从“产权”走向“公民权”

住房是城市居民的最基本需要，随着我国计划经济向市场经济的改革，同时也带来了住房商品化的改革。1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》同样也彻底改变了以往“单位分房”的方式，因此逐渐出现“个人购房”这一方式，并日益盛行，至今已经成为城市居民最为普遍的购房方式。随着商品房小区的出现，出现了不同的利益关系主体，主要包括“业主”、“物业公司”以及“房地产开发商”这三种权益力量。笔者围绕业主维权这一中心，总结关于业主维权的相关理论，调查分析当前业主维权的现状，并结合“公民化社会”理论提出新形势下进行业主维权的策略研究。

一、业主维权的内涵

明确清晰业主维权的深刻内涵是保障业主维权顺利进行的重要理论前提和基础。明确清晰业主维权的内涵首先要分析了解在业主维权的实际中所涉及的权利主体以及相互之间的利益关系形势，在此基础之上进一步明确界定业主维权的主要内容。

业主维权运动简而言之就是业主以及业主集体组织，即“业主委员会”为了维护业主的合法权益，组织业主与相对立的权利主体进行的维权对话或者斗争。在此定义基础之上，笔者解释“业主”的定义以及业主权益的来源。业主即房屋产权以及使用权的所有人，业主权益是伴随个体购买房屋活动结束时而诞生的一系列受国家法律法规保护的权利和权益。笔者进一步分析业主维权的实际中所涉及的权利主体主要包括业主、业委会、物业公司、开发商、社区居委会、地方行政主管部门等几个基本的权利主体或利益主体。这些权利主体实际上也说明了相互之间的利益关系。笔者总结这些权利主体之间的利益关系，总结得出六对主要的利益关系形势，主要包括业主与开发商、业主与物业公司、业主与业委会、业委会与居委会、业委会与地方行政主管部门以及业主与业主。

目前业主维权的实际行动主要包括两方面的内容，其中最主要的一方面也是最经常发生的一方面是业主围绕房屋质量问题和购房合同问题和开发商展开的维权行动。另一个方面是在业主的日常生活中为了维护自治权以及生活服务权等合法权益和物业公司之间展开的维权行动。笔者结合实际情况，并总结相关理论，阐述业主维权中“权益”的主要内容。

（一）建筑物部分所有权（“物”权）

当业主完成对于房屋购买行为之时就拥有了对应建筑物的部分所有权，即对建筑物部分区域以及相应的公共区域所享有的所有权以及使用权。从根本上来讲这种权益是一种针对具体的物质性的权益，主要是对于“物”（房屋不动产）的占有、使用以及收益等相关合法权益，主要体现业主和不动产之间的利益关系，主要的利益关系对象是小区业主和房地产开发公司。主要的维权现象包括：房屋质量问题、合同违约、房屋面积缩水、产权证等方面违规违约等问题。

（二）社区自治权（“治”权）

社区自治权主要是指小区业主的自我管理权，以及由此衍生出来的享有小区物业公司的合法服务的权益。按照《物业管理条例》和《物权法》的规定，新建商品房小区可以成立业主大会，选举业主委员会，并同时赋予了业主和业委会所相应享有的权利和承担的义务。从实质上看，业主和业委会所享有的这些权利和承担的义务共同构成了一种社区自治权。对这种权利的侵权则主要表现为国家公权力和市场私权利对业主私权利的侵犯，如有些小区出现的物业公司以“管理者”身份自居阻挠和破坏业委会通过招投标方式自主选聘新物业；居委会、街道办操纵业委会的成立、换届、改选工作等。另外物业公司的侵权现象主要包括：物业公司违背小区业主自愿的原则，物业公司收费偏高或者收费不合理；物业服务质量以及服务态度没有达到合同上双方约定的标准；部分物业公司滥用甚至于侵占小区业主的公共设施等等。

二、业主维权的走向：从“产权”走向“公民权”

（一）“公民”的形成

我国对于公民的定义以及研究一直以来局限于政治学的领域，即公民是国家的合法居民，是一种抽象的选民身份以及拥有相应的合法权利。随着经济的发展以及城市化进程的深入。公民不仅仅属于政治范畴，更加属于社会范畴。因此近年来社会学也加深了对于公民的研究。刘安认为，城市社区自我管理与自我治理的实践活动逐步推进着城市社区的自治，在这一系列的实践活动之中，业主以及业主委员会扮演着公民的角色。社会学视角下的“公民”要求回归到“具体的个人”，实现从“文本的公民”到“实践的公民”的转变。就其现实性而言，“公民”是一种有血有肉的主体，并具有明确的利益需求。公民的社会学视角所关注的是在一定的社会结构以及具体实践过程当中的居民拥有合法的公民权。业主维权中的公民权以及公民的形成主要体现在以下几个方面：

