到了发达国家的水平。私家车的增多体现了我国城市居民生活水平和消费能力的提高，但这些繁荣的背后也带来一系列城市病，最严重的弊端就是停车难。停车位对于私家车的重要性是不言而喻的，由于城市的基础设施建设落后于私家车增长的速度，“停车难”几乎成了所有大城市的通病。这种车位与车的矛盾在城市小区住宅内显得尤为突出，甚至出现了停车位贵于汽车的现象。停车位常常成为业主之间、业主与开发商之间争议的对象，对于小区停车位而言，其作为“物”，最关键的是它的所有权问题，因此，对于解决日益矛盾的停车位纠纷，小区停车位的权属问题是其最重要、最基本的问题。

根据当前理论界的研究，小区停车位大致分为三类：车库、规划的停车位和占用小区公共道路的停车位。对小区停车位权属问题的研究，就是对这三类不同类型的停车位的所有权进行辨析。

“所谓车库，指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物”。车库是小区停车位类型中最主要的部分，相对于规划的停车位和占用小区公共道路的停车位而言，车库具有封闭性和构造、使用上的独立性的特点，更重要的是，从车库的定义中可以看出车库是一种建筑物，是区分建筑物的配套设施。在讲究生活质量的今天，车库的价值远远超过其他类型的停车位，其已成为影响商品房销售的重要因素之一。

对于车库的归属问题，解读《物权法》第七十四条就可以得出初步的判断。该条款对占用业主公共的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，明确规定属于业主共有，对于规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。由此我们可以看出非属于占用业主公共的道路或者其他场地的车库原则上是归开发商所有的。根据“谁投资谁受益，谁投资谁所有”的基本原理，“开发商基于建设小区这一事实行为，是附着于小区的最初所有权的主体，对车库具有无可争议的所有权”。这是对车库的初始权属的认定，但随着商品房的销售，业主与开发商根据物权法的规定对于车库的归属会产生相关约定，这种权属会随之转移变动。开发商通过出售、附赠或者出租等方式，对车库的归属产生二次变更。在对车库的权属产生二次变更时，车库的权属从原先的默认的开发商所有转变为多种形式，为了规范管理、交易安全，就需要对车库单独进行登记管理。根据车库的特征，其空间构造的封闭性和使用上的独立性，为对车库进行管理登记创造了可能。根据我国《房屋登记办法》第九十六条“具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记，可以参照本办法执行”的规定，小区车库的登记办法可以适应房屋登记的办法。虽然该办法没有明确规定车库的权属登记程序，但结合《物权法》的相关规定，如果权属明确了，则作为不动产的车库权属登记应当适用《房屋登记办法》的相关规定。

规划的停车位，就是在小区范围内专门开辟出一些区域来满足停车需要，该类型的停车位最大的特点是具有规划前瞻性，该类型的停车位是开发商在建造小区时就已经规划好的内容，因此与占用公共道路的停车位相比，该类型的停车位在布局上具有合理科学性。根据停车位的方位不同，规划的停车位又可具体分地面停车位和地下停车位。对于规划的停车位的权属，是学界争议最大的话题。当前，学界大致有按买房时是否分摊来确定所有权说、开发商所有说、业主共有说三种主要观点。

按买房时是否按分摊来确定所有权，该学说认为不能笼统的将停车位的所有权确定为开发商所有或业主共有，而是要根据实际中是否按分摊来确定所有权。分摊又可分为是否将停车位的面积计入房屋的公摊面积和是否将停车位的建造成本计入住宅的开发成本两种。

对于将停车位的面积计入房屋的公摊面积，我国法律并没有强制规定住宅小区的停车位面积应当公摊至需要分摊的面积，故是否将停车位的面积分摊计入房屋的公摊面积是开发商与购房者之间的自由选择。当停车位的面积被当做公摊面积被分摊计入商品房销售面积，那么业主在从开发商处购房时，即出钱购买了房屋本身及其配套设施，基于这个购买行为，停车位的权属应为业主共有，就像小区的楼道一样。当停车位的面积未被分摊至商品房的销售面积，也即意味着业主购房项目中并且包括停车位，此时停车位根据谁开发谁受益原则，开发商基于建造小区这一事实行为，与车库一样，取得了停车位的初始权属，停车位的所有权自然归属于开发商。该种说法体现了公平性的特点，但实际中也有难以解决的问题。根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条：“公共建筑面积计算原则，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”可见并不是所有的停车位都可以计入公摊面积，例如层高2.20m以下的地下停车位，以及没有上盖的地面停车位是不能计入公摊面积，故真正能够计入公摊面积的停车位的范围是有限的，那些不能计入公摊面积的停车位基本排除了业主共有的可能性，也即不是所有的停车位的权属都属于业主共有。从上述条文可以看出，我国法律并没有强制规定所有的车位、车库的面积都应计入分摊的公用建筑面积，没有硬性规定停车位的权属，为根据当事人的约定来确定所有权留下了可能，反映出民法领域的当事人意思自治原则。 对于将停车位的建造成本计入住宅的开发成本，如果开发商将建设停车位的成本计入房屋的建造成本，并让业主承担，那么业主在购买房屋时实际上购买的既有专有部分的房屋，又有共有部分的停车位，在这种情况下，停车位理所当然的属于业主共有。此时开发商如果再将停车位独立出售或出租既是违法的，侵犯了业主的共有权。如果开发商没有将建设停车位的成本计入房屋的建造成本，那么停车位的权属自然为开发商所有，业主只能通过与开发商的约定来获得停车位的所有权或处分权。该学说看似合情合理，但在实际操作中效果欠佳。该学说实现的最大障碍是如何知晓开发商是否已将建设停车位的成本计入房屋的建造成本。对于购房者来说调查开发商的建造成本的难度不言而喻。对于房价本身而言，影响其高低的根本因素是市场的供需关系而不是建造成本，购房者并不能以支付了高房价来主张其对停车位的权属。所有权只能由有法律效力的行为规定，而不能以成本为判断标准。在实践中来看，绝大多数的开发商已经将停车位的建设成本计入房屋的建造成本，被购房者所承担。在房屋销售中，开发商处于强势地位，购房者处于弱势地位，如果根据是否停车位的建造成本计入住宅的开发成本来规定停车位的权属，购房者势必是利益受损害的一方，故该主张不应该被采纳。

