中日房产税制比较研究

[提要] 近年来，房地产市场的火暴使得房产税成为普通大众热议的话题。本文通过中日房产税收体制比较，发现我国房产税征收过程中存在一些问题，并从理论上提出建议。

关键词：房地产税;比较

中图分类号：F81 文献标识码：A

收录日期：2014年10月28日

房产税作为一种税种，它已经被世界各国开征已久。并且已经成为各国政府财政收入的重要来源。在国民经济和社会发展十一五规划纲要中，我国政府提出了要对房地产税收征收制度进行改革，以及取消有关不合理的甚至重复性的收费。而在十二五规划纲要中也提出推进房地产税改革的同时逐步健全地方税收体系，以增加地方的财政收入。因此，从国家层面来讲，房产税收体制的改革业已提上了日程。

一、房产税的含义及征收意义

（一）房产税的含义。房产税指的是一个税种。我国的房产税中所指的房产主要是指经营性房产，所谓经营性房产指的是用于经营活动，能够给投资者带来收益的而非用于居住的房产。换句话说，目前我国实施的房产税只对一些写字楼、商铺、酒店、购物中心、娱乐中心等盈利性质的房产，以房屋的计税余值或租金收入为依据，向房产所有人征收。

（二）房产税征收意义

1、能够推进保障性住房建设，并增加地方政府财政收入。目前对我国来说，地方政府的土地出让金收入已经占据重要地位，而且土地出让金收入也间接地推高了房价。过高的房价不仅使得老百姓怨声载道，而且使得政府头疼不已。征收房产税不仅可以增加地方政府财政收入，还可以让地方政府摆脱对土地出让金的依赖，间接的抑制房价的上涨，从而达到对房地产市场进行调控的目的。另外，“国八条”中要求加大对保障性住房建设的力度，但是地方政府筹资能力有限，无法筹集到足够的资金进行保障性住房的建设。最重要的是，保障性住房带来的收益比较低，而商品房却能够带来更多的财政收入，因而地方政府没有足够的动力去建设保障性住房。而房产税的征收能够为这部分保障性住房建设提供资金来源。通过征收房产税能够在一定程度上缓解保障性住房资金不足的问题，为其提供较为稳定的资金来源。

2、调节社会收入分配，抑制房地产市场过热。目前，我国贫富差距正在不断加大，而税收作为一项财政政策可以调节过大的收入分配差距。对房产进行征税不仅能够增加地方政府的收入，而且能够调节社会成员之间的收入再分配。一方面，富有的人由于其拥有的房产较多，二套房、三套房甚至四套房，所占有的社会资源就多。国家对这部分人群征纳较多的税收，而对无房居住的人群不征收税收。通过这种方式，国家可以从富有的人群中征纳较多的税收通过转移支付补贴穷人来达到调节社会收入分配的目的。但是从长期来看，房产税的征收对房价的影响效果并不是很大。以上海征收房产税为例，一部分富有群体的购房者，他们购房主要用于投资，即以投资性需求为主。虽然称为纳税主体，但每年0.6%的税率对于这部分支付能力较强的投机者来说，产生的抑制作用并不明显。因此，房产税在调节房地产市场过热方面所起的作用十分有限，不能作为调控的主要措施。

3、有利于促使住房消费回归居住本质。据资料显示，我国拥有居于世界第三位的土地总面积，却只有占世界人均土地资源量1/3的人均土地面积，同时土地沙化面积占我国国土面积高达18.12%，特别是经过改革开放以来几十年的发展，随着城市的规模不断扩张，土地资源的利用已经达到极限。因此，国家希望通过对居民经营性住房征收适量的房产税，在增加购房者的住房持有成本的基础上，来促使其合理进行住房消费，从而使得房地产市场回顾理性。如2011年初，上海和重庆进行的房产税征收试点，主要针对拥有别墅、高档住房以及二套以上住房的群体进行征收，其对征收范围的明确不仅指明了购房消费的方向，而且还端正了“购房保值”的观念。

4、有利于财政税收体制的完善。目前，我国的财税体系主要是一些生产或开发流通环节的税种，如营业税、增值税等，而缺乏像西方发达国家所征收的财产保有环节的税种如房产税等。自从1994年我国实施分税制体制改革以来，虽然说通过这次改革在一定程度上加强了中央政府对宏观经济的调控能力，但是，由于财政税收体制改革的方向产生了偏差，为了鼓励地方经济的发展而把GDP当作地方政府政绩的主要反映，从而使得地方政府逐步从“税收财政”走上“土地财政”。地方政府通过高价拍卖土地，从而获得大量的土地出让金收入。在一些地区，土地出让金收入甚至能够占到政府财政收入的1/3。过高的土地出让金收入虽然增加了财政收入，但是也提高了房地产开发环节的成本，从而导致地方房价飞速上涨，严重损害了城乡居民的切身利益。为此，完善房产税收体制改革，无论对于调控过热的房地产市场，还是完善财政税收体制都是十分必要的。

二、现行中日房产税收体制比较

现在，世界上许多国家和地区都对房产征收了房产税，在美国称为房产税，在日本称为不动产税，而在俄罗斯称为物业税等。在众多国家中，日本不仅是亚洲最发达的国家，最重要的是日本的房地产市场的发展与我国有许多相近的地方，因此日本房产税的征收体制对我国房产税的修订、遏制房地产市场的过热具有借鉴作用。

