浅谈拆迁安置房税收问题
【摘 要】近年来，随着我国城市化进程的加快和市场经济的发展，房屋拆迁工作正在全国范围内如火如荼的进行着，房屋拆迁后大量的拆迁户住房问题需要解决，拆迁安置房应运而生了。然而税务部门并没有因为拆迁安置房的特殊性制定相应的税收政策。本文结合笔者所在单位的实际情况，针对拆迁安置房的税收问题进行浅述并发表个人意见。
【关键词】拆迁安置房；税负高；税收减免
一、拆迁安置房的概念
1.拆迁安置房的含义
拆迁安置房是指政府因城市公共设施建设、土地开发等原因进行拆迁，对被拆迁户进行安置所建的房屋。
拆迁是城市发展过程中不可避免的问题，随着拆迁范围的不断扩大，拆迁安置房建设在城市住房开发中所占比例逐步提高。此类住宅开发，是新一轮房地产调控中唯一国家支持和鼓励的开发方向。
2.拆迁安置房的特征
地方政府通常会成立房地产公司专门开发建设拆迁安置房。在安置房的建设和销售过程中有以下特点：
（1）建设成本与普通商品房成本相当。拆迁安置房一般按当地商品房开发标准建造，虽然不追求高品位、高档次，但都是接受政府和群众监督的高标准、严要求、保质量的放心工程。除了以低价取得土地外，建安成本、资金成本等建设成本与普通商品房成本相当。
（2）销售对象特殊。 拆迁安置房的销售对象为拆迁户，全部安置后多余的住宅经报批后可面向市场销售。
（3）销售价格低，项目亏损也属司空见惯。拆迁安置房的安置销售价格由地方政府决定，房产公司无定价的权利。销售价格低，部分地区销售价格远远低于建安成本，也低于经济适用房的销售价格。
（4）税负高，税收优惠少。 安置房销售价格低、成本高，但税负高、税收优惠少，税法并没有因为其特殊性而制定应有的优惠政策。
二、拆迁安置房税收的现状及建议
1.拆迁安置房税收的现状
拆迁安置房纳税人可以享受以下两点税收优惠政策：
（2）从2014年1月1日开始，国家税务总局下放了城镇土地使用税困难减免税审批权限，各地方税务局自行确定申请困难减免税情形。部分地区已把拆迁安置房列入土地使用税减免范围。
拆迁安置房除不用预交土地增值税、减免土地使用税外，缴纳税金涉及的税种多、税负高。然而同样是保障性安居住房的经济适用房，享受的优惠政策是多方面的。
2.拆迁安置房税收征收的建议
中共中央及各地省级政府部门已将拆迁安置房与公共租赁住房、危改房、经济适用房等项目一起列入保障性安居住房，并拨入工程专项资金支持拆迁安置房的开发建设。拆迁安置房在税收政策上也应该与经济适用房、危改房等一样享受优惠政策。
（1）拆迁安置房企业所得税的征收参照经济适用房、限价房、危改房的政策执行，对销售未完工安置房按3%的计税毛利率征收
根据国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第八条的规定，企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局根据开发项目的坐落地和项目性质的不同分别按15%、10%、5%、3%确定，其中：属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
拆迁安置房销售价格基本低于建造成本，部分地区销售价格远远低于经济适用房的销售价格。然而现有的企业所得税政策按15%、10%、5%的比例确定安置房的计税毛利率远远高于实际销售毛利率，于实际情况不符。
（2）将拆迁安置房城镇土地使用税的减免由审批类减免改为备案类减免。参照经济适用房的减免政策，简化减免流程
财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）第一条规定，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。
虽然根据《国家税务总局关于下放城镇土地使用税困难减免税审批权限有关事项的公告》（2014年第1号）的规定，各地主管税务部门可以自行确定申请城镇土地使用税困难减免的情形，而且部分地区已把拆迁安置房列入减免范围，但是税务部门对城镇土地使用税困难减免按年管理，企业每年要提出申请并接受审核。审批时间长、流程繁琐。建议将拆迁安置房和廉租房、经济适用房一起列入免征城镇土地使用税的范围。
（3）加大拆迁安置房用地契税的税收优惠力度，减免安置房开发过程中缴纳的印花税
拆迁安置房开发商取得土地使用权要经历划拨土地→住宅出让土地→商住出让土地的过程。根据财税[2012]4号的规定，对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门划转国有土地的单位免征契税。开发商在取得划拨土地时免征契税，然而在划拨转出让的过程中仍按3%的税率缴纳契税。建议减免在取得拆迁安置房用地过程中的全部契税，而不仅仅限于免征划拨阶段的契税。同时，为支持和拆迁安置房的开发建设，建议减免在开发过程中缴纳的勘察设计合同、建筑工程承包合同、购销合同等合同的印花税。
三、总结
随着拆迁户的不断增加，拆迁安置房的需求不断膨胀。为支持政府的拆迁安置工作，鼓励拆迁安置房的开发建设，期待相关部门能充分考虑拆迁安置房的特有性质和特殊使命出台更多有力度的税收优惠政策。