浅议房地产工程管理中的质量控制

摘要：房地产开发项目作为一个工程项目具有时间约束和一次性的特点。现场质量管理的主要目的就是尽量保证各分部分项工程能够一次施工成型，实现返工、浪费的最小化。房地产开发企业需要重点关注工程施工的质量。下面就主要对房地产工程管理中的质量控制进行了分析研究。

关键词：房地产；质量控制；特点

中图分类号：F293 文献标识码： A

引言

随着社会经济水平的显著提高，房地产行业发展也得到了迅速发展，建筑的质量与人们的生命安全息息相关，因此施工现场的质量管理尤为重要。采取有效措施加强施工现场质量管理对企业的经济利益和信誉程度具有重要意义。

一、房地产开发项目概况

1、定义

工程项目，是一项按照指定的程序在一定的时间内、按照工程概算的费用、以及固定的质量要求完成的一次性建设任务。其工程项目具有一定的特定对象，它主要以形成固定的资产为目的，工程项目主要以实物形态来表现，一般在建筑、安装、技术改造、设备购置等方面进行活动并与其他一些有关的活动进行结合工作。房地产开发项目是指为达到预期的目标，投入一定的资本，在一定的约束条件下，经过决策与实施的必要程序，从而形成固定资产的一次性事业。房地产开发项目是在一个总体设计及总概算范围内，由一个或者若干个互有联系的单项工程组成，建设中实行统一核算，统一管理的投资建设工程。房地产开发是一种资源整合的过程，既有投资行为，又有设计、建设行为的项目决策与实施活动，房地产开发项目是工程建设的产品，可能是一个独立的单体工程，也可能是作为一个系统的群体工程。房地产开发项目是一个过程，同时房地产开发项目也是一个复杂的系统结构，从项目策划、编制建议书开始，到可行报告、规划方案、初步设计、扩初设计、施工图设计、施工、竣工验收、物业移交等一系列的工作。涉及相关的规划、土地、环保、市政、热力、交通、城建、人防、消防、园林、文物等政府部门及银行、设计、勘察、施工、材料供应、监理单位等各相关企业。

2、特点

房地产项目的质量可以从三个方面来讲：第一个方面就是广义性，房地产质量主要对房地产项目组织的产品、过程以及体系提出的要求，其中对于产品、过程以及体系等都存在各自的特质。第二个方面就是房地产项目的质量具有一定的时效性，由于项目受很多因素的影响，其在施工过程中如发生一些变更等都会影响房地产项目工程的生产周期，也就在一定意义上阻碍了房地产项目的正常生产。第三个方面就是房地产项目的质量具有一定的相对性，相对性就是组织工作的顾客和其他相关方可能对同一产品的功能提出来不同的需求，也可能对同一产品的同一功能提出不同观点的需求，需求不同，质量也就不同，只有满足要求的产品才会被认为是质量好的产品。

二、房地产开发项目现场质量管理的主要内容

1、项目设计图纸的解读

房地产开发项目施工图纸是工程施工的依据，能够正确的解读设计图纸，关系到工程施工能够把设计环节的观念和精神正确的运用到具体的工程施工中去。项目设计图纸一般都是经过设计师严格按照工程结构、力学理论、建筑学理论及多年建筑实践积累的经验并加入设计人员的创意进行编制的。在很大程度上，经过重重审核，最终确定的项目设计图纸代表了最合适的施工规划。能否正确的解读设计图纸的精神和设计技术要求，关系到工程是否能够实现设计人员对于工程质量、技术、结构、外观、经济等方面的期待和考虑。

