佳兆业违约 投资者如何跨年?

“旧改”王也败在旧改上

曾经的中国房地产百强开发企业排行榜上的常客，何以一夜之间跌下神坛？或许深圳官场动荡后，当地房地产部门对佳兆业公司的非常规手段是最好的注脚：

这家以深圳龙岗旧改项目起家的开发商佳兆业，伴随着“锁房”事件和郭氏兄弟的退出，引发了连环债务违约，甚至可能导致有关贷款融资、债券、股本证券的交叉违约。

而在此前，佳兆业也被看作是“另一个光耀地产”。与佳兆业一样，光耀地产是中国房地产企业中的百强，然而就在2014年6月，惠州本土房企光耀地产被曝出多个项目停工，此后光耀地产“破产危机”一发不可收拾，然而截至目前，光耀地产资金链断裂后的“善后工作”依然是个谜。

“潘多拉魔盒”被打开

这起表面看来是“个例”的佳兆业违约门，被更多的业内人士解读为正在打开中国房地产行业系统风险的潘多拉魔盒。

为何近一年来国内房地产业会频繁出现债务危机而早些年则不会？这主要是与房地产业的性质、发展、融资环境等方面的条件有关。

作为资金密集型、周期性成长的房地产行业，在中国特有的制度环境下，受益于两大金融杠杆――住房需求借助于住房按揭贷款，住房供给借助于住房预售制度，并把这两大杠杆使用到极致，成就了中国房地产市场短期快速发展与繁荣，形成了中国房地产业的暴利。暴利必然会驱使社会上的各种资源涌入房地产市场。一方面金融机构担心房地产风险上升而收缩对房地产企业的融资，另一方面房地产的暴利驱使房地产企业宁可高成本融资也要插足房地产市场。

因此，有金融人士分析预期，2015年将是房企最难过的一年，也将是房地产大浪淘沙的一年，很多中小型房企甚至大房企不排除破产倒闭重组的命运，或引发系统性银行坏账集中爆发。

投资者怎么办？

佳兆业违约像一只搅局的黑天鹅，结束了在金融方面本就不太平的马年，开启了预计更加不太平的羊年。突如其来的佳兆业违约事件，使得金融人士和投资者一时茫然不知所措。然而，在跨年之际，投资者究竟怎样安排新一年的投资呢？

对此，上海易居房地产研究院研究员严跃进：“佳兆业的事件，也使得投资者对于房企的各类融资计划会持谨慎态度。”尤其是房地产信托，从过去的3年房地产信托余额同比增速可以看出，房地产信托的好时期已经过去了。

随着2014年房企增发配股、央行降息及中期票据放开，加上票据类融资期限长、融资成本低等优势，大型房地产企业更愿意使用低成本的增发配股及中期票据来置换高成本的信托融资。因此，对于存量房地产信托计划，客户应该尽可能选择交易对手是大型房地产开发商的企业，尽可能避免小型房地产开发商。