浅谈房地产开发公司对房屋建设设计阶段的控制要点

【摘要】城市化进程中住宅大量建成，控制质量至关重要，而在控制过程中，设计阶段所占比重最大。基于实践本文总结了设计过程中质量控制应该注重的几个方面。

【关键词】住宅；质量；设计；设计要点

中图分类号：F287 文献标识码： A

随着中国房地产业十多年的蓬勃发展，住宅建筑如雨后春笋大面积建成，在房地产迅速膨胀的时代，难免有些住 宅质量差强人意。然而中国正处于大跨步的城市化进程中，刚刚迈进50%这步门槛，意味着现在的建筑不可能像

80、90年代的建筑只有20-30年的寿命，很可能就是百年建筑。而建筑业本身就是一门遗憾的艺术，它所带来的遗憾将是终身不可挽回的。

作为房地产开发建设单位，在实际的控制中往往起到主导作用，建设单位的定位、目标、要求很大程度上决定了房屋建筑的主要方面。公司定位不同，有把利益放在第一目标，有把社会责任做为第一目标，导向不同结果不同。设计阶段的定位就是此不同的绝对显现。设计阶段决定了目标客户、配套水平、建设要求。但对所有建设单位而言，要的质量、成本控制是相同的。设计阶段对问题的预防与规避至关重要，并必须拿到事前预防发生。下面就本人实践经验，浅说一下住宅质量设计方面的控制要点：

一、必须注重使用功能

使用功能是指业主在使用过程中给其带来的方便与否的功能。是房屋使用者最为关切的事，若有不当，将终身不便。同时也包括房屋管理、维修过程中是否合理、容易、方便，也决定了其维护成本的大小。使用功能往往是终身性的，而建筑的特点也常常是不可逆的，所以必须给予充分重视。具体包括：

1、房屋整体户型的设置与搭配。户型尽可能大开间、小进深，使每个房

间都有可能南北通透。

2、根据户型大小，它所对应的目标客户群体也不同，需求也不同，所以

每个房间的大小配置也不同。房间必备的多项功能必须事前按实际使用方式去模拟放样，并以居住者的角色去体验，在使用过程中的合理与否，然后调整设计尺寸与位置。

3、使用功能在检视过程中不是按设计者的角度设计什么优化什么的正

向思维，而应是从使用者需求而出发的逆向思维，这类目标客户群体的真正需求有哪些，设计就应满足实现其使用要求的过程。在满足与实现中并根据专业加以调整修改。如中小户型对晾衣的要求、对书写的要求、每个房间对空调的要求等等。要求不同设计所考虑的就会不同，设计者最重要的发现此类目标人群的共性需求。

4、房屋使用中最频繁的地方最应注重使用功能，如厨房的具体位置设

置，地区不同、气候不同、人的生活习惯不同，必须实事求是并给予兼顾。厨房的使用首先应是与餐厅、客厅、卧室的位置关系，其次是厨房内真正的使用面积大小及在洗菜、切菜、炒菜的位置安排，最后还要考虑烟道的位置与连接。燃气立杠、表的位置关系与符合规范性。有了这些，在布置开关、插座、数量、位置时就会美观实用，厨房下水及底部的功能部件的维护、维修方便就会考虑其中。

再如卫生间的使用功能注意事项，最主要的是平面布置，因立杠下水位置

的固定，使用者一般不能进行改变，所以设计的第一次做好至关重要。核心是洗面盆、便台、淋浴、洗衣机、门、窗的位置合理性，必须充分优化，再考虑卫生间排气管道排水立杠的位置达到最优。

再如，可视对讲分机的位置，居住者对电视、电话的位置需求，对单控、双控等的位置要求等等。

5、公共部位的使用功能。这关乎使用美观、维护维修、维修成本的终身，但往往不会太受重视。主要包括管井的位置大小、内部摆设、表阀的设置、管井门的设置要看起来美观，抄表、维护要方便，漏水可处理，损失要小，占用的公摊要小。该使用功能需要建筑、水电个专业联合推敲多专业配合。还包括消防通道门的开启方向，门坎底部的防水处理、防绊处理；还包括电梯门套的处理，呼梯盒的平面位置、高度、与梯套的距离尺寸，与入户门开启后的位置关系，与梯段的位置关系，这些关系决定使用维修是否方便。

