相邻采光、通风纠纷诸问题探讨

相邻采光、通风纠纷诸问题探讨 相邻采光、通风纠纷诸问题探讨 相邻采光、通风纠纷诸问题探讨 近年来，随着人们经济收入的增长和生活水平的提高以及城市建设的快速发展，无论城市还是乡村都在大兴土木进行建设，以改变其居住条件和改善居住环境，进而因建房引起的相邻间采光、通风的纠纷也大量的涌入人民法院。由于我国目前尚无具体的法律对此予以规范，就这给人民法院在认定从事建设的相邻一方是否构成侵犯了相邻间另一方的采光、通风权以及是否应予赔偿和赔偿的依据等诸问题的处理带来一定的困难。对此，笔者结合多年民事审判工作实践，谈谈自己的看法。

一、相邻采光、通风关系。

民法通则第83条规定：“不动产的相邻各方应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或损失的应当停止侵害，排除妨碍、赔偿损失。”该条规定，认定了采光、通风是相邻间各方应有的权利。那么相邻间采光、通风关系的具体含义应指的是什么呢？对此，最高人民法院研究室编辑的《民事案件案由规定（试行）》解释是这么解释的：“相邻采光、通风关系是指相邻各方在修建建筑物时，应当与相邻他方的建筑物保持适当的距离，不得妨碍相邻人的采光和通风。”很显然，新老建设物间保持适当的距离，使新、老建筑物都能最大限度地接受日光和自然风就是相邻间的采光和通风关系。这里讲的新、老建筑物在位置上可能是前、后排两邻或左、右相邻。

二、认定相邻一方的建筑物给另一方在采光通风方面造成影响的依据。

相邻建筑物间如果距离太近，必然给双方都会带来一定的影响，但对处于相对低的建筑物一方影响则更大。具体地讲有以下几点：一是使相邻房屋的经济价值降低。现代生活，人们普遍追求宽大明亮的住宅，如果地理位置好，其价位显然要高于阴暗的房屋。二是由于阳光、新鲜空气的减少会使人身体受到一定的损害。常言道：“万物生长靠太阳”。充足的阳光，新鲜的空气有益人的身心健康，反之会受到损害。三是由于两建筑物距离拉近，会影响相邻家庭的隐私。每个人有自己的稳私，每个家庭是由个人组成的，同样家庭与家庭之间也存在着隐私。如果两房太近，窗户相邻，相邻一方的活动尽收眼底，这无疑给正常的生活带来许多不便。诸如：洗澡、会见客人等活动。第

四、享受不到阳光，使生活质量下降。上述几点，充分说明两建筑物在采光、通风方面如果不与对方保持一定距离，所造成的影响是较大的。如何加以规范，使之合理，目前我国尚无一部具体的法律。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）仅对相邻间的截水、排水、通行等相邻关系的处理作了司法解释。对相邻的采光、通风问题的处理并未作出解释。因此，当这类纠纷诉至人民法院后，在认定有无影响这一问题上会感到棘手。一般而言，“造成影响”之“影响”会有几种形式。一是一般影响；二是较大影响；三是巨大影响。

以上述应当保持14米楼距为例，笔者认为，如在10米以内为一般影响，如在8米以内则为较大影响，如在6米以内则为巨大影响。在这里，有必要探讨一下，前排楼房的实际高度计算问题。有人认为主建筑物上的楼梯间（通往顶层的建筑物）和防水墙（亦称女儿墙）、隔热层的高度不应计算的内，笔者对此持不同观点。我认为建筑的整体高度，不仅包括主建筑的高度，也应包括附属物建筑的高度，因为遮阳后排房屋的阳光并非主建筑物本身，而附加在上面的任何建筑也可以阻止阳光的直射，如广告牌。所以对女儿墙、隔热层这种高度一致，全部附加在主建筑物上的附加墙的高度应予以计算在内。对楼梯间则要看其大小、宽度，如果属正常的楼梯间一般不应计算在内，如果以建楼梯间为由，形成宽大的房屋，同应将其高度计算在内。

三、关于该类纠纷的诉讼主体。

一般而言，相邻间的采光、通风的诉讼主体就是建筑物相邻各方的建筑物所有人。但也有特别情况，原告方除所有人外还可能出现以下几种情况：

一是房屋的承租人。即在其承租期内出现了相邻在建房屋对其承租房屋通风、采光的影响。对此，也许有人会有不同的观点，认为承租人没诉权。但笔者认为既然承租人租赁了出租人的房屋，即依法取得了使用权，承租人在使用承租房屋时在租期内也同样享有采光、通风的权利。因此，承租人是可以主张权利的。

二是房屋代管人。有的房屋所有人因公、私出国，为了保护好自己的房屋不受损坏，便委托代他人代为管理（注意，这里的代管是以不收房租为前提，对双方可能约定的房屋所有人不向代管人支持日常修缮费，由代管人自己负担的，亦不能视为存在租赁关系）。因此，房屋代管人也可以作为原告而主张权利。

