论不动产租赁权与抵押权的冲突

论不动产租赁权与抵押权的冲突 论不动产租赁权与抵押权的冲突 论不动产租赁权与抵押权的冲突 论文关键词 租赁权 抵押权 冲突

物权作为绝对权,具有优先效力。根据债的关系的相对性,债权人仅得对债务人主张基于债之关系而生之权利,对第三人则不得主张之,买卖(所有权之移转)本应破租赁,但鉴于居住为基本需要,且不动产价格昂贵,承租人多属于经济上之弱者,有特别保护之必要,因而诸多国家都采取了“买卖不破租赁”之制度,即“租赁权物权化”。据此,租赁权虽为债权,但法律基于对承租人之特殊保护,赋予其对抗效力,使其物权化,由此便产生了一个问题:租赁权与抵押权因设定先后而产生的效力冲突—租赁在前,抵押在后;以及抵押在前,租赁在后的情况下,抵押可否击破租赁的问题。笔者试从以下两种情况进行分析:

一、租赁在先,抵押在后

当主债权到期而不能获清偿时,债权人采取拍卖、变卖等方式实现抵押权时,就引发一个问题:抵押物的受让人是否受原租赁合同之约束?亦即租赁权是否能继续存在于抵押物之上?

关于此问题,我国《担保法》第48条规定:“抵押人已将出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效。”且《担保法司法解释》第65条也规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”《物权法》第190条第一款规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。”

从这条规定可以看出,财产出租后,出租人又将该财产进行抵押的,原租赁合同继续有效,原租赁关系不受该抵押权的影响。

二、先抵押,后租赁

(二)抵押权先于租赁权成立的情况下,租赁权能否影响抵押权的实现如上所述,抵押权设定后,抵押物的所有权仍然归抵押人所有,因而抵押人依然可以对抵押物进行使用、收益,当然也可以在抵押物上设立租赁权。在租期短于抵押担保债务履行期(且期满不续租)时,除非发生抵押权人提前行使抵押权的情形,一般不会出现抵押权和租赁权的冲突;在租期长于抵押担保债务的履行期且债务人到期不履行债务时,抵押权人会通过对抵押物进行拍卖、变卖后从其所得之价金中优先受偿而实现抵押权。抵押权的实现要求把抵押物按照设定抵押权时之状态进行折价处分。因而,法律应保护拍卖的买受人受让的抵押物没有租赁负担的状态。这样,抵押权在实现之际——处分抵押物时,实际上是干涉抵押人的用益关系,致使在同一不动产上抵押权与租赁权产生矛盾与冲突。

我国的《担保法司法解释》第66条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束效力。”最高院的《租赁合同司法解释》的第20条规定,“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的除外。”这两款规定都否定了租赁权对抵押权的影响,即在先抵押后租赁的情况下,实现抵押权时,抵押物之受让人不受原租赁合同之约束。此两者直接排除了“买卖不破租赁”原则对后设租赁的适用,使得抵押权实现过程中的买受人可完全无视抵押物上的租赁关系,而放心地以正常价格受让该抵押物,从最大程度上保护了抵押权人的利益。 那么,《物权法》第190条第2款规定的含义,是指只要是在抵押权设立后将抵押财产出租的,已登记的抵押权就优先于租赁权—即抵押权实现时,抵押物之受让人不受原先设定的租赁关系约束?抑或租赁关系影响已登记抵押权的实现的话,租赁关系不得对抗已登记的抵押权——即已登记的抵押权优先于租赁权;若原租赁关系不影响已登记抵押权之实现的话,原租赁合同关系继续有效,抵押权之受让人受原租赁合同的约束?

对于此问题,台湾地区作了细致明确的规定。“台湾民法典”第866条中的“但其抵押权不因此而受影响”类似于我国物权法的“不得对抗已登记的抵押权”的表达。

王泽鉴先生对于《台湾民法典》第866条规定也作了详细的解读:

为调和抵押权于用益物权及租赁关系,台湾民法典第866条设了3项规定:

1.不动产所有人设定抵押权后,于同一不动产上,得设定地上权或其他以使用收益为目的之物权,或成立租赁关系。但其抵押权不因此而受影响(第1项)。

2.前项情形,抵押权人实行抵押权受有影响者,法院得除去该权利或终止该租赁关系后拍卖之(第2项)。

3.所谓受有影响,指因地上权等权利或租赁关系之存在,无人应买,或出卖不足清偿抵押权,不动产所有人设定抵押权后,于同一不动产上,成立第1项以外之权利者,准用前项之规定(第3项)。

由此可见,在台湾地区,对于不动产设定抵押后,又出租与第三人时,抵押权和租赁权两者的冲突的处理模式是:若租赁关系不会对抵押权的实现产生影响,那么租赁关系就对抵押权人生效;如果抵押权的实现受租赁关系的影响,那么租赁关系就对抵押权人不生效。法院可以除去租赁关系后拍卖抵押物从而实现抵押权。具体而言,是指抵押人在设立抵押权后,就同一不动产设立租赁权,影响抵押物之交换价值,抵押物价值因而减少,导致拍卖所得之价款,不足以清偿所担保之债权时,抵押权人可请求实行抵押权之法院除去该项权利,实行法院也可依职权除去该项权利,最终使抵押物以无负担的方式拍卖,拍卖的买受人取得无负担的所有权。

台湾地区的规定实际上是根据“卖不破租赁”来设计的,正是因为“买卖不破租赁”,才增加了抵押权实现的困难:买受人发现标的物之上设有租赁关系时,迫于“买卖不破租赁”的压力,一般都不会以未设定租赁关系时的价格来购买该物。即,“买卖不破租赁”原则可能会导致无人应买抵押物或仅愿以低廉的价格受让抵押物。在先抵押权的实现遭遇此种困境时,基于抵押权的“处分原则”,应使抵押物尽量回复到抵押权设立时的状态;为此,抵押权人可以干涉抵押物上的租赁关系,请求排除抵押权设立后在抵押物上所增加的负担,使抵押物得以“净身拍卖”。 现实生活中,并非所有的抵押物出租后都会影响其抵押权的实现,因此,从现实生活中来看,实在没有必要使租赁权一概随抵押权的实现而消灭。法律的目的在于通过在当事人之间设定权利义务关系,以实现各种社会利益的平衡。日本民法学者提出了协调二者之间矛盾的观点。他们认为在一定条件下,抵押权人应对承租人的权利持“容忍”态度。根据物权法的一般原理,抵押权设定后产生的受益权,在抵押权实行时将全部消灭。这样,抵押权设定后取得了受益权的人明显处于不安定地位。因此,对这些收益权人进行一定程度的保护是必要的,这是作为一个社会的政策判断需要被承认的。诚如台湾学者王泽鉴先生在书中所说:“房屋价格昂贵,承租人多属于经济上之弱者,有特别保护之必要。”

因此,对我国《物权法》第190条第二款的“租赁关系不得对抗已登记的抵押权”应理解为在抵押权已登记的情况下,租赁关系不得对其产生不利影响。在租赁关系不影响抵押权实现时,应当让租赁关系继续有效。不宜理解为租赁关系一概随抵押权的实现而消灭。