（一）征税范围不同。我国房产税征税范围偏小。我国于1986年推出的房产税暂行条例规定：房产税只在城市、县城以及一些工矿区征收，而其他农村住房、国家机关，企事业单位等新建的单位自用房产、个人非经营用房产等都被列为免税对象，予以免税。但是经过改革开放以来几十年的经济发展，我国国民经济发展水平已经得到大大提高。GDP从1986年2，975.731305亿美元上升到2013年9.40万亿美元，现在的经济环境与我国房产税条例制定时期的经济环境相比发生了巨大的变化。首先，随着农村经济的发展，农民收入水平得到很大提高，一部分富有的农民开始向城市迁徙。城市人口的增多导致对房产的需求急剧扩大，快速增加的各类经营性用房，完全可以纳入征税的范围。但是，房产税的征收并未与我国经济的发展同步，居民住房特别是一些别墅类的高端住房未纳入房产税征收范围内。 日本房产税的征税范围比较广泛。首先，日本房产税法律规定：房产税的纳税义务人指那些拥有住房、店铺、工厂、仓库及其他能增加房屋使用价值的附属物的群体，符合免税规定的除外。从这方面来说，日本的房产税征收范围比较广泛。征税范围的广泛性使得日本政府的财政收入扩大，对经济的调节能力更强了。另外，日本税法规定对属于政府的房屋、一些非营利性机构所拥有的房屋、科研团体所拥有的房屋，以及宗教寺院内房屋免税。这些举措都体现了政府在一些公用事业方面的扶持。

（二）侧重点不同。在房地产的开发、交易和保有这三个环节中，企业所承受的税负程度不同。在房地产购买、流转环节中征收的税收种类比较多、税收负担也比较重。而在房地产的保有阶段的征税就显得过轻。例如，在房地产开发（取得）环节缴纳的房产税，主要包括耕地占用税、营业税、城市维护建设税以及其他政府收费性项目等;而在处置房地产环节中，也需要缴纳契税、印花税等。但在房地产保有环节需要缴税的仅指那些用于经营的那部分房产，其他部分房产几乎不必缴纳任何的费用。因此，这种状况的存在使得我国房地产市场的投机活动十分猖獗，从而造成了大量房地产遭到长期空置。据权威媒体报道，国家电网利用智能网络，对全国660个城市进行调查，结果显示总共有6，540万套住宅电表读数连续6个月为零。

日本的房产税主要包括固定资产税、城市规划税、事业所得税三个税种。在房地产流转过程中，日本政府根据购房者保有房地产的时间来确定征缴税率。如对持有时间超过两年的土地，转让时会另行加收30%的税;对持有时间超过5年的土地和建筑物，在转让时税率从20%提高到30%。

（三）征税目的不同。起初我国征收房产税主要是鉴于房地产市场过热，房价飞速上涨。国家为了调控过热的房地产市场经济，调节过高的房价，希望通过房产税的征收来增加购房者的保有成本，并抑制房地产投资需求和打击炒房者的投机活动，并促使房地产市场回到住房的本质上去。另外，国家希望将征收的房产税收入用以代替土地出让金收入，减少房地产开发阶段的成本，从而在根本上降低房价。

日本开征房产税的原因是二战后，日本政府财政亏空。为了增加财政收入，日本决定征收房产税。日本进行全面的税制改革起始于1950年，根据当时的“肖普建议”，日本确立了现代房产税的基本架构，主要包括固定资产税、城市规划税和营业场所税三大税种。这三大税种的征收不仅解决了当时日本政府财政亏空的局面，还为进行城市规划事业筹措了经费以及为改善教育医疗环境做出了巨大的贡献。

三、我国现行房产税改革建议

参照日本房产税征收的经验，国家在改革房地产税收的过程中应该注重：

（一）房产税改革应该坚持拓宽税基、适度税率的原则。拓宽税基的意思就是逐渐扩大房产税的征收范围。国家不仅要对经营性房产进行征税，而且要对一些高档娱乐场如高尔夫球场、高档会所征收重税。当然，在征收的过程中要遵循适度税率的原则。同时，要对各级政府、公益设施、学校、农业设施实施减税和免税。另外，由于我国东部、中部、西部地区房地产市场的发展状况不同，各地房价和居民收入与支付能力相异，各地政府在征收房产税的同时应根据当地实际情况进行征收。对于不同的地区采取不同的税率，对一线发达城市由于其土地供应比较紧张，可以施行较高的税率。而对于二三线经济不发达的城市可以施行较低的税率。总之，征收房产税的同时不能影响到居民正常的住房需求，要在调控房地产市场增加财政收入的同时尽可能将居民的住房消费回归理性。

（二）改革房产税收征收体制。改变以往那种轻保有重开发的现象，将房产税的征收重点转移到保有环节上来，一方面可以减少房地产开发环节的税费，降低房地产开发企业的税负水平，从而降低房地产的开发成本，从根本上降低房价;另一方面在房地产保有环节，根据不同的消费群体制定不同的房产税率，增加购房者的持有成本，抑制购房者的投机性需求，弱化房地产过热的现象。另外，针对我国房地产税收征收的过程中存在的重复征税的现象，国家应该在房产税总体规划的基础上避免重复征税，降低宏观税负水平，提高经济效率。

（三）明确征税目标，合理征税措施。现在，国际上大多数国家征收房产税的经验：增加财政收入。因此，我国征收房产税也应效仿其他国家本着增加财政收入的目的，而不是仅仅为了调控房价。但是，在具体征收房产税的过程中，一定要先解决好房产税的征收目的，怎么征收，依据什么样的标准去征收等问题。只有解决好这些问题，才能将房产税顺利推行。另外，在征收房产税的过程中，还要时刻注意市场的动向以及广大人民群众的情绪反应，及时解决好人民群众反映的问题。只有这样，在推行房产税的过程中受到的阻力才会变小，更多的房产税政策才能得到很好的落实。

主要参考文献：

[1]奚卫华.论我国房产税的计税依据[J].北京市经济管理干部学院学报，2013.3.

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[4]赵新利.综述：日本房地产征收及减免制度.新华网，2010.7.12.