三是在房屋抵押期间，该房屋的抵押人。依照担保法的有关规定，抵押权人应享有的其中一项权利就是支配抵押物并排除他人侵害的权利。在抵押期间，尽管抵押人并未实际占有抵押物，但抵押权人对抵押物享有支配权。如果抵押物受到第三人侵害，使抵押物的价值减少，抵押权人有权要求侵害人停止侵害，赔偿损失。

对于被告的主体认定，相对原告而言出现的情况要多一些。首先是新建房的所有人。其次是房屋承租人。有的承租人在承租期间内未经房屋所有人的同意，为了自己生活的便利或为了经商的便利，故意加高承租房的高度或做高大的广告牌，影响了相邻另一方的通风采光，该承租人则应为被告。第三是房屋所有人与该房屋的承租人。这主要看承租人加高房屋改变房屋的用途的行为，是否经房屋产权人同意或授权，如房屋产权人同意或授权承租人实施影响了相邻另一方的采光、通风行为，则二者均是侵权行为人，均应为被告。第四是房地产开发商。尽管房地产开发商进行房地产建筑的目的是为了出售建成后的房屋，但在其组织建筑的时候，房屋的所有权并未发生转移，退一步讲即便是其建成后的商品房出售了，因该侵权行为是其开发房产而造成，也应当由其承担侵权的民事责任。

四、造成侵权的表现形式。

影响相邻方采光、通风的形式有多种，首先是城镇规划设计带来的影响。①有的城镇在规划设计时，比较注重临街门面房的用地效果，要求临街的门面房建筑要不低于多少层，并依此发给规划证、准建证，这样一来就会给相邻较近的其它建筑物的采光和通风带来影响。②有关行政职能部门发放的规划证和准建证对建筑物每层的高度不予规划，亦不规划顶层上女儿墙的高度和隔热层的高度或上顶层楼梯间的位置及高度，致新建房人随自己的意愿建筑。其次是新建筑物的所有人违章建筑。

表现形式①无任何批准建筑的手续。②虽有有关行政部门批准的准建证，但其不按规划证和准建证要求的高度建筑，如批准每层的高度为3.3米，其则每层建3.5米，批准其建两层，而其确建三层、四层。

五、对该类纠纷的处理问题。

依照民法通则83条之规定，侵犯相邻方的通风、采光权，应当停止侵害，排除障碍，赔偿损失。因此，只要我们能认定侵权事实的存在，就可依据该条进行处理，但在处理中也要视不同情况而定，具体问题具体对待，不能一概而论。

首先对违章建筑而导致侵害相邻方采光通风的问题。对此，只要侵权行为人无任何行政部门批准其建筑的手续，原则上就依照原告人的诉讼请求，判令侵权方排除防碍，即拆除违章建筑物。其次对超出规划证、准建证所规划内容而另行加盖建筑物，如批每层3.3米，实建3.5米，批准建二层，而加建三层、四层的，则应区别对待，如果诉讼时该房屋正在进行建筑中，主体并未完工，尚可以采取补救措施的，则应以裁定的形式及时予以制止。如果诉讼时主体已完工，判令其恢复原状所带来的损失较大（如会给整个房屋主体带来损坏或已无法拆除的）则应以赔偿损失而代之。对建房手续完备或已建设完工或依规划证、准建证的要求正在施工的建筑物，同样要区别对待。该类建筑物已完工的，因其建房手续完备，只能给予赔偿。对正在施工的建筑物，如果已构成对相邻方通风、采光权的侵害，人民法院在民事部分是无法认定行政部门准建证、规划证无效的，假如当事人提起行政诉讼，可裁定中止审理，待行政诉讼终结后，视情况而定，如两证被撤，则可判建房方停止侵害，不得增加建筑物的高度。如两证没有被撤销，则应判决侵权方予以赔偿。总之，在解决此类纠纷中，如果不能促使双方当事人达成和解，应坚持以赔偿损失为主，以停止侵害，恢复原状为辅原则。对赔偿损失方面，由于国家也没有制定类似《医疗事故处理条例》的项目和标准，因此，需要审判人员在解决问题上做到公平，就是依照民法原理中的公平原则来处之，使双方当事人双赢。

至于赔偿数据的计算，笔者建议可以结合以下几个方面予以综合考虑，首先要考虑房屋全部（购房或建房）的价格（每平米多少钱）和尚未到期的土地使用年限、租赁人的租房价格和租赁期限，抵押权人的抵押期限、价值；其次考虑受害方在未被侵害前，其日照间距范围内每个房间可能享受的阳光直射面积和受到侵害后每个房间实际享受的阳光直射面积；第三考虑给受侵害方造成的是一般影响，较大影响还是巨大影响。如：某甲所购房每平方米为700元，土地使用年限还有50年，共有四个房间受到一般影响，受侵害前，每个房间的阳光直射面积分别为15平方米、受侵害后分别减少为8平方米，则计算为28平方米×700元×20%=3920元，再考虑50年用地期可增加10%，则为5880元，以此类推，对较大影响和巨大影响的分别加15%予以计算，最低为20%.在这里受害方在受害前、后每个房间享受直射阳光面积的计算与认定需要专业部门的技术人员进行计算，我们可以依照民诉法的有关规定委托他们进行。当然，这只是笔者的个人想法，是否合理，还有司法实践的进一步检验。