增强大千市场辐射力的调研报告
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一、大千市场基本情况大千市场由黄龙公司于2xxx年10月投建，2xxx年4月21日正式开业。市场占地89亩，现有经营面积8万平方米，经营店面500 余间，库房1万平方米 。市场现有商家332户，实际利用经营面积7.5万平方米。市场主营门类共13个,其中，家具类20户，灯具类15户，洁具类26户，板材类24户，门业类35户，厨卫类8户，油漆类21户，五金电线类34户，木地板类25户，瓷砖类26户，吊顶类21户，建材管材类46户，另有3户装饰公司。
大千市场由内江大千物业管理有限责任公司负责管理，该公司属黄龙公司下属公司，共有员工78人，其中参与市场管理服务的人员共42人。经过三年多来的努力，市场已引进130多家国内外知名品牌入驻。2xxx年，市场销售额5亿元，创税80余万元。
二、大千市场存在的问题及困难(一)市场辐射面不宽。从抽样调查的30户商家看，仅有油漆、木地板、家具、建材管材等类的全国一线品牌的部分商家，是内江三县两区总代理，其余的为XX市两区的总经销或经销商，大部分商品的厂家均将二级经销点直接设到了县城;仅有立邦漆、圣象地板、八益家具、日丰管业存在向隆昌、资中、威远批发供货，tcl电工存在向城区经销商批发供货，其余的商家均没有向经销商批发供货。从商家在大千市场外设立销售网点来看，30%的商家在XX区四号路、艾林商城以及隆昌、威远、资中设有销售点，30户中仅有一户在泸州、重庆设立销售点。从零售范围来看，大千市场的商品总体销售范围主要在内江的XX区、XX区两个城区，其次是周边乡镇，有少数的隆昌、威远、资中及资阳、安岳、自贡XX区的消费者到大千市场购货。无论从批发、零售来看，大千市场还没有全面占领XX市三县两区市场，更谈不上辐射川南其它城市。
(二)经营状况下滑较大。接受调查的商家普遍反映今年15月中旬，销售额与去年同比总体大幅下滑。其中，油漆类下降50%，地板类下降30%，木地板类下降25%，洁具类下降40%，板材类下降40%，五金类下降40%，家具类下降50%，门业类下降40%，灯具类下降40%，厨卫类下降40%，吊顶类下降40%，建材管材类下降30%。考虑商家在反映经营额下降中可以理解的心理，我们评估，整个市场今年以来的销售额下降幅度在30% 左右。调查中，商家反映出，少数势力不强的商家将因亏不起而歇业，个别商家有将经营重点向外市转移的意向。
(三)价格优势不明显。调研组以消费者身份随机抽取了大千市场100个不同门类品牌、型号、规格的商品，与成都、宜宾等地市场相应商品售价比较，总体呈现以下特点：一是一线品牌商品其厂家营销网络严格控制了商品销售价格，商家可浮动范围在1%以内。因此，内江与成都、XX市场价格几乎一致。同一商品仅在厂家降价促销活动在一级市场(成都)与二级市场(内江、宜宾)推开时间存在差异时，商品价格存在较大差异。二是二三线品牌，由于厂家对价格限制不严，以购销双方议定为准，存在较大价格差异。总体上，XX市场价格高于XX市场价格20%左右，没有价格优势。
(四)市场形象打造不够。在市场筹办开办之初，黄龙公司对市场的形象打造及招商引资无疑是十分成功的，使市场较快形成。目前总体上说，市场入驻率较高，在省内业界有一定知名度。但从要进一步增强市场辐射力层面看，市场形象打造还存在以下问题：一是市场划片分区经营不严。黄龙公司在筹办时对市场划片分区布局经营门类有过合理的规划，但由于招商过程中对入驻率的考虑，及开办后部分商家因经营不善撤出后新商家的入驻等因素，导致现在市场内同一门类商品未完全集中成片。二是部分商家诚信缺失。市场内主要经营二、三线品牌及杂牌商品的部分商家，经营过程中目光短浅、缺乏诚信，一定程度上存在以次充好、价格欺诈等不良行为，影响了市场整体形象。三是市场形象包装宣传不够。市场除在筹办开业之初和开业周年之际，曾有过整体包装宣传外，再包装再宣传不够，大众对大千市场的认知没有再强化，印象不深、了解不多，影响消费者对市场的选择。