2、具有可操作性的施工组织方案

当项目施工设计图纸确定以后，施工单位需要及时的确定工程施工方案。施工方案的确定不能简单的一而概之。每个工程由于其所要实现的功能、所处的地理位置、施工地点的地质地貌、物理水文等条件的不同，在其他工程中比较成功且合理的施工方案，在这项施工工程中未必行的通。工程施工所在地的地质地貌以及水文条件是影响房地产工程质量的重要自然因素。疏松的土质、断层、地裂等自然现象都有可能为工程施工质量带来极大的隐患。地下电缆及管道、周围建筑的布局情况、交通状况等人文因为也会极大的影响工程施工的质量。因此，施工企业在制定房地产施工方案时，实事求是的对工程施工地点的各种自然及人文因素进行详细的资料了解及实地勘查，然后做出切实可行的施工方案和施工平面布置图。

3、工程施工质量的跟踪

房地产开发项目的建设不是简单的工程累计，由于工程建设规模和项目建设顺序的限制，决定着房地产建设项目需要分阶段有序的进行。项目的分项分阶段进行也是工程期限较长的一个重要原因，有些项目必须要等到起上个项目完工且验收合格后方能够展开。这时为了及时的发现工程建设过程中的质量问题并及时加以纠正，就需要进行工程阶段性跟踪质量控制。阶段跟踪是保证工程质量，完善现场质量管理的重要内容。

三、提高房地产工程的质量控制的相关措施

1、将项目质量管理落实到个人

项目负责人本身也全权负责开发项目的质量，需要亲自对质量工作进行监督管理。项目负责人要参照投资人项目的开发战略以及市场定位的目标制定相应的项目质量计划。并且参照计划进度，对项目质量计划的执行状况进行跟踪、监督和检查，其中对于主要质量控制点的验证和检查以及评审要注重加强。如果发现重大管理或者技术层面的质量问题，组织人员快速解决，同时告知项目团队负责人。

2、为开发项目制订质量计划

在对投资人对于开发项目的战略决策以及质量政策充分了解的基础上，保证明确了咨询成果的质量目标以及标准和熟悉了咨询企业的质量管理体系文件后，参照项目组织结构的特点，制定适合本企业本项目的质量管理体系。

3、设计方案层面的质量控制

在进行房地产开发项目建设之前，需要通过可行性研究报告、市场调查、相关开发项目的产品的策划定位来综合决定方案设计。当明确了项目开发产品的定位之后，房地产企业需要主动对负责方案设计的单位的业绩进行综合性的评估，确保方案设计的实用性。

在设计方案通过之后，就进入施工图纸的设计流程。对于施工图纸设计的初步设计、技术设计以及施工图设计三个步骤，都可以通过对各个阶段的设计深度的控制来保证图纸的设计质量。

4、施工阶段的质量控制

项目投资人的开发项目的战略和产品定位等级直接决定了该项目的质量目标。之后进行项目的进度控制和成本控制的确定。然后为实现质量目标制定相应的措施和方法，正确的使用计划编制的输入、工具和技术来编制切实可行的质量计划。

5、项目建设过程的质量控制

进行项目施工过程的控制，实质上也就是进行程序控制和过程偏差控制。对于房地产企业而言，施工过程控制实质上就是比较合同标注的工作范围与施工单位的工作过程以及阶段性成果之间存在的差异；借助规定的质量标准和施工图以及设计总说明，将合同与实际施工形成的成品和半成品进行对比；将实际的工作流程顺序与合同规定的施工方案和施工作业顺序进行对比；借助多种质量检测手段跟踪整个施工作业的过程，并且得出是否批准工程继续还是进行整改，从而保证对工程质量的实时控制。

结束语

房地产企业作为一个专业多、工种多的行业，只有借助科学的方法进行管理，才能保证整个项目施工的顺利进行，才能实现预期的质量目标。当前，房地产企业正在逐渐由资金密集的行业转型为资金密集和人才密集的行业，所以，相对于之前，现在的房地产企业的项目管理所包含的范围更加的广阔，这就意味着企业需要在保证了资金和成本控制的同时，还需要加强提高管理团队的素质，以此保证房地产工程的质量控制的成功。