2023年改造调研报告(大全10篇)

报告，汉语词语，公文的一种格式，是指对上级有所陈请或汇报时所作的口头或书面的陈述。报告的作用是帮助读者了解特定问题或情况，并提供解决方案或建议。以下是我为大家搜集的报告范文，仅供参考，一起来看看吧

改造调研报告篇一

群众街社区是在xx年六月城市社区改革时，由三个居委会合并组建产生的。该社区是区老城区，历史上曾是云集之地，是区乃至市的繁华地带，现棚户居民已超过1000户，成区比较集中的棚户社区。

1、安全隐患大。棚户区居民住房产权基本归属于区房产公司，大多是上世纪60-70年代的建筑及明清时期的遗存，建筑年代久，建设标准低。又因近两年计划拆迁改造，一直没有维修，现基本上都已成为危房，风雨飘摇，一部分住房时刻有垮塌的危险。棚户区建筑密度大，上层基本为木质结构，并且巷道狭窄，基础设施落后，而现有的消防设施又不全，一旦发生火灾和其他灾害，后果不勘设想，存在很大的安全隐患。

2、环境较为恶劣。棚户区房屋户均面积狭小，不成套，大都没有排水设施，没有卫生间，有的居不如厕，生活条件相当简陋。卫生死角多，阴暗潮湿，加上私建乱搭，夏天蚊虫肆虐，环境较为恶劣。

3、管理难度大。棚户区居住人员成份复杂，大部分是本地居民租住，但也有一部分是拆迁安置住户，一部分是外来租住户，吸毒人员多，据社区介绍，仅群众街社区吸毒人员就多达80多人，治安隐患多，管理难度大。

近年来，市委、政府和区委、区政府高度重视居民保障性住房建设，xx年市政府就成立了建设指挥部，为还原古城原貌，续写历史渊源，与益“明清大港”保护与开发有限责任公司启动了保护与开发的建设工作。市城建投资开发有限责任公司石码头历史街区建设项目部于同年基本完成了设计、初步进行了遗产资源评估，并开展了前期拆迁摸底工作。后来拆迁安置基本停滞，据调查了解主要原因是：安置房建设还没有完成;二是整体开发规划还没有出来;三是补偿安置资金没有到位。

xx年3月12日，市人民政府下发了《市中心城区棚户区改造实施方案》，方案明确了指导思想，改造范围和工作目标，工作原则，组织领导，责任主体和实施主体，资金来源，项目建设管理，实施政策扶持及保障措施。xx年3月8日，在市人民政府第三次常务会议上就保障性安居居工程进行了专题研究，并于3月19日下发了市人民政府常务会议纪要。市中心城区棚户区年度改造计划规划，xx年由区作为实施主体，市城建投资开发有限责任公司作为配合单位将在区改造户数3606户，改造总用地面积118213平方米，改造总建筑面积129555平方米，其中大码头街道2605户，群众街社区1100余户。根据区政府主要领导介绍：区棚户区改造将分五期进行，具体步骤分三步，一是调查摸底，二是拆迁安置，三是规划建设。区现在1000多套安置房建设已基本完成，群众街社区棚户区改造结合明清古巷保护将作为今年下半年第一期工程启动。

1、依法拆迁安置。

棚户区的居民绝大多数都是低收入困难群体，低保户、低保边缘户非常多，他们面临着就业、住房等多重困难，棚户区在改造过程中出现拆迁补偿问题较多，容易发生群体性的事件。充分考虑棚户区居民的经济承受能力，妥善安置被拆迁居民。棚户区的改造要严格按照《城市房屋拆迁管理条例》和有关法律法规的规定。不能片面追求改造进度而强拆强迁、野蛮施工，损害群众利益，影响社会安定。在补偿、拆迁安置过程中，总结以往因不同责任单位补偿标准不统一，激发群众矛盾，造成群众上访，影响拆迁与工程建设进度的经验，补偿安置方案要经社区居民代表讨论并公示。规范程序，阳光操作，确保公开、公平、公正。充分考虑棚户区居民的经济承受能力，妥善安置被拆迁居民。

2、统筹规划、分步实施。

一是组织好本区棚户区的调查摸底。二是根据本区棚户区的实际情况编制出改造计划，明确工作目标，有步骤、有重点地推进棚户区的改造工作。三是因地制宜，先易后难、逐步推进，针对性地多种方式推进棚户区改造。对目前不具备拆建条件的棚户区要搞好房屋维修加固工作，确保居民居住安全。

