城镇土地所有权确权登记发证工作的细则分析

摘要：随着我国城乡一体化的快速推进，城市和城镇之间的差距也越来越小。城市化进程的发展同时暴露出了城镇土地存在的重要问题。由国土资源部、财政部和农业部联合下发的《关于加快推进城镇集体土地确权登记工作的通知》，其目的主要是为了保障农民权益，推进城镇改革发展。现阶段我国城镇集体土地确权登记工作还存在诸多问题，总体来讲还不够完善，在个别地区土地确权登记的发证率相对较低，这样的状况与目前城镇发展极不协调。因此，做好城镇土地登记发证工作，通过法律手段来确认城镇集体土地的实际权属，维护农民合法权益，具有非常重要的现实意义。

关键词：土地所有权；确权登记；发证工作；细则

中图分类号：C93 文献标识码： A

一、确权登记发证成果的特点

城镇集体土地所有权确权登记发证成果的内容主要包括地籍调查成果、土地登记成果、数据库成果和文字报告成果。对其特点进行分析，是推广应用和更新维护的前提。

（一）全面启用全国统一的宗地新代码

（二） 建立了城乡一体化的地籍管理信息系统

本项工作是第二次土地调查工作的延伸和细化，它充分利用现有土地调查成果，深入研究城镇集体土地所有权确权登记发证工作中地籍调查、土地确权、争议调处、登记发证工作成果。并以此为基础，结合本市实际，完成我市城镇集体土地所有权确权登记发证成果的数据建库，结合、城中村、改造、城镇土地产权制度改革与建设试点和征地制度改革试点工作经验，按照构建城乡一体化地籍管理、一张图的思路，建立了集信息获取、处理、存储、传输、分析应用和更新为一体的城镇集体土地所有权确权登记发证成果数据库。

二、土地所有权确权登记发证工作主要内容

（一）集体土地所有权确权登记颁证

（二）集体建设用地与农民宅基地使用权确权登记颁证

（三）土地承包经营权确权登记颁证

三、执行进展的状况

（一）集体土地所有权确权登记颁证政策执行发展

集体土地使用权确权登记发证工作能加快土地流转，促进社会主义新农村建设，实现城乡统筹发展。

通过集体土地使用权确权登记发证工作，国家将出台相应政策，加快土地流转，使全县广大农民的切身利益进一步受到法律保护，加快了农村的经济发展，同时也为村镇规划，为社会主义新农村建设提供理论依据，全面实现城乡一体化，达到土地集约、生态宜居、和谐发展，充分利用现有的土地资源提高人们的生活水平，加快了农村的城镇化进程。

（二）发证标准

1、严格落实农民一户只能拥有一处宅基地法律规定。除继承外，对农民一户有第二宗宅基地使用权的只登记，不发证。

2、城镇居民不准在农村购买和违法建住宅，对购买和违法建住宅申请宅基地使用的，只登记，不发证。

3、严格执行宅基地面积标准，对宅基地超占面积的，在办理登记时按下列情况处理：

1987 年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照当地规定的面积标准进行登记。其面积超过当地规定标准的，只在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻新、政府实施规划重新建设时，按有关规定进行处理，并按规定的面积重新进行登记。

4、农村建房占用宅基地时间以村委会出具的说明中的时间为准。

（三）有下列情形之一的暂缓或不予登记发证

1、对未经批准擅自占用公路两侧建筑控制区范围内土地修建住宅的，不予登记发证。

2、存在权属纠纷、界线争议或地面建筑物产权不明的宅基地，在争议或纠纷未解决前，暂不予登记发证。

3、无任何土地权属来源或土地权属来源不合法的宅基地，或属违法用地，不予登记发证。

4、因市政道路，建设用地项目等拆迁另行划拨安置，但目前未办批准手续的宅基地，暂不予登记发证。

5、农村村民因已建住宅，应当拆除的旧宅或已纳入土地置换、土地开发复垦项目规划复垦的旧宅，不予登记发证。

6、因改、扩建公路、铁路已给予拆迁补偿，房屋未拆除的不予登记发证。

7、不符合土地利用总体规划或村镇建设规划的。

8、经批准即将征用、拆迁的宅基地。。

（四）权属调查与宗地测量完成情况

按照《地籍测量规范》、《控制测量规范》要求，在选（埋）首级控制（网）点、（GPS 静态观测、成果计算、整理）的基础上，设置测定若干图根控制点，对每宗地的权属、界址、面积及其他元素进行了认真仔细的权属调查，确权登记、宗地界址线的划分、界址点的精确定位、标示设置喷涂并绘制宗地草图，同时用解析法准确地对宗地界址点（界址标示）进行测量。