首先，随着我国城市化的进程以及商品购房的普遍，业主作为房屋的所有者以及使用者，是物业产权的所有人这种相对于计划经济下的单位分房的新型利益关系以及所有关系，所导致的新型身份构成了新型的社会力量。通过私有产权的获得，从而赋予业主自身在人格上的独立和自主，并表现出鲜明的利益主体性。在这个意义上，业主私有财产的获得，为其自身新的主体性的形成提供了一个重要的“物”的基础。 其次，业主维护自身的产权合法权益，在具体的实践过程当中体现了一系列的经济、政治、社会和法律的观念和理念，例如维护业主的合法自治权；通过选举或者招标的方式自主选择或者解聘物业公司；自主组织主委员会的选举、换届、罢免；以业主委员会为代表进行一系列的业主维权，这些实践活动不仅是业主维护自身的合法权益，更是促进了社会新型群体以及力量的成形，即新型公民身份的诞生。

最后，业主维权过程中对建筑物部分所有权、社区自治权和公民权的维护、诉求和主张实际上也是使自己“成为公民”的过程。这个过程的基本特征是，“法”成为贯穿始终的中心枢纽。业主维权的过程在最根本意义上变成了业主不断学法、懂法、用法、护法的过程，并彰显出强烈的法权意识，从而在实践中重建了公民与国家之间的法律契约关系。

（二）公民权的内涵

公民的视角下的业主维权主要实现了由“产权”向“公民权”的过渡，主要探讨在业主的维权实践过程当中公民权利意识的构建，以及公民权的主体性构建等问题。

笔者针对公民权的理论研究进行如下总结：沈原指出，转型期的中国公民权的具体表现为民事权上升，社会权有所下降，与此同时政治权略有增长，由此，沈原认为业主对于房屋产权的维护和抗争准确来说是实现自身公民权的过程。毕向阳认为业主维权意识的觉醒是在维权斗争的实践中觉醒并不断增强，这是一种随着实践活动的“权利意识的反向构建”的过程。而且在业主维权的实践活动中有很多的维权活动都是集体活动。施芸卿认为业主在维权的过程当中实现了从“个人主体”到“社群主体”再到“历史主体”的主体性转化与塑造过程，从而实现了公民权。

英国社会学家马歇尔（T.H.MarshaU）对公民权进行了比较准确的定义。公民权是一种社会成员身份，公民权的本质是社会的平等。公民权则包括三个基本要素即民事权（civil rights）、政治权（political dghts）和社会权（social rights）。其中，民事权主要包括人身自由、言论自由、信仰自由以及合法保护自身财产和缔结契约的权利；政治权主要包括合法的选举权和被选举权；社会权主要包括合法享受福利，享受合法的社会地位以及社会权利，例如受教育权。

三、业主维权的现状分析

当前业主维权的形势并不容乐观，主要是因为业主和开发商以及物业公司之间的权益维护是一场不对等不公平的博弈。主要表现在以下几个方面：

（一）当前的法律法以及制度体系不利于业主维权运动的顺利开展

虽然我国当前也出台了各种法律法规使业主的合法权益得到保障，但是由于体系的不健全不完善，在某些方面规定不具体，并且存在一些缺陷。例如《物业管理条例》第十二条规定，业主大会作出选聘和解聘物业管理企业等决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。首先业主全体的规定就不现实，当前的实际情况统计小区业主全体的意见不仅需要时间周期长而且存在一定的难度。其次这里规定的业主并不是以户为单位，而是以面积为单位的，这随之而带来的问题就是需要小区业主进行实名制投票。这样的规定不仅需要后期的复杂计算，而且实名制的原因会使业主有各方面的担忧，从而使业主维权运动不能够顺利开展。又例如某些地方上的法律法规为业主维权运动带来的很大的阻碍。例如某市提出的《关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第24条规定，物业管理企业与业主委员会即使没有签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务，针对这样的情况物业管理企业可以要求业主交纳相应的物业服务费用。这样的规定就明显违背了自愿互利的基础，从某种意义上为不合格的物业公司或者物业公司不合格的服务提供了侵害业主合法权益的法律空隙。

（二）悬殊的实力差距为业主维权造成了极大的阻碍

房地产开发商拥有强有力的实力，和业主相对比具有巨大的优势和悬殊的实力差距，目前是业主合法权益得不到保障的最主要原因。大多数的房地产开发商和建设局、规划局、国土资源局以及环保局、水务局等都有着一系列的沟通甚至于紧密合作的关系，以至于二者是利益共同体。这就使业主在维权的过程当中某些部门并不是站在公正公平的立场上，进行协调或者判定，从而使业主维权运动得不到顺利开展。另外因为房地产开发商大量的广告投放，房地产广告已经成为媒体经济效益的重要甚至于主要组成部分，因此房地产开发商往往和媒体之间也存在紧密的合作关系。这也就是媒体的立场向房地产开发商这一方进行倾斜，导致业主在维权的过程当中处于弱势。

