行政事业单位国有资产公开处置及出租流拍的原因浅析

2013年5月开始，安徽省省级行政事业单位国有资产处置实行集中处置、房产出租实行公开拍租。从前期开展的业务统计显示，资产处置和房产拍租业务初次流拍情况时有发生。鉴于此，本文对行政事业单位国有资产公开处置及出租出现的流拍情况进行了分析研究，并提出相关对策建议。

一、资产处置、出租工作现状

1.省本级工作基本情况

近年来，安徽省本级注重加强资产管理工作，从机构设置、规章制度到监督管理等方而都在逐步完善，努力形成安徽特色。尤其，在资产处置和出租方而，按照公开、公平、公正的原则，不断探索阳光透明操作程序。2013年通过政府采购方式建立了评估和拍卖中介机构库，并相继出台、完善了有关配套制度，资产集中处置和公开出租等工作全而开展，多数标的成交金额较拍卖(租)底价实现大幅增长，工作成效明显，但受市场环境复杂、工作开展时间较短等影响，也出现了初次流拍等问题。

2.资产处置、出租流拍实例

(1)某单位锅炉处置流拍实例。在实行资产集中处置前不久，省直某单位申报将2台闲置燃油锅炉进行报废处置。该单位在实际报废操作过程中发现难度较大，委托省资产管理部门进行处置。资产管理部门接受委托后，按照相关工作程序，组织评估公司对2台锅炉的价值进行了评估，安排交易机构进行公开处置，处置公告发布后吸引了一批意向竞买人，但在实地勘查后均无意购买，经两次拍卖均告流拍，后进行一次小幅降价，并更换了一家交易机构组织，结果仍然流拍。

整个处置持续了一年之久，项目仍没完成。分析其原因是多方而的，简单看是产权方想高价卖出，意向方想低价买入的矛盾所致。产权方认为该设备虽已出厂十多年但使用时间不多，成新度较好且仍可使用，对处置价格有较高期望，但意向方勘查论证后，认为价格过高，均放弃购买。价格和市场因素等共同影响了项口的成交，该设备己接近报废年限，虽仍可使用，但燃油原材料使用成本很高，在本地已属于淘汰设备，又因体量较大，外地购买者运输成本过高，从而导致市场需求小，交易而窄;多数意向买家是拆解变卖，钢材市场价格波动幅度大，投资风险大，意向买家和交易机构均反映该锅炉的处置底价(即评估价格)过高，评估价值考虑继续使用因素，而燃油锅炉在市场上己基本属于淘汰设备，且年限较久，利用价值很低，造成有价无市。

(2)某单位房产拍租流拍实例。省直单位房产出租实行公开拍租以来，总体效果明显，有的竞价达数百次，溢价翻番、甚至达2-3倍，但仍不可避免地存在流拍。如省直某单位某地段3处房产，原租户租赁到期后，经过审批程序组织了公开拍租，连续两次挂牌均告流拍，最后经过多方努力得以成交，但基本按照原挂牌价成交，没有形成明显溢价。

分析其原因主要是出租房产关注度不高。一是房产所在地段不是十分繁华，受关注程度明显较低;二是招租效果不好，公开拍租工作开展不久，出租公告只在网站和报纸发布，受众而过窄;三是吸引力不足，租金水平为市场价，没有较大竞争优势，意向承租人不多。四是网络竞价的公开拍租模式，对于社会上一些群体仍属于新生事物，不知道如何操作，导致租户因为嫌繁琐复杂，不会操作而放弃报名。

二、资产公开处置和拍租流拍的原因分析

从流拍项目实际情况来看，造成流拍的原因可概括为价格因素、人为因素、市场因素及工作环节的衔接问题等。

1.评估机构因素

(1)评估水平差异。目前评估行业依然存在专业队伍缺乏、评估方法和标准有限等，尤其是在房屋租金评估方而，至今并无专门的评估标准，由于评估不准确自然出现两种情况:评估过低，可能导致国有资产流失;评估过高，导致无人报名竞价造成流拍。

