我国现行房产税改革对房价的影响分析

一、我国现行房产税改革现状概述

(一)房产税改革发展概述

现行房产税是在第二步利改税以后开征的，按房屋的计税余额或租金收入为计税依据的向房屋产权所有人征收的一种财产税。在我国一直处于试验阶段。最开始是中华人民共和国房产税暂行条例颁发，规定在城市、县城、建制镇和工矿区征收房产税，到了 2010 年 5 月，国务院同意批准逐步推进房产税改革，国务院常务会议在2011 年 1 月份召开同意在部分城市进行对部分住房征收房产税改革试点，同月将上海和重庆作为首次房产税征收试点。一直到 2014 年 3 月 5 日全国十二届人民代表第二次会议的召开，仍然在研究推进房产税的立法工作，明确表示必须通过立法推进改革。先立法再推行，因此试点暂时不会扩大，会以现状保持下去。

据统计，我国为了抑制房价过快的上涨，确保房地产能够平稳正常的发展，有关部门先后共调控了 32 次房地产，然而都没有将房价有效的降下去，作为新的一轮房地产调控房产税改革，能对房价产生多大的影响是群众关心的话题。

(二)房产税改革的主要内容

房产税改革的主要内容从纳税人的范围扩大到外商投资企业和外国企业;征税范围不局限于城市、县城、城镇和工矿区，而是扩大到农村;采用了房价的评估价值为计税依据;调整了采用幅度比例税率，作为地方税种，让地方政府根据本地的实际情况而制定税率。

二、我国现行房产税改革对房价的影响分析

(一)从首次试点城市来看

2011 年 1 月 28 日，上海作为全国首批试点城市，对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，同时，实行差别化比例税率，即一般适用税率新定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可新减为0.4%。试点两年中，其中2011年，上海商品房成交均价为15 743元/平方米，2012年为15 130元/平方米，而2013年至今为17 840元/平方米，房价涨幅为130%。

上海房价非但没降反而上涨，房产税起到的作用无论是增加财政部收入还是优化消费结构方面，效果都不明显。因为上海试点面对的是增量房，而近年来买房的交易量不高，尤其是在上海这样的一线城市，房价本身就居高不下，再来个房产税，交易量就更小，因此征收范围太小，影响不大。

另一试点，重庆的征收范围包括个人拥有的独栋商品住宅(别墅)和新购的高档住房。两年试点下来后重庆主城区商品房成交均价约为5000元/平方米，而2013年6月就高涨到7500元/平方米。仅两年时间，重庆房价上涨了50%。此次试点规定了在上两年新建商品住房平均价格2倍以上的开始起征，而重庆的房价应税价格大部分米达到起征点和纳税范围，因此房产税起到的作用和影响也不明显。

总之，从两个试点城市结果来看，房产税对房价没有起到抑制作用。

(二)从即将试点的浙江杭州来看

浙江在部署2013年重点工作时，首次提出加快房产税改革工作的要求，于是有杭州等城市上报技术性方案。即将试点的杭州模式结合了上海和重庆的特点，在以上海模式的对增量房交税的基础上，再采取重庆的存量房产税特点，若房价超过均价的2倍则税率加倍。杭州是浙江省省会城市，寸土寸金，土地面积小但房价一直很高，杭州需要房产税来调控。而若征收该模式的房产税之后，只要在试点之后不买房，那就不能对之前囤的房屋征税，而在试点之后买房的，需要对新增的房屋交税，并且对之前已有的房屋也得交税，那导致不缺房子的有钱人将新不购房，也因此收不了富人的税，而对有刚性需求的老百姓购房后要征收增量房税费和存量房税费，这样不但不能打击投机炒房，并且住房交易量上不去，对房价影响也不大。

三、房产税征收起到的作用与存在的问题

(一)房产税征收积极作用

征收房产税对激励房地产健康发展有很大的积极作用。首先，地方政府想通过房产税改革来增加地方财政收入，其次，征收房地产税有利于避免房地产的过度开发，打击投资性炒房，浙江省公共政策研究院和浙江大学社会调查中心于2013年3月19-22日联合进行了房产税收政策调查。调查总体为杭州市八区五县市25-65周岁之间的城区常住人口，调查采用拨打电话的方式，最终完成1008个有效样木。通过调查，在打算购房的208人中，71人为供自己住，占34. 1%;37人为了给父母、子女居住，占17. 8%; 79人为了改善居住条件，占46. 6%; 3人为了投资，占1. 4%。这说明目前投机性购房已基木上被遏制，大部分是改善型购房需求。房产税政策抑制了房产的投资需求。政府利用税收政策来让囤土地的人能让出闲置土地，从而更有效的管理土地，优化消费结构等等。