3、政府组织，市场运作。

进一步完善棚户区改造工作机制，建立协调联动机制，统筹协调棚户区改造的各项工作。棚户区改造牵涉面广，政策性强，必须发挥政府的组织领导作用，在政策资金上给予倾斜，各责任单位作为政府主导的责任主体组织实施。坚持统一领导、因地制宜、分工负责、强化配合。坚持政府推进与市场化运作相结合的原则，对有商业价值的棚户区可采取招投标方式选择房地产开发企业进行综合开发。

改造调研报告篇二

改造调研报告篇三

棚户区是指城市规划区内国有土地上和独立厂矿区内，使用年限久、房屋质量差、基础设施不配套、交通不畅、环境脏乱差的集中连片平房和简易楼房。棚户区改造是关系人民群众切身利益的“民心工程”，是实现“住有所居”的重要组成部分。近年来，县委、县政府高度重视保障性住房建设，棚户区各有关单位和住户对棚户区改造的呼声也十分强烈。为此，作为城乡建设和房地产行政主管部门，我们围绕我县棚户区改造专门组织进行了调研。形成以下调研报告。

2、东沟巷(铁路指挥家属院、糖酒公司家属院、运管所家属院等);

3、丰州路东侧(包括运输公司、县社家属院等);

4、城西区化工厂、电器厂、针织厂等地段;

5、太行西街北侧(包括老干局家属院、林业局家属院、果树中心、蚕桑中心等)，以上区域占地面积约 平方米，建筑面积 平方米，居民 户，人口 人。

上述棚户区，居住环境较差，而土地利用率却较低，存在以下隐患和问题：一是房屋由于使用年限久，建设标准低，年久失修，基本上已忧为危旧房，存在居住安全隐患。二是房屋基础设施较为落后。房屋户均面积狭小，不成套，大都没有排水设施，没有集中供暖，没有卫生间，生活条件相对简陋。三是环境较为恶劣，大都居住在低洼地带，排水不畅、阴暗潮湿、乱搭乱建、乱堆垃圾，春天污水横流，夏天蚊蜗居肆虐，冬天积雪成山，公厕均为旱厕，环境非常恶劣。四是棚户区居住人员成份复杂，生活水平较低。这里出租房屋比比皆是、众多的外来务工人员和流动人口都把落脚点选择在了棚户区，使得这里的社会治安管理和房产部门房屋管理十分困难。

近年来，我县经济和社会发展速度加快，城市建设日新月异。但是棚户区的居民却始终多年生活在恶劣的条件下，与绝大多数市民日益提高的生活水平特别是居住水平反差极大。同时棚户区的存在，与城市整体形象、文明档次极不协调，使大的城市人居环境大打折扣，并且也不利于发展城市经济和招商引资。所以棚户区改造势在必行。

(一)解决棚户区居民住房问题，是密切党和政府与人民群众感情的重要举措。棚户区居民绝大多数都是低收入困难群体，低保户和低保户边缘户的非常高。他们面临着就业、住房等多重困难，改善居住条件的愿望十分强烈。通过棚户区改造，不仅解决了困难群众的住房问题，使老百姓得到了实惠，而且密切了党群和干群关系，增强了社会凝聚力，促进了社会和谐稳定。

(二)进行棚户区改造，是推进城市化进程的必须要求。加快推进城市化进程是落实科学发展观，统筹城乡协调发展的必由之路，城市化发展水平，往往标志着一个地区经济、文化、政治、教育、科技、信息等多方面所达到的状况。根据有关资料，山西省公布的20xx年城市化率为43.03%，而我县仅为 %，山西省城市化率要达到 %，目前我县县城人口为3。5万人，要达到全省平均水平，每年要新增城市人口听写5000人，按每户3-4人计算，需每年新建住房1000多套。我县县城三面临河，背靠丘陵，新区开发受到一定制约和影响。棚户区土地利用率均低，据初步测算，通过棚户区改造，可提高建筑容积率2-3倍，可进一步盘活存量土地，提高土地使用价值，为城市发展列为广阔的空间。同时，棚户区改造，不仅完善了城市功能，改善了居民的居住环境，而且改善了城市基础设施条件，提升了城市的形象和品位。

