房地产成本管理突出问题及对策探究

摘要：随着房地产行业的发展重新回归理性，过去粗放式的经营模式已经难以为继，在行业整体利润水平大幅下降的情况下，需要更加精细的管理，尤其是对房地产开发成本的控制显得尤为必要。成本管控能力已经成为房地产开发企业的核心竞争力之一。房地产企业需要根据市场的变化发展不断的提升自身的竞争力。但是在房地产成本管理中存在的突出问题将会严重的制约房地产企业的发展。根据房地产成本管理突出问题的特点，制定有效的对策进行完善能够进一步的推动房地产企业经济效益的增长。

关键词：房地产企业 成本管理

房地产成本管理过程中将会面临更多的影响因素，明确其中存在的问题，根据问题的特点不断强化解决措施的制定，是推动房地产成本管理效果不断提升的重点，也是新时期房地产行业整体水平进一步提升的关键。对国民经济水平的提升具有重要的影响。

一、房地产成本管理存在的突出问题

（一）拿地拓展阶段

房地产开发主要是从拿地开始，对于房地产项目开发建设具有重要的影响。房地产开发与土地有着直接的关系，因此土地成本的大小严重的影响着房地产企业经济效益以及后续项目的开展。成本管理参与到房地产企业拿地扩展过程中，是对房地产企业投资项目可行性的分析。成本管理能够对房地产开发前期进行成本调研，预测经济效益，并且制定可行性报告进行投资评审工作。为房地产企业开发提供数据参考。成本管理人员需要根据土地的实际情况，及时的对成本信息进行更新，做好测算工作。当前期成本调研不够充分的时候，对后续工作的开展将会产生重大的影响。土地成本调研工作更多的是参照原有资料进行的成本数据测算。不能够及时的发现土地成本内在信息，这样对于是否值得投资产生影响。

（二）规划设计阶段

前期拿地扩展阶段是对房地产企业计划可行性的确定，规划设计阶段是对前期阶段的延续。需要对施工计划进行全面的制定。要保证房地产项目在市场能够准确的定位、确认目标人群、规划方案的制定需要对房地产行业进行深入的研究。在这个阶段中对拿地扩展的方案需要进行再次判断，并且对其进行优化调整工作。在这个过程中对后续开展的工作范围进行划分。依据材料的显示，前期拿地扩展对于方案的设计影响较大，为了能够进一步的提升房地产企业产品的经济效益，要不断的对初步设计进行完善，降低产品成本造价成本。重视阶段性房地产成本管理的实际效果。在投资的过程中应该进行严格有效的控制管理，强化成本控制设计。成本控制环节的开展能够有效的降低房地产规划设计阶段的变动，保证成本控制管理的稳定性发展。规划设计在房地产成本管理中要充分的发挥自身的作用。

（三）成本超支

成本超支是房地产成本管理中面临的重要方面。造成成本超支的因素有很多，情况较为复杂。目标成本是房地产企业进行工程造价管理，控制投资建设的重要参考依据。当出现设计变更的时候就会造成成本超支情况的发生。多则接近 20%，少则也在 6%左右。房地产企业对于设计变更造成的成本超支情况没有一个明确的认识，设计变更是对施工设计的修改工作，对于工程建设的开展具有重要的影响。多数企业成本控制存在账面成本等情况，这也是导致成本超支的重要原因。

（四）动态成本管理水平较差

为了进一步加强房地产成本管理控制需要及时有效的了解工程项目成本执行的情况，并且明确工程项目执行是否存在成本超支的情况。一旦发生成本超支并且导致风险的出现，应该及时的采取成本管理控制措施进行完善。但是房地产企业更多的将动态成本管理作为合同台账，这样就不能够反映问题发生的实质，对于变更的信息也不能够及时的得到回应。签订的工程项目建设也不能够按时完成。这种情况造成的房地产企业项目工程建设动态成本管理具有严重的滞后性特点。

二、完善房地产成本管理对策

（一）制定全面成本评估制度，强化调研工作的开展

成本调研工作需要各方面共同完成，主要是由成本管理部门作为主导，设计、工程等部门人员共同参与对成本进行的研究。市场的变化发展是调研工作的重要影响因素，对于调研工作应该确认目标群体、产品等位等方面。针对市场经济效益以及技术指导等方面都要进行深入细致的调查，并且做好客观公正的评价。将收集到的信息进行汇总，并且由市场部门对产品进行定位处理，整合各部门之间的信息进行成本测算。这是房地产企业投资建设的重要参考依据。

（二）制定多元化的设计方案

设计方案是房地产企业开展的重要方面，在设计方案的制定上应该保证建设方案与经济增长方案相互统一的方案措施。采取多元化的成本管理能够推动设计方案的制定，并且需要经过专家对设计方案进行综合对比。这样能够保证设计方案的实用性。例如限额设计，33层高的住宅，每平米建设成本在设计阶段就要限制在一个标定值之内（如2800元/平）。设计单位要按此价格开展设计，不得突破。经济合理的设计方案能够在一定程度上降低成本投入，对不同设计方案进行对比选择创新较强，品质较高的设计方案。只有保证设计方案的成本经济才能够实现房地产成本管理水平的进一步提升。

（三）强化设计标准，控制成本差异

设计变更等情况的发生，将会增加成本管理。针对这种情况需要采取不同的方式进行完善。房地产项目工程设计的过程中设计变更较为常见。因此要对设计过程中存在的问题要进行补充，根据市场变化的情况制定统一的设计标准。设计统一标准需要根据项目品质进行及时的调整。施工现场质量问题与组织结构问题也是导致成本增加的重要原因。在房地产成本管理过程中应该对各方面进行确认，针对不同的情况制定有效的处理方式进行完善。

（四）建设成本管理信息化系统，进行动态成本管控

1、信息化系统要和企业的成本管理流程相一致

成本管理信息化系统是为了成本管理流程服务的，一定要和成本管理的权责、流程相匹配。既要保持其前瞻性，也要确保其时效性，在现有的成本管理流程上升华，而不能脱离现有成本管理流程制度。

2、成本管理信息化系统操作界面和原理应简单易学

房地产成本管理涉及成本、合约、设计、工程甚至市场、财务等相关部门，绝不仅仅是房地产成本管理人员在使用，是一个全员参与的信息化系统。所以必须通俗易懂、成本管理的原理清晰，让用户能够迅速上手。

3、成本管理信息化系统要严格执行，成为成本管理的必要工具

当成本管理管理软件建设完成后，必须站在公司战略层面进行推广运用，杜绝流程以外的成本管理事项发生，并保证所有的成本信息和合同变更等成本事项及时准确的登记到

成本管理信息系统当中，这样才能使得成本管理信息系统成为真正有效的成本管理工具，准确、全面地反映动态成本。

三、结束语

政府对房地产市场进行了新一轮的宏观调控，在一定程度上限制房地产发展的同时，使房地产过热恢复到理性本质。整体行业的回归性使房地产销售价格平稳，使更多的房地产企业将发展重点投入到成本管理上。通过明确自身存在的房地产成本管理突出问题，更加有效的制定对策方面使房地产企业获取更大的经济效益。保证房地产行业竞争优势得到充分的发挥。对房地产成本管理中存在的突出问题进行确认，制定有效的措施给予完善。使房地产企业在面临宏观调控的过程中也能够提升自身的经济效益。