(二)相应的存在的问题

1、房产税征收违背老百姓意愿

我国土地实行国有制，不像西方国家的土地是私有财产，如果是私有财产，对于自己占有的土地涨值了，在已有的自己利益上抽出一点税交给政府来实现政府的权利，这是情理之中的，也是百姓所愿意的。而在中国，土地不是私有财产，是向政府租用房屋那么多年，但其中的所有权发生转移变动，要征契税;对于房地产交易的增值部分要加收百分之二十的个人所得税;对房屋所有者去世后所留下的遗产还要交遗产税;此外，还有土地增值税、房屋维修基金、印花税等等。我们已经向政府缴纳了这么多税，如果再征收房产税，而增收的房产税又体现在租金和房价中，最终由消费者来买单，老百姓税负太重，被迫成为房奴，这违背了老百姓的意愿。

现在社会情况所趋，社会上对该成家的年龄的男性要求得有房子，这种刚性需求全国普遍，于是这压力强施在了刚毕业的学生上，承受着巨大的压力在挤到就业机会多的一线城市里奋斗，一线城市的人流多了，供不应求，于是房价再上涨，房叔房姐交更多的税，于是提高租金，最终还是落到消费者的头上，如此恶性循环，所以房产税是不合理的。

2、房产税用途不明确，没有公开透明

在中国，税种将近20种，而不管政府征什么税，都应该取之于民，用之于民，西方国家的征收的房产税收入大部分用作地方公共产品，如支持地方政府管辖的学校、公共场所设备和消防部门等开支，而中国的国情而言，征收的税费用途不明确，没有向民众表不税费的去向，群众也米能看见的公众设施有很大改变，依然是民生问题不断，因此财政费用是流进官员的口袋还是别有用处?民众提出质疑，也是为什么那么多人对征收房产税说不的原因。

2010年北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心和国家权威部门合作，对北京、上海、深圳和成都居民开展了包括房产税在内的一项民意调查，涉及房产税的问题中有一问是了解人们有对房产税收入何去何从的看法:如果将房产税收入用于城市公共设施建设和改善教育、医疗等公共服务，您是否支持征收?此问题的支持人数达到71%，由此可看出人们真心希望政府能够真正做到用税收造福老百姓。

3、房产税有失公平性

下次试点的杭州模式是对有购房需要的往往是普通老百姓要交房产税并且对之前拥有的房屋一起交税，拥有多套房的富人对买房没有迫切需要，对他们之前囤的房屋抽不出税，政府若要想提高他们的财政收入，只能松绑限购令，让大家都来买房，才能对增量房征收税费并且对存量房一起征收。对于富人来说对抑制投机的作用不大，而对买不起房的人更买不起房了，加剧贫富差异。

再者，对于目前不动产信息还未能完整的登记，政府想要了解个人拥有的房子数量是有难度的，富人有能力做到掩盖事实，也有能力巧妙的避税。即使富人新增房，无法了解他们个人房屋数量时，同样无法从囤着的房屋里抽税，有失公平性。

4、征的房产种政策不完善

房产税的适用税率是由当地政府决定的，本来规定房产税的从价依据为房产原值一次减去 10%~30% 后的余值，减除幅度由省、直辖市、自治区人民政府所决议的。如浙江省规定减除幅度为 30%，对整个浙江来说，城市之间贫富差距大，统一的减除幅度是不合适的。

相对贫困的城市衢州和丽水跟相对富裕的城市宁波和杭州就不应该以一个幅度来减除，否则只能加剧贫富差距。

四、分析浙江房价

(一)浙江省房地产市场的整体情况

近年来，随着浙江经济社会的不断发展，对居民住宅的投资 2012 年较 2006 增长了 1293 亿元，人均住房建筑面积不断增大，商品住宅占很大比重，2008 年上半年出台了遏制房地产市场过热的严厉调控政策措施，但在受金融危机冲击下的下半年，政府极力鼓励房地产发展。2008 年的救市政策对住宅市场的拉动作用在 2009 年突现出来，商品房销售量创新高，达 5538 万平方米。随着 2010 年新国五条、2011 年新国八条等调控措施的出台实施，房地产市场趋于相对理性。商品住宅价格上涨过快，而且总体房价偏高，据统计，2012 年浙江人均可支配收入 34 550 元，户可支配收入 92 594 元，房价的不断增长远超过了居民的购买能力。

(二)影响浙江房价的因素

根据浙江蓝皮书的统计，去年浙江省房价总体上涨了 7~8%，杭州市房价则上涨了约 10%，其中城西区域的楼盘售价涨幅不到 10%，而城东区域上涨幅度竟达到了20%~30%。城东相对发展的比城西更有上升潜力，城西则是保持基本稳定。杭州的房价会因地域区别上涨程度不一样，这主要表示土地利用率的差异也影响着房价，人流量多的、交通便利发达的、有地理优势的还带动了旅游业发展的土地，房价也就自然高。

影响房价的原因还有供不应求，浙江地区产业集中，加上政府的扶持，涌现了许多做生意买卖的企业公司，而这些商品供给全国甚至出口，资金流入多，有了改善住房的资本则都来炒房，但是浙江的很大部分土地是生产经营场所和政府公共场所，而供住房的土地越来越少，所以房价被推动的日益上涨。