(三)推进棚户区改造，是落实房地产市场宏观调控政策的有效途径。棚户区改造建设的大部分是安置用房，为小户型、低价位的普通住房，对象除解决回迁户外，主要用于解决城市中低收入家庭住房困难。推进棚户区改造，直接增加了住户有效供应，有利于改善住房供应结构，缓解住房供需矛盾，稳定住房价格。另外，棚户区改造有力地拉动了建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展，为调整产业结构、扩大内需，保增长、解决社会就业与再就业也作出了积极的贡献。

但具体实施中也还存在着一些困难和问题，需进一步研究并加以解决。

一是认识问题。改造范围内多数人在满足其合理补偿或安置的前提下，能够理解和支持棚户区改造工作，但由于近年来我县房屋拆迁补偿采取的是“拆一还一”的办法，补偿标准较高，少数住户以不愿改造为由或提出过高附加条件，影响改造工作的实施。

二是拆迁难问题。利用自用土地进行限价商品房建设，采取的是现状招标，无地供应方式，拆迁工作如由开发商承担，拆迁成本和拆迁过程中不可预见因素较多，且房屋销售政府限价，投资风险较大，开发商投资建设积极性不高。

(一)加强棚户区改造工作的领导。县保障性住方建设领导组要建立联席会议制度，建立协调联动机制，统筹棚户区改造各项工作。各建设单位要认真调查摸底，制定详细并确实可行的棚户区实施方案，报领导组审核批准后严格实施。各职能部门要协调配合，明确责任，对改造工作大力支持并提高优质高效服务。

(二)进一步完善棚户区改造工作机制。棚户区改造是一项系统工程。建立联席会议制度，建立协调联动机制，统筹协调棚户区改造的各项工作。政府各有关部门要统一思想，协同配合，明确职责。既要坚持政府主导，又要充分发挥市场机制的作用，还要广泛争取社会参与，形成合力，共同推进棚户区改造工作。要发挥单位、企业、个人等方面的积极性，多渠道筹措改造资金，保证棚户区改造工作的顺利进行。

(三)坚持政府引导，单位实施，市场运作的机制。棚户区改造要采取政府主导、市场运作的方式进行。

改造调研报告篇四

在危旧房改造过程中，按照“政府主导，市场化运作”的思路，坚持依法办事和以人为本，保护与改造并举，公平与效益并重的原则，通过“划零为整、组合成群、成片拆迁、市场运作”等方式实施危旧房改造，形成了“阳光拆迁”、“扶困救助”、“多轮驱动”为特点的旧城改造模式，取得明显效果。表现在：一是群众满意度明显提高。目前**市二环以内，低洼棚户区被拆迁居民户均住房面积由改造前的28平方米提高到80平方米，住房成套率由35.6%提高到100%，城市人均住房面积达到28平方米。二是城市建设进度加快。过去需要几年完成的拆迁项目，现在只要几个月时间。**市纺专三瓦窑校区改造在58天内有267户签订补偿协议，签约率达96.74％。三是拆迁纠纷明显减少。**市受理拆迁来信来访数量，20xx年比20xx年下降53%，20xx年比20xx年又下降43%，今年上半年同比下降51.3%。

**市推行“模拟拆迁”。即由实施单位在申请办理房屋拆迁许可证之前，先对拟实施拆迁改造区域的住户进行拆迁意愿调查，当同意拆迁改造户数达该区域总户数90%以上的，实施单位与住户协商拆补偿安置事宜，签订模拟拆迁补偿安置协议。如果签订模拟拆迁协议的住户在实施期限内达到该区域总户数85%以上，且拟拆迁房屋建筑面积达总面积85%以上的，由实施单位依法申请办理房屋拆迁许可证；如果逾期签订模拟拆迁协议户数不足总户数85%的，终止模拟拆迁，不再对该片区实施拆迁。**市锦江区龙舟路1号院南光厂宿舍区拆迁，作为模拟拆迁的首个试点，在不到4个月的时间内，就全面完成了375户居民的搬迁工作。

