从资本论浅析房价上涨问题

摘要：今年来房价的迅速增长已成为中国公民口中热议的话题，在寻求如何解决房价快速增长的问题前我们先来看看如何浅显的来解释这一情况的出现。

关键词：资本论；房价上涨；马克思主义

自从改革开放以来，我国恢复了房地产的商品属性，住宅开始在市场上进行交易，交易数量增长很快，表现出我国房地产业巨大的发展空间。但我国房地产商品化时间较晚，其所处的社会、市场环境也正处于不断完善之中，我国房地产价格形成机制中仍存在一些问题。

现今，我国政府抑制房价上涨有重要意义。房地产的价格过高会导致房地产市场的畸形发展，不利于构建和谐社会。一方面影响内需。房地产以及医疗等改革力度过大，会使城镇居民预期不稳定，导致居民储蓄意愿强烈，不得不压缩即期消费，甚至透支未来消费能力。所以，不论新一轮经济增长如何火热，中国经济并没有因此改变国内消费不振的局面，面对的依然是一个投资推动型的增长。另一方面是加剧两极分化，影响中产阶级的生成。当前商品住宅的购买群体主要是正在生成的中产阶级，拥有房地产是中产阶级的基本标志。中产阶级的形成与壮大，是中国实现社会稳定和建成和谐社会的根本保障。但房价使房市沦为少数人的敛财工具，从而加剧两极分化。

综上所述，不仅当前中央政府的调控政策为现实所必需，而且鉴于房地产业的产业特征，以及其在中国特殊国情下的重要作用，政府应该把房地产业放在中国现代化的大背景下，从根本上对中国的房地产政策进行重新的定位。从世界各国的实际经验可以看出，目前各国通行的做法是，把获得适当的住房确定为公民的基本人权，政府有必要干预市场，保障公民的基本人权。中国目前的生产力水平下，房地产首先是为了解决生存问题，不能任由市场自发调节。也就是说，中国房地产政策的制定首先应遵循的基本原则是公正。

我们先从地产说起。从《资本论》的第三卷中关于地租的篇章中，我们可以得知土地价格是房地产的不变资产的重要部分，而根据地租理论，土地价格等于地租比利率，所以地租对土地价格起着重要的决定性作用。马克思所提出的级差地租虽然是针对农业用地的，但同样适用于建筑用地，对于建筑来说，地理位置就如同土地中的养料和对土地加入的技术一样起着重要的作用，就例如城镇内的房子来说，交通便捷、周围设施完善的地段房价自然是水涨船高。而这个地理位置就涉及到级差地租的概念，对同一地段而言，周边设施越完备、交通越便捷，该地段的经济效应就越好，而这其中所产生的多余的剩余价值就转变为级差地租二，从而引发房价的上涨。

然而我们从马克思的理论中可以发现，马克思认，为只有可变资产才能产生剩余价值，所以房产真正的价值还是由建筑工人创造的，即使剩余价值转化成了利润，这仍然掩盖不了资本家剥削工人的本质，利润是预付资本的回报额，是资本家先期投入的各项资金的增值，资本家需要利润保证自己的资金流通。由于房地产企业的平均利润是在此之外再加上一个行业的超额利润，所以导致了房价的虚高。这便是开发利润对房价的影响。因为商人的本质是逐利的，所以房地产商们不会在一个市场有需求的情况下主动去降低房价。

通过对房价的两方面组成的分析，我们可以发现两者是有关联的，房价的大幅涨价不能全部算在房地产商的利润中，地产作为一个不变资产，但频频出现的“地王”等，也表明了地价在不断的上升。地价上涨的原因是由于房价的上涨导致对土地的需求上升。地价虽然不产生剩余价值，但由于开发商将这部分的先期支出全部以房价的形势转嫁在消费者的头上，形成绝对地租，由此进入一个恶性循环。

在这个直观的价格原因背后还有许多原因，在现在一个商品经济的时代，我国的金融行业也在快速的发展中，我国的CPI指数大于存款利率，所以国民更偏向于投资而非储蓄，然而又是在一个股市不景气的时间段，所以大量资金流入房地产行业，在房地产行业中资源的高度集中使资源相对于利润率远远供过于求，实体经济部门又因为资金的过分抽出而不能继续更好的运作，由此更显得房地产行业的火爆，其高额的利润吸引了许多投资者进入，资金的集中，为了超越储蓄所得利润所以房价在调控后依旧稳定在一个缓慢上涨的态势中。

我们考虑玩了房价的价格组成后，可以再来看一下房地厂商的资本构成。

房地厂商的主要资本集中在地价（即向国家所付的地租）和预付成本中，而我们可以知道，这两部分的高额费用绝对不会全部由房地产公司的公司资本来承担，若用公司资本承担，除非公司已成为房地产行业的领头霸主且以高额利润盈利多年，否则公司的基本资金流通会出现卡壳的风险，所以大部分都是像银行贷款来支付前期的高额投入，然而伴随着这几年的银行利润率的上调，房地产商们所要还贷的额度也在不断上涨，在不放弃超额利润的同时，这部分由上升的利息率所带来的还贷款也将由消费者承担。由于有些住房的需求是刚性需求，房地产商们也不在意房子卖不出去的情况，可能销售量会有下降，但每一笔销售都会带给房地产商们高额的盈利。

近几年，国家对房地产行业进行的房价调控政策，也是妒忌房地产行业内部的大洗牌，对于有能力的大公司而言，可能房价的调控会使利润缩减，但对于那些投机于房价暴利的新入行的新公司而言，这些举措将那些没有能力的小公司洗刷一清，使不良贷款早日浮出水面，不会再当房地产行业泡沫破灭的时候给市场带来崩溃性的惶恐。