而温州的房价近年来却是反常。温州历年房价都跟杭州一样大幅上升，而自 2011 年以来，温州房价连续暴跌，与2009 年和 2010 年相比，平均每平方米下降 30%~40%，房地产商低价抛售楼盘但还是找不到买家，销售量仍然很小。造成这种现象是因为早几年温州的制造业衰退，于是就有大量资金流入地产炒楼，导致 2008 年到 2011 年这几年的房价暴涨121%，超过北京87%和上海64%的涨幅。于是出台的限购令较其他城市而言更为严格，只允许买一套住房，但是其后温州制造业持续恶化，60% 的制造业停工 , 造成了资金短缺，于是就有大量的资金撤出了温州的房地产行业，从而导致温州房价 22 月来暴跌 32%。从温州的例子可以看出，影响房价的不是房产税，而是制造业对财政资金的影响，从而影响到了房价。

(三)房产税改革对浙江房价的影响总结

从上所述，房产税对首次的两个试点都没有起到抑制作用，分析了即将试点的杭州房价也不会受房产税太大的影响。时代在进步，人们的生活水平在提高，住房价格会继续上涨是必然的趋势。影响房价的因素有很多，房价可能因地理位置的优势、因就业问题等引起的供不应求、制造业的发展、政府的扶持和作为而发生相应的起伏，也因房价由多种要素所组成，土地出让金、动拆迁费用、营业税、契税、工程费和城市建设附加等等，而房产税只是其中小小的组成部分。只是对房产的调控作用，就是调节住房配置与消费。房产税本质是一个住房调节税，调节住房消费行为和抑制贫富差距的作用，而无论从发达国家还是我国试点地区经验来看，不能指望房产税成为降低房价的利器是政府给出的回应。

五、对我国房产税制度推行建议以浙江为例

房屋与人民群众的利益息息相关，人民群众也时刻关注着这个消息，或反对或赞同，在有关部门进行相应的调控时应先征求民意，了解群众所期望的，可以采用问卷调查或者通过媒体成立电视广播节目，调查的范围要广泛，再顺从民意，这样才能使立法工作的更好实施得到保证。浙江有个房产税收政策调查，调查结果显示，31% 的受访者赞成对超过一定人均住房面积的征收，26.7% 赞成从第二套起征收，21.8% 赞成从第三套起征收，赞成只对高档住宅征收的占居民只是希望有一定的起征点。无论是从第二套起征收还是只对高档住宅征收，居民都希望征收房产税对自己的财产能够保值，并且能缩小不动产的差距。因此，在 2014 年 3 月 5日全国十二届人民代表第二次会议召开之后，表示全国人大正在推进房产税的立法工作，在做立法工作的同时，就要对征收房产税要有一定起征点的这项规定更加充分的考虑和研究。修改房产税改革的相关细节，改革之路任重而道远。浙江省规定房产税的从价依据是要按房产原始值一次减去 30% 后的余值，而相对贫困的城市衢州和丽水跟宁波和杭州这样的相对富裕的城市就不应该以一个幅度来扣除，贫困城市应该扣除幅度大于富裕城市，才能减少整个省的贫富差距。对减除幅度的规定应该从原本的省级人民政府放权到市级甚至区级，这样市区政府对当地的情况比较了解，更容易实施征收房产税，便于管理。

对于土地的供不应求，政府应适当给予更多的住房土地，并且大量建设廉租房和保障房，让本地的群众都有住房的保障，这样可以缓减炒房热，在这基础上，某些有资金能力的人希望改善住房条件的再去购房，而对外来群众，要做好户籍迁移的登记工作，以便分配廉租房和保障房，不管是本地和外地的长期居住的居民，都要严格登记房屋数量，打击贪官污吏，公平公正的登记每人拥有的房屋数量，便于统计，有利于有关部门每次的宏观调控实施。

房产税不应年年交，政府财政收入不够使用，想让房产税作为源源不断的财政收入来源，这个是不合理的，房产税的出台本来就意味着老百姓们为房子奋斗一辈子，积攒着足够的钱或者靠贷款来买房子，房价的居高不下已经超过了大部分居民的支付能力，还要每年交房产税，负担过重，政府不但应该把税负调到更有支付能力的人头上，也要做好财政预算工作，严格控制每项支出的预算，而不是指望着通过收税来增加财政收入，财政收入过度更易导致贪污违法。浙江丈母娘对男方有车有房的条件要求严格，据统计，温州丈母娘普遍要求男方最低存款 158 万，杭州则要求 136万，滋生出了许多拜金女，这不利于社会的健康发展，且对拉动了房价也有一定程度的影响。因此对社会的教育宣传很有必要，要靠夫妻双方共同的努力，而不应该一味的将压力施在男方身上。