（五）现阶段工作情况

现阶段国土资源局相关工作人员协同作业单位专业技术人员根据确权登记发证调查成果、测量成果、宗地图等整理后的资料，正在进行数据成果的权属、属性录入等项工作，做建库的前期工作准备。同时向各村发布权属审核公告。在具体作业过程中，每个作业分队（组）对成果质量进行了 100%自查、互查，县国土资源局协同作业单位组成质量检查组对每个作业分队（组）、的工作进展、成果质量进行分段、分级检查，并邀请有关专家进行技术指导，确保了城镇集体土地确权登记发证工作早日通过上级部门验收。

三、确权登记发证成果的应用及更新维护

城镇集体土地所有权确权登记发证工作所形成的成果资料是一种以地块为基础的土地及其附着物的权属、数量、质量、位置和利用现状的基本信息的集合。它是土地管理工作的成果之一，也是全面统一依法科学管理土地的基本依据。其应用体现了、以数（据）管地、到、图数一体管地的重大转变。

（一） 日常地籍管理

在城镇集体土地所有权确权登记发证工作启用全国统一宗地代码划定的地籍区、地籍子区基础上，对地籍子区范围内各种土地权属类型的宗地进行排序。根据排序结果按照宗地编码方法编制新的宗地号，并建立新旧宗地编码对应表。按、双码并行、的原则，对已登记和已调查的宗地不变更档案中的宗地号，当需要进行变更登记或已调查的宗地需要进行登记时，再采用新的宗地号。在地籍管理数据库中建立新旧编码对应关系。数据库中现有的编码保持不变，待变更地籍调查时启用新编码，新增加的宗地直接使用新的统一宗地编码，逐步完善城乡统一的宗地编码体系，为建立城乡一体化的地籍管理信息系统打好基础。

以城镇集体土地所有权确权登记发证工作为契机，以重大项目为前提，按片区调查、“超前、和、对口、服务”、两步走、同步推的工作思路，在日常地籍管理工作中，充分利用城镇集体土地所有权确权登记发证成果资料和现有地籍调查成果资料，推动土地储备、土地供应和重大项目的权属调查工作全面提速，逐步完善覆盖全市域的地籍调查和土地确权工作，以日常地籍管理工作中获取的日常地籍调查成果用于地籍管理数据库的实时更新，确保地籍管理数据库的现势性和准确性。

（二） 土地征收

土地征收是国家为满足公共需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。在征收过程中应掌握征收土地的权属性质，划分农用地和建设用地范围，划分基本农田范围，查清农民集体所有者所拥有的全部土地范围面积，便于安置、补偿原土地使用者和所有者。利用城镇集体土地所有权确权登记发证成果资料，经实地核实后，适时确定征收范围内各类用地面积、位置、权属等。并统计拟征用土地所有者拥有的全部土地面积，形成补偿安置、税费缴纳的依据。同时编制新增建设用地勘测定界报告等技术文件。土地征收的成果资料（征地红线、建设用地批准书等）确定的新增建设用地范围应及时在城镇集体土地所有权确权登记发证数据库中更新，建立实时更新、维护机制，确保成果的现势性。

（三） 土地登记

对于未开展土地总登记工作的城市，初始登记必须应用地籍调查成果。利用城镇集体土地所有权确权登记发证成果资料，结合第二次土地调查、日常地籍调查成果确定申请登记宗地的界址点、线，在技术上避免了单宗地地籍调查时因多次重复指界所造成的界址点、线重叠、裂缝现象的产生，保证土地登记成果质量，缩减土地登记工作时间，提高土地登记工作效率。充分利用地籍管理信息平台，将日常土地登记成果更新到地籍管理数据库中，结合、批、供、用、补、查、五位一体的、一张图、系统，分别将已登记成果信息和经权属调查的成果应用到调查和登记工作中，形成良好的互为利用的双向机制。

结束语：

科学合理的土地权利制度能够为人们提供一个相对稳定持久的利益预期规则。推进土地权利制度建设，适应国家经济体制改革的需要，是规范土地市场、保障交易安全和土地市场秩序、促进国土资源可持续利用的有力保障。