(五)商家行业互助自律不强。大千市场在开业之初，由黄龙公司牵头，组织建立了大千市场建筑装饰行业协会，并分门类设立了小组，确立了小组长。商家反映，协会在招引商家入驻的过程中发挥了重要作用，但在其后，作用发挥不明显，市场商家各自为阵现象较为突出。表现在：一是信息共享不够。对党政政策信息、市场商业信息交流共享不够，抑制了商家整体发展。二是经验交流不够。市场内商家的经营理念、经营手段、经营经验参次不齐。由于缺乏交流、整体提高不快，部分商家经营素质难以跟上市场发展需要。三是商家互助不够。商家间在面对较大工程购货而一家难以接单时，联合市场内商家共同接单的意识不强、方法不多。如大千酒店装修，市场内一商家与酒店已基本谈妥电工产品购销，但后来酒店要求电工产品与灯具、洁具打捆采购，该商家无力接单，又未能与市场内商家联手，200余万元的业务被绵阳商家夺去。四是行业自律不够。商家在共同打造市场诚信品牌上意识不强，商家间互相督促的机制、行业协会及管理公司的引导、约束机制还未建立。
(六)部分商家发展资金短缺。一是部分势力较强的商家基于经营战略考虑，采取联手川南其它市商家，整体吃下厂家某批次货时，资金短期需求量大，出现短缺，一般在4050万元/户。二是部分商家欲扩大规模，但苦于资金短缺。三是部分商家在季节性进货时，出现资金短缺。目前，资金短缺商家基本依靠民间借贷，利息较高，同时，难以保障大额借贷。
(七)商家税费负担较重。一是目前税务部门以经营面积为计税依据，对市场内家具、灯具、木地板、地砖、洁具、厨具等需展示经营的经营商家不尽合理，普遍反映出税负高于周边市场的税负水平。据调查，成都512市场经营户承担的国地税和工商管理费水平约为7.3元/平方米*年，而大千市场三费水平约为12.4元/平方米*年。二是城管费收取较高。在市场临街面促销活动，城管一般要收400元/天，在市场临街面做贴墙户外广告，城管按4.8元 /㎡.月收费，这种广告一般面积较大，时间较长，城管收费较高。三是部分商家反映租金偏高，目前市场经营店面，业主根据口岸不同基本按6元30元每平方米收取房租，其中30%的店面属于商家自己的产权，另70%的店面涉及缴纳房租问题，除势力较强的外，其余被调查商家对房租偏高都有反映。
(八)市场周边设施有待完善。一是市场环城路14号楼的散水沟原设计排放本市场散水，但该段环城路散水也排放到该散水沟，每遇大雨就会造成市场被淹，商品受损。2xxx年，市场为此损失3万元。二是市场东入口腾飞路与环城路连接路面是临时路面，市场周边的市水文站、水晶制药厂、临江小区开发办宿舍均存在向市场乱扔、乱倒、乱排放等问题。同时，市场周边也没有配套大型垃圾库，影响市场环境。
三、原因分析(一)市场规模偏小限制了大千市场的影响力。据了解，大千市场在筹建之初，定位是面向川南的综合批发市场，规划建设市场经营面积12万平方米。由于与同时建设的黄桷井商城的定位一致，面临同城重复的问题，市委市政府否定了大千市场的定位，于是大千市场只好改弦更张。黄龙公司邀请了成都的四位资深人士协助规划，最后将大千市场定位为二级建材装饰材料专业批发市场。整个设计、建设按此定位推进。黄龙公司取消了原计划建于腾飞路一侧4万平方米的经营店面二期工程建设，仅形成目前的8万平方米经营面积的一期工程。同时，品牌厂家委托的总代理、直销点、专卖店也按此定位布局定点。入驻的二级商家进货成本高于一级商家。市场规模偏小，入驻的商家量及商品品牌、规格、型号受限，市场影响力必然受限。
