关于预告登记制度维护交易安全

我国规定预告登记制度的直接目的是保护商品房预售中屡受不良开发商“一房二卖”侵害的预购人的利益。但从法理角度进行透视，预告登记制度对于保护交易安全具有不可替代的作用。

预告登记制度巧妙地填补了债权与物权之间因为登记造成的时间空隙和盲点，并将物权公示手段适用于以不动产物权变动为目的的债权请求权，使其具有对抗第三人的物权效力，从而充分保护买受人预期利益的实现，达到维护交易安全的效果。

我国物权法第二十条规定了学术界呼唤已久的预告登记制度。其标志着这一最早发端于普鲁士法，后在德国、瑞士等国几经演变和磨砺的古老而又充满活力的法律制度正式扎根于我国。我国规定预告登记制度的直接目的是保护商品房预售中屡受不良开发商“一房二卖”侵害的预购人的利益。但从法理角度进行透视，预告登记制度对于保护交易安全具有不可替代的作用。

一、弥补债权物权间的盲点

按照通说，财产权可以分为物权和债权。虽然有学者对此划分提出过质疑和批评，但随着物权法的出台，我国在立法上坚持物权和债权严格区分的态度已经确定无疑。可必须面对的另一个问题是：如何弥补这种体系划分所带来的不足和缺陷。

举例说明，签订房屋买卖合同的最终目的是获取房屋的所有权，但在债权、物权二元区分的体系之下，买房人首先获得的是一个债权，要获取房屋的所有权还必须经过登记。由此，现实生活中一个紧密相连的买卖过程在法律上就被割裂为两个阶段(可简称为债权行为阶段和物权行为阶段)。第一个阶段的债权能否转化为第二个阶段的物权有赖于不动产物权变动能否顺利进行，而不动产物权变动能否顺利进行又有赖于登记可否顺利进行。

但是，根据登记程序的要求，并或可囿于登记机关的效率原因，从接受当事人的申请到将物权变动情况记载于登记簿并发放权属证书必须经过一段时间。这样一来，本应紧密相连的债权和物权之间就不可避免地出现一个时间空隙，或者说出现了一个债权能否成功如期转化为物权的时间盲点。

概括而言，预告登记制度通过赋予预告登记后的债权请求权以对抗第三人的物权效力的方式，巧妙地填补了作为手段的债权与作为目的的物权之间因为登记而出现的时间空隙和盲点，为债权人铺设了一座可以使债权无缝对接物权的桥梁。简言之，预告登记制度为弥补债权、物权之间的空隙和盲点而设立。

二、维护交易安全是主旨

按照法经济分析学派学者波斯纳的观点，法律特别是私法，是为尽可能增加交易价值而设定的，法律强制的主旨或标准在于为促进将来价值最大化的行为创造动因。这一观点从经济学的视角揭示了私法制度所应有的根本出发点和内在价值。但是笔者认为，上述观点更多地强调了私法制度应该着眼于促进交易、增值财富。然而我们还必须看到问题的另一面，私法制度必须注重保护交易安全，否则，交易将不可避免地被抑制，甚至停滞。依郑玉波先生的观点，交易安全即“吾人依自己之行动，取得新利益时，法律上对于该项取得行为加以保护，不使其归于无效，俾得安全之谓，此种安全之保护，系着眼于利益之取得，故亦称交易的安全”。

以不动产买卖为例，在有效合同签订之后，如果在移转登记完成之前，不动产价格出现大幅上涨或者出卖方又获取了出价更高的交易机会，在出卖方确定即使支付违约金仍可获取更大利益时，他就可能选择违约。这一点被我们的经验和社会实践所证明，也为“效率违约”理论所倡导。而且，在以债权、物权二元区分为前提的理论体系和立法体系中，也确实存在这种“效率违约”所需要的法律漏洞。

此时，如果出让人以出卖或抵押的方式处分其名下的不动产，并且受让人随即完成了登记，依公示公信原则，善意第三人即可取得不动产物权，成为受法律保护的新的不动产物权人。而先前已经支付价金、履行了主要义务的受让人却仅仅只能依据合同来追究相对人的违约责任。此种“一物二卖”情形中的出让人或有预谋地卷款而逃，或因不测陷于破产境地，或因涉讼而使其名下的不动产物权遭受查封甚至被强制拍卖。总之，受让人往往处于弱势地位，其债权常常难以得到足额清偿，而只能被动接受钱物俱失的无奈处境。所以在买卖房屋等不动产物权过程之中时常出现一种僵局，使交易陷入难以进行的艰难境地。

预告登记制度在保护交易安全方面具有不可替代的独特价值。简言之，预告登记将物权公示手段适用于债权请求权，在不动产登记簿上将该请求权登记下来，从而使其具有对抗第三人的物权效力，巧妙地填补和弥合了作为手段的债权与作为目的的物权之间因为登记造成的时间空隙和盲点，进而为交易安全的保护提供了一个制度保障。

以不动产买卖为例，在签订有效的买卖合同之后、不动产移转登记(本登记)完成之前，依照约定，买房人将其以不动产物权变动为目的债权请求权进行预告 登记，从而达到了有效预防交易风险的目的。一方面，对于买受方而言，其预告登记后的债权经过公示便被赋予了对抗第三人的物权效力，从而使其后任何有害于债权人债权实现的处分行为归于无效，以保护买受方债权的顺利实现。即通过适当地限制出卖人随意违背合同约定而处分尚在其名下的不动产，从而确保当事人预期利益的实现，进而达到保护交易安全的目的。另一方面，对于第三人而言，预告登记使买房人的以特定不动产物权变动为目的和内容的债权请求权公之于众，第三人可以通过查询不动产登记簿来了解特定不动产上的负担，从而避免受到不测之损害，进而也达到了减少交易风险、保护交易安全之目的。

综上，预告登记将物权公示手段适用于以不动产物权变动为目的的债权请求权，从而使其具有对抗第三人的物权效力，可以充分保护买受人预期利益的实现以及防止第三人遭受不测之风险，进而直接地有利于不动产交易的买受人增强实现合同约定的债权即预期利益的信心，并可间接地有利于增加第三人进行不动产交易的机会和信心，最后达到提高置产愿望、增加交易的效果。可以说，预告登记制度通过保护交易安全达到了促进交易、增值财富的目的。这恰恰与前述法经济分析学派所主张之观点相得益彰。