(2)评估价值与市场脱节。现实中往往会出现，评估机构严格按照有关评估方法进行评估，从理论及运算公式上近乎合理，但作为资产处置或拍租底价并不相适宜，主要表现为评估价值与市场脱节，作为公开处置、拍租的底价偏高，不能吸引意向人，导致流拍发生。

2.交易机构因素

(1)重视不足推介不力。有的资产因价值较小、利润不大，导致少数交易机构不够重视，工作不到位，如招商力度不大，仅在报纸上简单的发小块广告，推介不广泛，受众少，以致信息发布而窄，效果较差。

(2)市场影响力有待提高。行政事业单位国有资产集中公开处置工作开展不久，一些交易机构在此方而的市场影响力还很有限，一是机构本身知名度有待进一步提升，二是从事的国有资产公开处置业务尚不被广泛知晓，需通过进一步加强宣传和业务渗透提高知名度和影响力。

3.竞买人因素

(1)竞买人不适应公开竞价。竞买人因从事各行各业，年龄、整体素质等千差万别，有的竞买人对于拍卖、网络竞价等交易方式比较陌生，不懂得如何报名和操作，主观上认为比较麻烦，甚至担心存在风险，不敢尝试，不愿意参加。

(2)竞买人违法违规操作。对一些需求而比较窄或非通用设备等资产，竞买人不多，他们平时在业内往往有联系，有出现串标的风险，导致低价竞得，或恶意串通不报名，使其流拍以便降价后再取得。有的竞买人为竞得标的，甚至采取要挟、恐吓、动用社会黑恶势力等违法行为，扰乱正常交易秩序，导致项目的延迟成交和不成交。

4.产权单位因素

(1)资产管理工作重视不够。不少产权单位长期存在重资金轻资产等观念，对资产管理工作不够重视，缺乏对资产管理相关政策文件的及时学习和掌握，对如何管理，怎么操作并不十分清楚，导致执行不到位。有的资产在处置申报时，产权单位把关不严，如将应报废的资产申请出售，应出售的申请报废，给后期工作带来不少麻烦，影响工作效率和效果。

(2)产权单位不够积极配合。一些资产在产权单位就存在管理及使用难的问题。在处置过程中产权单位有关人员为规避责任不够配合，如执意不同意评估结果，在交易机构需确认的书而材料上不签章或拖延签章;还有的资产处置与产权单位有关人员的利益发生冲突，往往从中加以干扰，如阻碍意向竞买方正常查看标的等，致使项目办理效率低下甚至流拍。

5.市场需求因素

一些需求而较窄的资产、淘汰资产、特种设备等，市场需求而很小或者几乎没有需求，会出现有价无市的现象;有的设备等资产虽尚未达到报废标准，但实际使用价值己很小，已属于淘汰产品，现实中往往只能作为拆解变卖，导致标的价值与使用价值不对等，最终导致流拍。

以上罗列的是导致流拍的几个一般因素，造成资产处置、出租产生流拍的原因更多是多种因素交易作用的结果，以及其他不确定因素，只有针对问题认真研究，才能更好解决。

三、完善资产公开处置、出租管理的对策建议

实现行政事业资产处置和出租的高效率和高收益，解决当前存在的流拍率高等诸多难题，需要同时从立法、加强日常监管等宏观方而和具体项目操作细节的微观方而发力，经过工作实践的不断积累，逐渐建立并完善一整套工作监督管理制度和一般工作流程。

1.日常监督管理方面

(1)提高行政事业资产管理的地位。目前针对行政事业资产管理最高级别的法规只是财政部的两个部令，资产管理部门(财政部门)应积极配合立法机关尽快出台有关行政事业国有资产管理的法律，以进一步明确资产管理的责任、义务，提高其法律地位，推进工作更好开展。

(2)培养建立专业的资产管理队伍。资产管理部门工作人员要不断加强资产评估、处置等有关政策知识的学习，加强业务培训，在工作中经验积累，不断提高业务水平，成为行家里手。同时做好政策宣传，提高行政事业单位国有资产管理意识，使得资产管理工作逐渐受到重视和理解，形成合力，从资产配置、使用、处置和收益形成一整套衔接流畅的程序，做好资产管理与预算管理、绩效管理相结合，探索建立工作机制。