(二)城区商户未能充分聚集制约了大千市场辐射的增强。目前，两个城区建材装饰材料经营店面布局散乱。据调查，在大千市场之外，城区散乱分布有建材装饰材料经营户150户，其中，XX区145户 ，XX区45户，主要分布在XX区的玉溪路、环城路、交通路、文英街、团结街、北街、叠象街以及XX区的西林大道、汉安大道、艾林商城等地段。这样散乱布点既不利于大千市场作为专业核心商圈的形成和辐射力的增强，更不利于全市商贸业的整体发展，表现在以下方面：一是不便于集中管理。特别是临街散户，既无行业协会，也无管理公司，商家自律性差，经营品牌杂乱，管理难度大。二是形成资源浪费。由于有XX区市场给大千市场形成竞争压力，部分大千市场商家不得不在XX区设立窗口型经营店面，而这些店面几乎都是微利或无利，浪费了商家的精力、财力。同时，这些地段都是商贸业的黄金地段，用于发展其他经营更有利于发挥其价值，更有利于城区商贸业的整体发展。三是不利于形成集中优势。目前的散乱分布，如张开的手掌不能形成拳头的集约效应，不利于规模效应的形成，不利于内江建材装饰业的规范发展，不利于内江建材装饰的品牌打造，难以在川南形成足够的影响。
(三)三权分离影响了大千市场的总体打造。所谓三权分离是指大千市场的店面产权、经营权、管理权分属不同的主体。在大千市场8万平方米店面中，黄龙公司已售出6万平方米，售出的约1.8万平方米是产权人在经营，约4.2万平方米是商家向产权人租赁经营。黄龙公司未售出的2万平方米中约有 1.5万平方米已出租给商家经营，0.5万平方米闲置。由于不同的主体利益取向差异和意愿统一难，给市场的整体打造带来了难度，如活动经费收取难，严格划片经营难等。同时，市场进一步发展与黄龙公司及其市场物业管理公司的利益联接不紧密，其联接利益体现在以下方面：一是黄龙公司有2万平方米经营店面需市场商户租赁;二是物业管理公司每月按照1元/平方米收取物管费，仅是微利。因此，整体打造市场的动力不强，由黄龙公司全面投资打造市场不现实。
(四)消费水平及房地产业发展不快，未能对大千市场发展形成区域性支撑。由于内江多年来经济发展慢于川南其它市及成都等地，城乡居民收入水平较低，2007年，全市城镇居民可支配收入为9367元，XX区、XX区分别为9791元、9364元;全市农民人均纯收入为3816元，XX区、XX区分别为4064元、3817元，均低于川南、成都相应市区。消费水平低，加上国家宏观调控的影响，全市房地产业开发量远少于川南其它市。2007 年，全市房地产竣工面积为110.91万平方米，同比下降8.9%，而宜宾2007年仅城区(不含各县)房地产竣工达130余万平方米。因此，装饰消费需求不足，难以对大千市场发展形成区域性支撑。
(五)成本、规模、价格非良性循环削减了大千市场的辐射力。一是商家直接降低成本的空间较小。调研过程中，我们抽样分析了商家的经营成本，其主要由进货额、运费、店面和库房租金、税收、工商管理费及城管费、物管费、店员工资、售后服务支出、店面装饰折旧、促销宣传费及水电通讯费等组成。其中，租金单价和税收是商家不可控的，租金总额的节约在商家层面只能通过缩减经营面积达到，但面积缩减势必影响经营额;店员工资由于社会工资整体水平的制约，可下调的空间较小;售后服务由送货上门和安装等构成，与店员工资原因一致，可节约空间较小;店面装饰折旧可通过延长使用时间节约，但鉴于经营考虑，商家可节约空间也不大，因此，商家直接降低成本空间很小。二是城区蛋糕毕竟有限。从前述可知，大千市场的主要消费群体在城区，且市场商家大部分由于经营势力及经营观念的束缚，大都只盯到城区这块蛋糕，规模难以做大。据测算，市场内商家月平均经营额在13.7万元左右，经营额小，直接导致单件(套)商品成本分摊重，加上进货单价高，上级商家或厂家返点比例低，导致价格难以降下来。三是价格和经营额互相负作用。直接成本下降难，价格偏高难以吸引更宽范围的消费者;经营额上不去甚至下滑，进一步影响成本分摊、影响价格，继而进一步影响吸引力、辐射力。
四、增强大千市场辐射力可抓住的机遇(一)城市和城镇在未来几年的迅猛发展。市委市政府已明确在未来三至五年内使内江城市建成区面积翻一番，新增建成区面积32平方公里，初步估算将新增建筑面积5376万平方米以上，按400元/㎡装饰材料计，仅城区就将有215亿元的装饰材料需求，同时本市及本市周边的城市、县城和乡镇的小城镇建设发展，还将进一步扩大对装饰材料的需求。因此，大千市场在未来几年中大有可为。