针对经济与住房都困难的“双困户”，**市制定了一系列政策措施，保证其基本居住条件。一是保底安置，分段结算。对于私有住宅房屋建筑面积低于45平方米，他处无住房，并持有低保证的被拆迁人，按不低于45平方米产权建筑面积的标准户型进行安置。45平方米以内的差价款，被拆迁人不再支付；超过45平方米不足60平方米的，由被拆迂人按实际成本价结算；超过60平方米的，由被拆迁人按市场价结算。二是帮贫助弱，残疾人享“优惠”。被拆迁人为残疾人，在安置房楼层上给予适当照顾；持有低保证的残疾人，领取临时安置补助费和搬家费时，比照规定标准增加20％的奖励。三是廉租补贴，优先申请。

对于符合发放廉租住房租金补贴条件的被拆迁入，申请经**市住房保障中心廉租房办公室审查批准后，一次性发放5年廉租住房租金补贴。四是引入银行按揭，增强房款支付力。对于欲购买的二手房或拆迁安置房的拆迁户，**市住房置业担保公司可为其提供申请住房抵押担保。五是入学、转学方便，免转校费。市教育局与市房管局联合出台政策，规定危旧房改造工程涉及的小学、初中生入（转）学问题，各城区各中小学一律不得拒绝，不得收取任何费用。

一是产权调换享面积补差优惠。对于被拆迁房屋的拆迁补偿，产权调换按套内建筑面积结算差价，免收被拆迁人应交公摊面积补差款。二是适当提高补助标准。对于选择货币补偿安置的，一次性发放的临时安置补助费由1.5个月增至6个月，对50平方米以下的被拆迁房屋面积均按50平方米来计算；对一次性发放的停产停业经济损失补助费由1.5个月增至3个月。搬家补助费由原有的每户300元增至1200元。三是增设物管费补贴。针对拆迁安置房普遍是电梯公寓，被拆迁人因缴纳物管费而使生活成本增高的事实，要求对被拆迂人按90平方米计算，一次性给予5年、每平方米每月1元的物管费补贴。四是鼓励选择货币补偿安置，满足多元化居住需求。对于选择货币补偿的被拆迁户，住宅在被拆迁房屋评估价基础上给予30％的购房补贴，非住宅给予20％的购房补贴。

为解决**市中心城区各区房屋拆迁补偿标准不统一、住户相互攀比等问题，**市先后制定了《**市城市房屋拆迁估价操作规则》、《**市城市房屋拆迁估价机构备选库管理办法》、《**市城市房屋拆迂估价机构抽签程序规定》、《**市城市房屋拆迂阳光操作规程》等12个配套文件，从拆迁安置、评估异议处理、评估机构抽签、评标专家管理、阳光操作等方面，统一拆迁补偿相关政策，规范拆迁评估管理，从政策和制度层面，避免同一工程前后标准不一致，杜绝“前紧后松”现象，堵塞了拆迁补偿暗箱操作的漏洞，增加了工作透明度，遏制了少数钉子户“多闹多得”不良倾向的漫延。

改造重建。对于具有一定历史文化保护价值的房屋，按照城市规划要求，采取部分拆迁的方式，实施原地改造重建，打造具有**特色的历史文化旅游景观或街区景点，传承历史文化。三是自主搬迁。对于需要改造的企事业单位房屋及零星地块，由房屋产权人或土地使用权人自筹资金对其合法取得的土地使用权范围内及其整合相邻地块内危旧房一并实施拆迁改造，或由单位房屋产权人与开发企业联合投资实施原址重建。

**市在危旧房改造过程中，按照可持续发展的要求，坚持促进城市土地科学利用和优化城市空间布局，着力于增强城市功能，提升城市形象，加强配套设施建设，注重“六个结合”。即：与重要干道两侧及重要接点的功能提升相结合；与市政基础设施及公共服务设施建设相结合；与房地产开发及综合整治相结合；与政府组织成片企业生活区改造和单位自行实施改造相结合；与文化保护和街区特色景点打造相结合；与妥善处理危旧房改造遗留问题相结合。通过拆迁改造，**市先后腾退出价值13.39亿元、近500亩土地用于城市公建配套设施建设，为城区实施可持续发展战略创造了良好条件。