(3)加强对中介机构的监管。这里的中介机构是指资产评估机构和拍卖公司等资产交易机构。一是做好准入管理，对资质等具体要求进行细化明确，通过政府采购程序，按照标准选择一批高质量的中介机构;二是做好使用管理，对中介机构定期组织国有资产管理知识辅导培训、明确工作要求;三是做好评价管理，对中介机构建立评价考核和奖惩机制，对考核不达标和违规的中介机构严格淘汰机制;四是探索联动监管，资产管理部门积极与中介机构的行业监管部门形成良好联动，杜绝违规和低效操作。 (4)善于借鉴，勇于创新。他山之石可以攻玉，资产管理工作起步较晚，要善于借鉴国内外好的经验做法，不断钻研好方法、好途径，在工作中加以实践。如针对资产量大、物杂的情况，可以借鉴有关经验，建立一套完备的资产管理信息系统，每一项资产确定一个标识，从配置跟踪到使用和最终处置的全过程;再如公物仓的建立，既可以节约资源，又可以有效解决一些闲置资产的流动使用，既发挥了作用又避免了处置难的问题。资产从购置到处置均与市场息息相关，在日常管理工作还可以借鉴企业化的一些经营管理理念，加以完善创新，及时了解市场动态，积极储备意向购买方资源库，充分利用网络资源和中介机构发挥效能。

2.具体项目开展方面

针对单个实物资产处置或出租项目来说，笔者认为高效办结，需注意以下几个方面。

(1)掌握资产信息。全而准确的掌握资产的具体隋况，明晰现状，包括产权情况、存在问题、基本价值判断和市场需求等信息，同时把好资产处置和出租的审核关。

(2)审慎做好评估。根据标的具体情况确定适宜的评估方法，评估需与市场结合，明确评估价值为交易底价，应与市场交易相适宜。

(3)重视招商效果。资产管理部门和交易机构应有针对性的做好招商工作，在平时的工作中注意搜集具有良好信誉的意向购买人信息，建立资源库，定向发布信息。

(4)注重工作时效。工作上努力做到按时办结，多跟踪问效，防止闲置较久造成处置难:对交易环节和程序进行优化，更高效更人性化，避免购买者因手续繁琐等原因错失竞价机会。

(5)确立工作流程。针对资产处置、出租的每一个环节可能遇到的问题，提前准备好可选择性的对策，遇到有关问题自动进入下一个环节，而不是一个流程走不通，再返回到原点。使之成为固定的工作程序和制度，既提高时效性，也用制度解决了部门和经办人怕担责任等顾虑。

3.流拍项目再处置方面

资产处置或出租过程中出现流拍，必然影响工作效率。对这一重要问题应认真分析原因，找准根源，以便妥善解决。下而针对疑难项目流拍后再处置提出一些建议。

(1)合理确定拍卖(租)底价。人们对拍卖行为有时存在一些片而理解，竞买者会认为拍卖竞价可能抬高成交价格，交易底价接近客观价值往往不利于交易，底价稍低反而会更有吸引力，一定程度的降价必然引起更多的关注。但降价的幅度等应进行严格论证，不能只为了处置成功，造成国有资产的变相流失，所以降价吸引意向人的同时，一定要做好广泛招商。

(2)设立简易公开处置程序。对于办公家具、低值易耗品等残值低、搬运成本高的资产，可在资产管理部门的见证下，采取简易公开处置形式，由单位邀请数家有资质的回收公司进行现场竞价，价高者得;对于电子产品及涉及环保等要求的特种设备等，全部收缴公物仓，由公物仓定期联系有资质单位进行无害化处理。

(3)建立联席会议制度。对于重大项目、疑难项目及资产管理工作中遇到的新问题、难问题，由资产管理部门牵头建立专门联席会议制度，采取集体研究、集体决策的方式解决，必要时可要求产权单位、中介机构等共同参加。

行政事业国有资产管理工作任重道远，相信通过资产管理业务实践的经验积累、有关制度的建立和不断完善，国有资产处置和出租一定能实现高效运作和良好收益。