(二)消费水平大幅提升。分析省市当前的势头，可以预期，全市经济将有一个高速发展的局面，随着经济的整体发展，就业岗位增加，收入增加，消费水平将大幅提升，必将扩大对装饰及装饰材料的需求。
(三)商贸物流中心的目标定位。市委、市政府已明确把内江建成川南商贸物流中心。随着内江联动推进工业化、城镇化的展开，建立商贸物流中心的基础不断夯实。市场和物流本是相互关联，相互促进的关系。商贸物流中心的建立是一个必须考虑和借重的机遇。
五、增强大千市场辐射力的措施建议(一)扩充市场规模，建设专业核心商圈
市场规模是其影响力的基础，大千市场规模在内江来看，还未形成专业核心商圈规模，在川南来看，规模小于其它市的相应市场，从发展前景看，前面已分析了四条优势，从目前的需求来看，已有13家国内外知名品牌在大千市场挂号排队，等待入驻。因此建议，着眼于将大千市场打造为专业核心商圈，扩充市场规模。有两种方案供选择。
方案一：以大千市场为核心，集中其周边现有经营用房，新增经营面积1.3万平方米。大千市场周边，目前在腾飞路、江华街、江宁街等分别有丽锦苑、长富花园等楼盘，经营用房约1.3万平方米。可由黄龙公司采取垄断代理方式，全部纳入大千市场范畴，由黄龙公司统一招商，划片布点，统一管理，以形成总规模达9.3万平方米、影响更大的大千市场。该方案下的市场发展方向，应以集中知名品牌商品、品牌商家为发展特色。取得市委市政府及市工商局支持，今后，凡欲入驻内江的建材装饰材料省部级以上品牌，只能入驻大千市场。此方案可行度高。
方案二：以大千市场为中心，新建大千市场二期工程，新建经营面积6万平方米。调研中，部分商家包括行业协会两位副会长，对此兴趣极为浓厚。一是可将蟠龙坝腾飞路另侧定为选址地点，由黄龙公司投资再建6万平方米市场，再结合现大千市场周边1.3万平方米店面，总体形成15.3万平方米规模。二是届时黄桷井小商品市场、机电市场、水果市场与大千市场相联成片，形成辖区专业市场集中发展区，结合火车东站和公路交通基础，在此区域布局物流产业。三是争取市委、市政府支持，在大千市场之外不再布局建材装饰材料经营区域，对现有两个城区的经营户在工商执照年审时，停止审批大千市场之外的建材装饰材料经营执照，引导商家向大千市场集中。四是加强招商引资，引进更多的国内外知名品牌企业在大千市场布点川南区域总代理点，增强大千市场总体辐射力。该方案难点在于如何调动市委市政府和黄龙公司的积极性。
综合两个方案，可先期推进第一方案，再图第二方案。
(二)加强市场管理，提高市场竞争力
一是严格划片分类经营。市场管理公司应着眼市场长远发展，加强宣传引导，做好非黄龙公司产权业主工作，采取必要措施，引导现有影响划片分类经营安排的商家归片经营。特别的，如要实施上述方案一，管理公司可对整个市场经营片区作重新规划调整，利用店面租金、物管费等可调控手段，实现严格划片经营。规范后，可在市场分区标注经营门类，在市场几大出口表示市场分布示意图。二是加强市场诚信建设。要抓住当前省工商局将大千市场确定为全省八大市场信用分类监管试点市场之一的机会，健全诚信经营监管体系，规范经营者行为。随着市场发展，管理公司应在市场适时推进商品索赔制，收取商家质量保证金，分门类向消费者作出退、换、赔承诺，及时处理商品质量纠纷，合理维护消费者权益。应建立商家退出机制，对不服从统一管理、长期出现不诚信经营等问题、影响市场长远发展的商家，可要求其退出市场。三是加强市场日常管理。管理公司可采取划片区定人每天巡视，发现处理问题，同商家交流听取意见建议，每周定期汇总情况。同时，管理公司应尽处理好市场商住两个群体的关系，尽量照顾商家对经营时间、进出货时间的要求。四是推行代办制。管理公司可对入场商家在证照办理及年检、税收和工商管理费缴纳、广告手续审批等方面统一为商家代理，方便商家，提高市场凝聚力。五是注入现代经营理念。管理公司应关注并学习前沿的市场发展经验，不断调整管理行为，引导有发展潜力的业主学习并采用先进可行的经营模式和手段。