开发商所有说和业主共有说是两个相反的主张。主张业主共有说的认为，规划的停车位是小区的共有部分，从物权法理论上说，规划的停车位是区分所有建筑物的共有部分，在建筑物区分所有权中，共有部分的所有权属于业主共有，因此从该角度出发，规划的停车位的所有权当然属于业主共有。同时，该学说将停车位规定为业主共有，避免了因业主专有而导致部分业主私自处分停车位所带来的风险，保障了小区的秩序安全。不同于车库的独立性和封闭性，规划的停车性具有延展性和紧密连续性。对一部分停车位的处分势必会对其他部分造成影响。业主共有说固然具有一定的合理性，在现实中也存在着规划的停车位属于小区业主共有的现象，但纵观该学说也发现不少疑问。该学说的理论依据是建筑物区分所有权的共有部分的共有权，但对于规划的停车位，并不是所有的部分都属于区分所有建筑物的共有部分。根据《物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，也就是说，如果某个业主在购房时与开发商签订买卖合同购买了某一部分的地面停车位或者地下停车位，那么根据物权法和合同法的规定，该业主就取得了这部分的停车位的专有所有权，即该部分的停车位就不属于小区全体业主共有，所谓的业主共有权就不存在了。该学说最大的弊端在于与物权变动理论存在矛盾。根据物权所有权的设立取得方式理论出发，开发商基于建造停车位的行为是一种非基于法律行为，根据该种行为，开发商自然从法律意义上取得了停车位的所有权。故规划的停车位的所有权应如同车库的所有权一样，属于开发商所有。尽管规划的停车位的初始权属归开发商，但这并不意味着业主对该类型停车位没有权利主张。与车库的所有权理论相似，业主可以与开发商约定，通过买卖、租赁等多种方式，获得停车位的所有权或使用权，采用继受取得来对抗开发商的原始取得。随着市场交易的不断完善，规划的停车位的权属登记制度也将建立起来，这将是对业主权利的重要保障。

占用小区公共道路的停车位，也称路边划线停车位。顾名思义，该类型的停车位是占用了小区的公共交通道路作为停车位置，与车库、规划的停车位相比，这是一种临时性的停车位，是将小区原本不属于停车规划的道路临时用作停车目的。同时，与车库、规划的停车位不同，路边划线停车位的出现具有时代性，它是在随着业主的私家车保有量不断增加、小区的停车位与私家车数量的矛盾不断升级时产生的，从某种意义上来说，该类型停车位的出现是一种解决小区停车位矛盾的权宜之计。将小区原本未规划作为停车位的区域作为停车位，从小区规划的角度来说是不合理，但是当下，由于解决停车位数量紧张的迫切需要，路边划线停车位已经成为小区停车位的一大种类，研究该种停车位的相关法律问题具有相当强的实际意义。相对于规划的停车位而言，路边划线停车位的权属问题就显得简单。根据物权法第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有”的规定，也就是说，小区内的公共道路的所有权是属于全体业主的，而路边划线停车位是占用了小区的公共道路作为停车位置，故该车位的权属自然应该属于全体业主共有。为此，在《物权法》第七十四中也明文规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。

小区的停车位权属问题一直是建筑物区分所有权中的重要问题，在《物权法》的制定过程中，该部分的法律条文经过了多次的修改，开发商、业主等社会各界人士均参与了讨论，其重要原因就是该部分内容关系到开发商和业主的重大利益，是物权法中最基本的一项权利。相信随着社会的发展和国家法制的健全，全社会能达成一个共识，小区停车的权属问题会得到妥善解决。