变更地籍调查与测量

摘要：本文以变更地籍调查和地籍测量的方法为研究对象，探讨了变更地籍测量的方法和内容，相信对从事相关工作的同行有着重要的参考价值和借鉴意义。

关键词：地籍测量；地籍变更；土地利用

1 引言

变更地籍调查与测量是指在完成初始地籍调查与测量之后，为适应日常地籍工作的需要，使地籍资料保持现势性而进行的土地及其附着物的权属、位置、数量、质量和土地利用现状的变更调查。

初始地籍建立后，随着社会经济的发展，土地被更细致地划分，建筑物越来越多，用途发生不断地变化，以房地产为主题的经济活动，如房地产的继承、转让、抵押等，更加频繁，因此，要求地籍管理者必须及时做出反应，对地籍信息进行变更，以维持社会秩序和保障经济活动正常运作。初始地籍就像初生的婴儿，需要汲取营养，才能健康成长。因此变更地籍才是地籍的生命所在，也是地籍得以存在几千年的理由。在德国，有近200年的完整的地籍记录，现已毫无遗漏地覆盖了全部国土，地籍记录的最小地块只有几平方米，在两次世界大战中，他们的地籍资料仍得到有效的保护。地籍为德国的经济发展做出了重要的贡献。变更地籍的调查与测量已经成为国计民生的重要保障。

2变更地籍调查与测量的作用与特点

2.1变更地籍调查与测量的作用

（1）保持资料的现势性；

（2）可使实地界址点位逐步得到认真的检查、补置、更正；

（3）使地籍资料中的文字部分，逐步得到核实、更正、补充；

（4）逐步消除初始地籍中可能存在的差错；

（5）使地籍测量成果的质量逐步提高。

2.2变更地籍调查与测量的特点

（1）目标分散、发生频繁、调查范围小。

（2）政策性强、精度要求高。

（3）变更同步、手续连续。进行了变更测量后，与本宗地有关的表、卡、册、证、图均需进行变更。

（4）任务紧急。使用者提出变更申请后，需立即进行变更调查、变更测量，才能满足使用者的要求。

变更地籍调查与测量是地籍管理的一项日常性工作，变更地籍调查与测量，通常由同一个外业组一次性完成。

3 变更地籍调查与测量的准备

变更地籍调查与测量的技术、方法与初始地籍调查与测量相同。变更地籍测量前必须充分检核有关宗地资料和界址点点位，并利用当时已有的高精度仪器，实测变更后宗地界址点坐标。进行变更地籍调查与测量之前应准备下述主要资料：

（1） 变更土地登记或房地产登记申请书；

（2） 原有地籍图和宗地图的复制件；

（3） 本宗地及邻宗地的原有地籍调查表的复制件（包括宗地草图）；

（4） 有关界址点坐标；

（5） 必要的变更数据的准备，如宗地分割时测设元素的计算；

（6） 变更地籍调查表；

（7） 本宗地附近测量控制点成果，如坐标、点的标记或点位说明、控制点网图；

（8） 变更地籍调查通知书。

4 变更界址测量

4.1 变更界址的测量

变更界址测量是为确定变更后的土地权属界址、宗地形状、面积及使用情况而进行的测绘工作。变更界址测量在变更权属调查基础上进行。

变更界址测量包括更改界址和不更改界址两种测量。在工作程序上，可分两步进行，一是界址点、线的检查；二是进行变更测量。

4.2 界址的恢复测量

在界址点位置上埋设了界标后，应对界标细心加以保护。界标可能因人为的或自然的因素发生位移或遭到破坏，为保护地产拥有者或使用者的合法权益，须及时地对界标的位置进行恢复。

在某一地区进行地籍测量之后，表示界址点位置的资料和数据一般有：界址点坐标，宗地草图上界址点的点之记、地籍图、宗地图等。对一个界址点，以上数据可能都存在，也可能只存在某一种数据。可根据实地界址点位移或破坏情况和已有的界址点数据及所要求的界址点放样精度、已有的仪器设备来选择不同的界址点放样方法。