还包括入户门的左右开启设计，门把手与步梯、电梯的位置关系，与消防箱的位置关系，避免干扰磕碰，还包括人员进出公共通道中所涉及的地面防滑，头顶梁高、楼道装饰、顶灯照明、垃圾清运等等使用关注点。还包括楼道保洁用水与维护的方便设计、防冻、防跑、防盗设计等。

公共部分的使用功能看似虽小，实则很重要，需要多专业多方不断积累提升。

二、必须注重节能环节

节能是政府、社会、企业都非常关注的事项，节约能源消耗、降低环境污染，利国利民。不论南方北方都应重视。下面针对北方地区节能设计控制要点进行介绍：

1、节能必须整体考虑，必须注重建筑形体系数，最大限度减少外墙面积，这是非常关键的一环。现在很多项目往往追求的并不是这些，需要逐步引导。

2、节能最大可能减少窗的面积，北方现阶段不论采用双玻、LOW-E、还是三玻，窗的节能系数都小于墙体，最大可能减少窗面积，是最简单有效的方法。北侧房间、卫生间等都可减少，客厅、主卧也可以适当缩小。

3、保温要采用外保温，厚度、材料可以适当提高。同时必须保证保温的整体性，无漏洞。并特别注重对阳台、空调板、窗口、挑板的各类构件保温。也要注重屋面因排水坡度对保温厚度的影响，屋面女儿墙也要加强保温，保温的整体性很重要，做到全方位。

4、在能源使用方面要注重平衡。特别是供暖，供暖周期长、消耗大。供暖要注重地热、暖气片的设置靠近山墙、顶层、底层等消耗热量大的地方多布、消耗热量小的少布。楼体每单元设平衡阀，每栋楼设平衡阀，使整体热量消耗平衡，并可调节，是减少浪费能源非常重要的手段。

5、窗、门的设计尽可能小，减少飘窗、角窗的设计。所用材料配置也要尽可能保温密闭，特别是胶条与五金件的选择，在开启窗上做到密闭保温。

三、做到施工简单。

设计往往不考虑或较少考虑施工过程，房屋质量要好，达到各项要求是施工来实现的。现实中房屋是特殊的一类产品，体量大、工期长、环境特殊、室外作业、涉及人员广泛，管理跨度大，组合临时性，建筑一次性等等因素决定施工一次性做好达标几乎就是不可能完成的事。所以，要尽可能达到产品目标，设计使施工变得简单实际是实现产品保证的重要一环。

在设计上构件的造型尽可能简法，在砼的标号上满足施工方便。在涉水构件处尽可能采用砼，在女儿墙防水提高至400mm减少漏水，在门窗洞口可采用素砼代替砖，可以大大减少墙体裂缝。采用标准构件，工效质量可以大幅上升。出墙套管整体设计可以减少渗漏，地下室后浇带设预止水可以减少渗漏，出墙构件尽可能采用悬挑方式，可以减少下降开裂。甚至图纸上少引用图集，将作法统一，绘制于图纸层部统一表述，都会有效提升施工质量。

设计施工简单，是从施工者的角度出发来思考的，是一种逆向思维，这种思维出发可以解决很多事，有很大发挥空间，让整体效率提升很多。

四、做到成本最低

在设计、施工阶段中，设计阶段同样是占成本控制的70-80%，设计要有充足的优化，必须充分执行。

如结构含钢量、基础处理形式、地勘与现场试桩等实验数据，地下室空间优化、转换层部分优化，装饰层优化等等。

设计成本优化与施工简单并不矛盾，两者可以充分考虑，且设计成本优化实际过程中有很大的优化空间，是设计施工过程成本控制的重中之重。

五、做到维护、管理、保修方便

设计中必须充分考虑到建筑后期物业使用过程中的维护、保养、管理。因在监管范围外，此处往往被人忽视。

如管井的合理布置，便于抄表、关阀、放气、换件。如采暖阀门的地下、室内位置的关系处理。如报箱、奶箱的位置与投递员不进楼的处理。如每栋楼保洁用水点的位置与防冻处理等等。

细致研究，有很多项可以优化提升，设计方面的小小改动，将带来莫大的方便。每栋楼设计不同，建议设计决策方应多与物业使用方，在设计前充分沟通听取意见。

最后，住宅房屋的质量、品质很大程度上取决于设计，但房屋建筑的实际品质往往是多方面因素决定，涉及周期人员也过长。以实际建设经验来看，为保证设计品质，需要设计、建设、物业、施工、监理各方提前做好充分协商，事前确定目标、处理原则，注重预防，不断纠偏，有高度的责任心和历史责任感才能完成。