浅谈房地产企业建设工程造价的控制

所谓建设工程造价控制，就是在设计投资决策、建设项目招投标、建设实施阶段和竣工结算过程中，把建设工程造价的发生控制在批准和造价限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标的实现，以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益。

造价与质量、进度之间又有着千丝万缕的联系，它们之间既相互制约，矛盾，又统一在一起。所以，控制建设工程造价在建设项目管理或建筑工程成本控制中是非常重要的。从某种意义上说：造价控制得好与坏，直接关系到建筑工程质量的高与低，直接关系到建筑工程进度的快与慢，直接影响到建设项目的成功与否对建设工程造价的有效控制是工程建设管理的重要组成部分。然而，由于建筑工程材料、设备产品多，消耗人工多，使用施工机械多，施工地点不固定，施工周期长，占用资金大，给造价控制带来一定的难度。基本建设投资失控已成为影响经济建设和发展的一大顽症，“三超”现象一直严重困扰着我们，必须认真加以研究解决。

一、项目决策、设计阶段工程造价的控制

长期以来，对于建设工程造价的控制，主要或者说绝大部分是在建设项目实施阶段，人们普遍忽视建设前期投资决策和设计阶段的造价管理，错误的认为工程施工阶段需要大量的人力、物力、财力的投入，控制施工的费用支出也就控制了工程造价，因而，一般只注重施工预算、结算，其结果是事倍功半，造价控制效果不理想。

通过对大量经验数据的研究表明，在拿地定位方案阶段（前期策划、规划阶段）通过对设计方案的比较，本阶段投资控制的效果最大，控制投资的阻力最小，控制投资需要的成本最低。在该阶段，需做好投资论证阶段的控制，完成以下工作：

1） 根据提供的土地信息，确定拟取得地块的项目定位；

2） 结合市场需求对不同业态使用功能建筑面积的合理配置 ；

3） 结合周边环境、相邻项目售价、市场需求等情况论论证项目投资可行性；

4） 参考类似业态工程项目历史经验数据编制投资估算，利用投资分析模型测算控制土地成本；

方案确定后，成本控制在初步设计、扩初设计阶段（包括选材用料）占有75%～80%的份量，因此在设计阶段应选择客户认可价值与支付代价最大差值的方案与产品，不宜单纯追求效果，也不宜片面追求低成本。在各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化工作，比较不同设计方案的所带来品质、效果、成本、效益等方面的差异，同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本，从中选择最优设计方案，兼顾长期利益和短期利益的平衡。

而在成本实施及过程控制阶段（施工阶段），通过对施工方案的比较，本阶段投资控制效果约为5%以内，控制投资阻力较大，控制成本较高；

由此可见，我们的造价控制应该体现事前控制的思想，在建设前期也就是决策和设计阶段严格把关，能起到事半功倍的效果，达到花小钱办大事的目的。

近来，越来越多的房地产企业已经意识到这一点，一些大型房地产公司在这一方面已经率先做出了方案部署并取得了成功（目标成本测算要从项目拿地阶段就开始测算，并时时掌控项目的动态成本）。附表为对全过程成本管理的一点见解，可以说良好的动态成本管理是企业安全经营的底线：

二、项目施工招投标阶段工程造价控制

工程招投标工作是一项综合性很强的工作，从市场信息价的获得、工程量清单及标底的编制、招标文件的审核，一直到投标结果分析等，整个过程牵涉到企业各个部门的方方面面工作。所以，针对招投标工作的重要性、综合性和复杂性，企业宜调整经营策略，更新经营理念；建立管理制度，优化投标环境；精心组织，提高招标水平；认真统计分析，积累招标经验。这样才能把招投标的管理工作做得更好。另一方面，房地产企业可以根据公司自身情况找合适的战略合作，成立合格供应商库，在招采过程中淘汰劣质供应商，在保证施工质量的同时节约成本造价。目前比较推行的招投标策略有：

1） 推选工程量清单招投标；

2） 加强招标管理工程量清单的编制；

3） 遵循客观、公正、科学、合理的原则；

4） 预防和减少索赔事件发生；

5） 推行技术标商务标综合评标价法；

6） 选择适当合同价格形式等。

三、工程施工阶段造价控制

建设工程随着工程量清单计价的推行，工程价格（主要是工程量清单项目综合单价）在工程实施前虽已基本确定，但由于建设工程价格的特殊性和复杂性，加上工程在实际施工过程中经常会碰到一些突发性情况，有些情况是可以预见并已在工程合同中予以明确的，另有一些情况则是不可预见及合同未能明确的，不论这些情况在施工合同中是否明确，如果没有对这些发生变化项目的造价进行及时的监理，就有可能增加造价并在事后的结算中出现纠纷。因此，在工程实施过程中，对实际发生各种变化的项目，负责监理的工程师配合造价工程师一起，把好造价控制这一关是非常必要的。本人认为，工程施工监理阶段，造价控制也是监理的主要工作内容之一，但造价控制又是一项技术性、专业性、经济性和政策性很强的工作，因此，要求监理工程师在掌握工程监理基本程序的同时，还需要掌握工程投标报价情况，熟悉工程结算及有关的政策法规，了解工程实际的施工方法及本工程采用新材料、新工艺等的情况，切实做好各项与现场施工有关的审核工作。

四、竣工结算阶段造价控制

工程造价的合理确定是工程造价管理的重要环节，在确定工程造价时，坚持以现行的工程造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算，审查是否按图纸及合同规定全部完成工作，是否有丢、拉项工程。认真核实每一项工程变更是否真正实施，该增的增，该减的减，实事求是。

控制建安造价的最后一道关，是竣工结算。凡进行竣工结算的工程要有竣工验收手续，从多年工作的经验来看，在工程竣工结算中洽商漏洞很多，有的是有洽商没有施工；有的是施工没有进行应核减，却没有洽商；还有的是洽商工程量远远大于实际施工工程量；诸如此类举不胜举。因此结算时，要求我们的人员要有耐心、细至的工作方法，认真核算工程量，不要怕麻烦，多下现场核对。