我国房地产前景分析与对策研究

[摘要] 我国的房地产正处于高速 发展 阶段，随着我国城市化进程，我国房地产业将继续保持这种高速发展态势。然而，未来能在地产业立足的地产公司，不再是现在大而全的公司，而应该是现金流充足、负债率极低、规模不大的更加专业化的地产商，包括生产和服务分开的地产商。

[关键词] 房地产风险管理

一、我国房地产发展态势总体 分析

1.我国 目前 房地产发展前景判断

2.未来五年房地产需求量预测

二、我国地产业风险状况的分析

由以上的数据不难发现，我国地产业正处于繁荣并富于潜力的供求关系中，然而另一方面，行业却存在许多不容忽视的 问题 。纵观我国房地产业，随着国家取消福利分房制度，商品房市场豁然打开。住房的需求在短时间内突然迸发，导致地方政府、 企业 、个人都投入到了挺进房地产业的“运动”中来。一时间内买房卖房成为老百姓最为关注的热门话题。悄无声息中，房地产已经成为我国风险最高的行业。这些风险主要体现在以下几个方面:

1.房屋价格水平波动幅度大，地区差别悬殊

2.我国的政策导向不稳定，增加了房地产行业的变数

3.投机资金的大量涌入房地产

4.我国房地产企业融资结构很不合理，负债水平很高，非常容易陷入财务困境

三、应对策略 研究

1.政府的调控政策要尽量避免搞“一刀切”

为了抑制房价，国家各部委相继出台了许多调控政策，但是由于我国地产“过热”的 问题 往往只是局部存在，许多政策的实施难免有“一刀切”的嫌疑。一些全局性的宏观调控措施确实发挥了作用，使泡沫得到了抑制，但这种一刀切产生的负面效果也是严重的，实际上是造就了新的风险。

(1)中央及相关部门出台的政策应该充分考虑到各省区之间的情况差别

如前文所述，我国上海的泡沫比较严重，而北京和广州并没有什么泡沫。所以对上海的调控是必要的，而对北京和广州实施调控则大可不必。另外，全国很多地方房地产业还没有 发展 起来，例如西部一些地区。这些地方非但不需要调控，反而需要鼓励发展和培育房地产行业。

(2)央行对房屋贷款利率的上调应该区分购买群体，避免造成对穷人的打击

投机商和普通民众对房贷利率的敏感度是不同的。对于穷人来说，房贷利率调高的结果只有一个，就是每个月要多付钱，这是明显的负担，而不是什么利好消息。对于投机商来说，这零点几个百分点的升幅无关痛痒。所以调控政策应该区分高档商品房和普通商品房之别。

(3)对于房屋转让程序的相关规定要充分考虑业主的产权拥有情况

2005年4月上海市房地局下发的通知中有一条规定业主如果要出售房产，必须先把该房产的贷款还清。这个措施难免过于粗糙，它可能堵死了那些正常的房产转让，造成房产交易市场的停滞。其实完全可以将买卖种类区分开来，例如只对拥有两套及两套以上房产的居民实施该项政策，以求来对用于投机目的的交易实施打击。

2.房地产 企业 要积极实施风险控制策略

我国的房地产企业数量众多，却几乎没有一家在资金规模和管理水平上能达到国际水平的。风险管理能力的缺失往往是我国众多房地产企业的软肋所在。在这方面，香港地区的经验是非常值得我们 学习 的。 目前 ，被称为行业“四大天王”的新鸿基地产、新世界发展、长江实业和恒基兆业，加上会德丰、信合、太古、九龙仓等大型房地产商，基本控制了香港房地产行业，使其出现了其他行业中少见的垄断局面。这些公司之所以在竞争中脱颖而出，重要的一点就是运用了恰当的风险管理策略。这些风险管理最终都可以表现为一点，就是维持较高的现金流和较低的负债率（基本维持在20%左右）。 中国 内地的房地产商的风险意识和管理水平与香港同行相去甚远，许多公司并没有意识到问题的严重性，对银行贷款过度依赖，导致债台高筑、摇摇欲坠，财务风险越积越严重。如果这种状态继续下去，整个行业必然积重难返。因此，要保持公司和行业的稳健发展，十分必要认真学习香港同行的经验教训，实施恰当的风险管理策略。