（三）业主维权知识不专业以及机制不健全

因为房地产商和物业管理公司的专业性以及组织计划性，对于相关的法律法规以及政策信息非常熟悉了解。但是业主虽然具有一定的法律意识和维权意识，但是与对相关的法律法规缺乏专业性的理解。因此就存在开发商利用业主这一劣势在购房合同以及相关的合同上设置陷阱或者使意义模糊，这就从根本上给业主维权造成了很大的障碍。

虽然国家为保障业主的合法权益已经建设了比较系统化的维权机制，但是在实际的维权过程当中还是存在不平等的现象。主要表现在这些维权机制往往程序过于繁琐，或者费用已经超出了业主的承受能力，因此缺乏实际的意义。

四、建立健全维护业主“公民权”的有效机制

（一）强化业主委员会自身的建设

业主委员会是业主更好的维护业主“公民权”的主要组织机构和平台。业主委员会的组织性建设以及能力的水平直接决定着业主的维权能力。

首先健全完善业主委员会的工作机制和相关规章制度。业主委员会通过民主协商和集体投票等方式健全完善业主维权工作机制等相关规章制度，主要包括《业主公约》、《业主委员会会议制度》、《业主委员会公章使用制度》、《业主委员会发史制度》、《财务预算与报销制度》、《业主投诉处理制度》、《秘书制度》、《查阅文件和档案制度》、《监督制度》等规则，并且在实践中进行完善从而保证业主委员会在工作中的每一个细节都有规可守有章可循，从而从制度上保证业主维权的顺利进行。

其次加强业主委员会组织机构的建设，健全资金补贴制度以及薪金考评制度。根据实际情况和实际需要给予业主委员会成员一定的劳务补贴和通讯以及交通补贴，从而给予业主委员会相关成员一定的激励。健全薪金考评制度，根据业主委员会成员的业绩以及相关工作成果进行一定的薪金奖励，从而激励业主委员会成员的工作动力和积极性。

最后，强化业主以及业主委员会对于法律法规以及政策的了解程度和认知程度。当前，业主维权是一项法制的实践过程，因此业主以及业主委员会要加强对于法律法规以及政策的了解程度和认知程度。业主委员会要组织定期法律法规宣传和讲解，使业主对于相关的法律法规有着深入的了解，主要包括《物权法》、《城市房地产管理法》、《物业管理条例》、《业主大会规程》、《合同法》，从而能够在相关的协议以及合同工作中能够及时发现一定的法律漏洞或者法律陷阱，从而从根源上避免法律缺陷，从根源上保障了业主的合法权益。

（二）健全业主维权的法律制度体系

立法机关通过多渠道的立法渠道和立法形式来汲取、反应协调和整合业主的意见，在此基础之上建立健全相关的法律法规，中心是理顺房地产开发商以及物业公司和业主之间的利益关系。

首先要明确开发商的法律责任。第一，要规定开放商在设计、施工、验收以及房屋交付等方面的法律原则以及法律责任，以法律法规来约束开发商的行为，进一步促进房屋工程质量的提高，从源头上以及质量上保障业主的权利；第二，国家要真正做到“建管分离”，不仅要监督房屋的质量，更加要保证物业公司的优质服务。

其次政府需要加强对于行政权力的制约以及行为约束，从根本上提高行政单位的行为公正性以及自觉性，避免在业主维权过程的当中出现权利偏移的现象。一方面政府等相关部门要真正树立“以人为本”的行政理念以及执政理念，在业主和开发商以及物业之间真正站在公正公平的角度尊重和保护业主的合法权益和合法利益；另一方面要及时发现并且严格惩罚部分行政官员的腐败行为以及违法行为，加大打击力度，保证业主维权的公正和公平。

（三）完善业主的维权表达机制

完善业主的维权表达机制，丰富业主维权的各种横向组织。“在一个共同体中，此类网络越密，其公民就越有町能进行为了共同利益的合作”，一方面加强业主之间的交流和沟通，另一方面加强业主和政府，业主和开发商以及业主和物业之间的交流和沟通，从而有利于业主表达自身的利益；以及有利于开发商和物业在交流和沟通的过程中，及时发现自身工作的不足，从而及时的纠正自身的错误，从而多方位保证业主的权利。

另一方面提供给业主不同的参与渠道与多样化的信息反馈和利益表达载体.把具有不同利益诉求的分散的个人联合起来，让他们彼此协商，进行既集中又兼顾个人价值观和利益的表达，通过集体选择作决策。同时，鉴于业主和其他社区主体参与的程序性规定对于完善社区治理微观过程、推进基层民主建设所具有的重要作用，还应当依托利益机制展斤社区治理程序性制度建设.创新制度规范.通过合法的方式、途径、程序改变现行的关系模式和行为模式，形成多样化的利益表达和协调机制.增强决策的包容性，使每一个利益相关者自身的获利动机或价值理念，在新的制度框架内得到满足。