恢复界址点的放样方法一般有直角坐标法、极坐标法、角度交会法、距离交会法。这几种方法其实也是测定界址点的方法，因此测定界址点位置和界址点放样是互逆的两个过程。不管用哪种方法，都可归纳为两种已知数据的放样，即已知长度直线的放样和已知角度的放样。

4.3界址的鉴定

依据地籍资料（原地籍图或界址点坐标成果）与实地鉴定土地界址是否正确的测量作业，称为界址鉴定（简称鉴界）。界址鉴定工作通常是在实地界址存在问题，或者双方有争议时进行。

问题界址点如有坐标成果，且临近还有控制点（三角点或导线点）时，则可参照坐标放样的方法予以测设鉴定。如无坐标成果，则能在现场附近找到其他的明显界址点，应以其暂代控制点，据以鉴定。否则，需要新施测控制点，测绘附近的地籍现状图，再参照原有地籍图、与邻近地物或界址点的相关位置、面积大小等加以综合判定。重新测绘附近的地籍图时，最好能选择与旧图等大的比例尺并用聚脂薄膜测图，这样可以直接套合在旧图上加以对比审查。

5.土地分割测量

土地分割测量（也称土地划分测量）是一种确定新的地块边界的测量作业。土地分割测量是土地管理工作中一项重要的工作内容，必须依法进行，在得到有关主管部门的批准和业主的同意后，才能重新划定地块的界线。通常遇到以下情况时需要进行土地分割测量：

（1） 用地范围的调整，或相邻地块间的界线调整。

（2） 城市规划的实施和按规划选址。

（3） 土地整理后的地块或宗地的重划。

（4） 因规划的实施或其他原因引起的地块或宗地内包含几种地价而需要明确界线的。

（5） 地块或宗地需要根据新的用途划分出新的地块或宗地。

（6） 由于不在上述之列的原因引起的土地分割或重划。

5.1 土地分割的方法

土地分割测量中确定分割点的方法可以归纳为图解法和解析法。所谓图解法土地分割，是指从图纸上图解相关数据计算土地分割元素的方法；所谓解析法土地分割，是指利用设计值或实地量测得到的数据计算土地分割元素的方法。这两种方法在实际工作中，可以单独使用，也可根据具体情况结合使用，即用于土地分割元素计算的数据既有图解的，也有解析的。但不论图解法还是解析法，均可采用几何法分割和数值法分割，以适应不同条件的分割业务。

新地块的边界在土地分割测量时，可以在实地临时用篱笆或由参加者以简单的方式标出，例如离建筑物和其他边界的距离，与道路平行并相隔一定的距离等。有时新的地块边界线是由给定的面积条件或图形条件，采用几何法或数值法分割计算出相应的土地分割元素后，在实地标定。

5.2土地分割测量程序

土地分割测量的程序为准备工作、实地调查检核、土地分割测量。

（1） 准备工作。一般包括资料收集和土地分割测量原图的编制。收集的资料应包括申请文件、审批文件，相关的地籍（形）图、宗地图以及已有的桩位放样图件和坐标册等。根据所收集的资料，在满足给定的图形和面积条件下，定出分割点的位置，绘制出土地分割测量原图，以备分割测量时使用。

（2） 实地调查检核。土地分割测量的外业工作离不开检核、复测或对被划分地块的周围边界进行调查。

（3） 土地分割测量。在实地作业时，全面征求土地权属主的意见，充分利用岩石、树桩、田埂、荆棘、篱笆等标示被划分地块的周围边界。否则，须在实地埋设界桩。

6 结语

随着社会经济的发展，人民生活不断改善，土地的用途不断地发生变化，以房地产为主题的经济活动，如房产的继承，转让，抵押等更加频繁，因此，地籍管理者必须对地籍的变动做出及时的反应，以维持社会秩序和保障经济活动的正常运作。