(三)加大宣传力度，提高辐射影响力
要切实加大市场品牌的宣传，应把宣传的面重点放在内江五县区和外市周边县区。一是整体策划。要着眼于提高辐射力，拓展辐射面，请专业人士对大千市场形象打造进行专门策划。形象打造应总体围绕吸引更宽区域的经销商、消费者进行，突出市场的规模优势、管理优势、商品品牌优势、品种优势、价格优势和服务优势等，理念要新、创意要新。二是三方联动。政府、管理公司和商家三方应联手进行。政府部门一要加强指导，二要在电视、报纸、街面和公路等广告位提供上给予方便，大幅优惠费用。三要在广告许可等手续办理上给予方便，并在一定期限内免有关费用。管理公司一要具体牵头组织，二要承担部分费用。商家一要广泛参与，二要承担相应费用。三方联动，共塑市场形象。三是费用筹集。一可建立大千市场宣传基金，由管理公司出一部分经费，再按经营面积向商家按年或按月收取宣传经费，组成宣传基金，全部用于市场品牌宣传。基金由管理公司负责管理，费用收支接受商家监督。二可借重商品厂家对商品品牌宣传投入。四是抓好结合。一要抓点线面结合。点上，商家应多做让利促销活动;线上，商家商品品牌宣传可采用公交车、长途客车车身广告;面上，应多做户外形象广告。二要抓好市场品牌宣传与商品品牌、商家促销活动的结合。三要抓好传统方式与创新方式的结合。应充分应用网络，加强网络宣传;同时，可采取一些让消费者感到可亲可近的宣传方式，如进小区举办讲座等。由于建材装饰材料属冷关注行业，居民平时对有关知识了解不多，向居民宣传讲解装饰材料相关知识，既有利于消费者维权，更有利于居民对市场品牌、商家等的认可与接受。
(四)加强行业自律互助，提高辐射支撑力
一是增强协会力量。协会可选聘一位懂市场、熟悉政策的专职秘书长，负责日常工作，给予适当待遇。协会的其他负责人也应强化奉献精神，多关注和研究协会工作。二是解决协会运作之必需。在办公场地上，黄龙公司已安排了四间办公室;在办公经费上，被调查商家表示协会如能发挥作用，乐于缴纳会费。会费开支要公开透明。三是加强联系沟通。协会做好联系政府部门、管理公司和商家的工作，增强相互沟通理解;同时，协会应着力研究国家和省市区政策，及时将相关政策精神传达给商家。四是收集研究市场信息。协会应加强对建材装饰材料相关市场信息的收集和研判，及时将有关信息反馈给商家。五是团结整合商家。协会通过开展活动，协调纠纷等，增强商家间的紧密度，促进商家互帮互助，协同拓展辐射范围，共同作大蛋糕。六是维护商家权益。在商家合法权益受到侵害时，协助商家依法维权。七是加强行业自律。市场形象靠大家打造和维护，要强化商家市场发展我发展的意识，通过行业自律，自觉规范经营行为。八是提升商家经营理念。协会可牵头组织专业人士、成功人士给商家办讲座、做策划、搞咨询，同时，可组织市场内商家相互交流，提高商家经营素质。
(五)加大扶持力度，培育辐射中坚力量
一是加强融资扶持。特别要协调信用社加强对市场商家的支持。推进商家联保贷款、库存商品质押贷款等。针对市场商家多数为短期贷款、需款急的情况，区信用联社应专门制定简化手续的办法，给予支持。二是加强税收支持。本着放水养鱼的理念，建议适当减收税费，减收幅度可考虑控制在30%以内。也可采取按照去年标准收，抽取适当比例作为大千市场专项扶持资金，全部用于支持该市场发展，重点用于市场宣传。三是控制经营店面租金。大千市场应着眼于长远发展，控制市场租金水平，带头对经营下滑大的商家减收租金，并在未来一定年限内控制租金涨幅。四是改善市场周边环境。结合环城路改造，完善市政设施，改善交通条件。五是规范对市场的管理和服务。部门在加强管理的同时，要重点加强服务和加强与市场管理公司的协调，取得支持配合。严禁以罚代管和乱收费等。六是培育规模商家。重点指导、扶持规模商家。以规模商家的快速成长，带动其他商家的发展。同时，可引导发展到一定程度、具备一定实力和销售网络的规模商家，在中区投资办厂。