改造调研报告篇五

（一）基本情况。

“城中村”一般是指在城区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。北仑中心城区核心区一般指新碶城区，范围应为：北至骆霞公路（含横浦全村）、南至泰山路（含千丈全村）、东至珠江路、西至富春江路。这个范围内现有22个行政村（实际24个村庄，约7.8万常住人口，约2.6万户），其中“城中村”有15个，户籍人口26650人，13952户，外来人口81200人。“城中村”在形成过程中虽然带来各种问题和矛盾，但无疑也在发挥独特的作用：一是为大量外来务工人员提供了廉价的居住房，从而为本地企业提供了充足劳动力，这也是北仑快速发展的源泉之一；二是为村民和村集体带来了稳定收入。大量外来人口涌入带来“城中村”异常繁荣，有的村甚至已发育成内地小县城规模，如高塘村、沿海村，从而造成租赁市场火爆，村民和村集体相当一部分收入来自地租、房租。三是保留了传统的`民俗。“城中村”的存在，客观上为北仑习俗提供了传承下去的土壤，北仑民俗是浙东文化的组成部分，具有一定的历史文化价值。

（二）存在的问题。

“城中村”在北仑开发开放进程中发挥独特的作用，但同时存在相当多的问题，而且是问题多于作用。

1、违章建筑多。

由于“城中村”租房炙手可热，受利益驱使，乱搭建、乱加盖等违章建筑十分普遍，多年来这些违章建筑一直存在，并没有得到有效查处，给“城中村”下步改造带来巨大压力。

2、环境状况差。

由于“城中村”居住大量外来务工人员，居住环境不堪重负。“城中村”公厕不堪入目，基本上没有水冲洗，大多没有照明，甚至没有门窗。“城中村”垃圾箱、站数量不够、质量也不高。“城中村”乱张贴现象相当普遍。“城中村”道路狭窄，通行困难。“城中村”菜场卫生不佳，大多难以入脚。

3、管理难度大。

“城中村”中外来务工大多超过本地村民，成分复杂。“城中村”警力不力，治安状况差，案件频发。计生、环卫、市场管理等也都由村委会承担，人手、经费都成问题，一个村一年的卫生费都要几十万元，村里负担相当重。

4、交通功能弱。

历史上自发形成的“城中村”缺乏规划，使得村内交通混乱，应急车辆无法通行，已对村民的生活安全构成了威胁。与此同时，“城中村”的存在也影响了城市道路的建设，产生了较多的“断头路”（如辽河路、淮河路、太河路等），极大地影响了城市交通功能。“城中村”的改造将有力缓解城区的交通条件。

（一）“城中村”改造是推进城市化进程的需要。

区委六届八次全会提出全域城市化，这是加快我区推进城市化进程和城乡一体化发展的重大战略部署。区第七次代表大会又进一步提出打造品质之城、魅力之城、幸福之城，使城市化率达到75%以上，其中中心城区要突出“现代高端”。“城中村”就是城区中的农村，而全域城市化是要把农村城市化，所以全域城市化的第一步，也是当务之急就是要进行大规模的“城中村”改造，否则全域城市化就无法谈起。

（二）“城中村”改造是创建文明城市的需要。

严重影响北仑的对外形象。疏港高速沿线向家村、大路村、备碶村形象极其不佳，严重影响北仑入口形象；横浦村附近是海上进入北仑的窗口，规划已限制20余年，土地闲置严重，且规划中滨海休闲公园、邮轮码头、杂货码头均在此地，如不加以改造也影响城市的整体形象。

（三）“城中村”改造是建设宜居城区的需要。

中心城区的“城中村”毗邻宽广整洁的马路与现代化的街区，村内却杂乱地分布着缺乏规划甚至是乱搭乱建的平房和楼房，街巷狭窄、地势低洼，过量的外来低收入人口聚居，居住者犯罪率高，存在较大的安全和治安隐患，基础设施很不配套，人居环境相对较差，“城中村”的存在已经越来越影响到城区的卫生、治安等人居环境，与建设宜居城区不相适应，必须加以改造。

（一）我区“城中村”改造的优势

1、改造有成功先例。北仑中心城区典型的“城中村”整村改造有凤洋村、五星村、镇安村、下史村、千丈村等5个村，部分改造的有星阳村、横浦村、高潮村、向村家。正进行改造的有隆顺村。这其中困难丛丛，但也有许多经验，如千丈村改造就比较成功。值得一提的是北仑目前进行的农房“两改”进展顺利，成效显著，值得借鉴。

2、农村股份制完善。北仑区始于2002年的农村股份制改革工作，现已基本完成，全区20多万农民成了集体资产的股东，应当说北仑农村股份制改革走在全省、全国前列。农村股份制全面建立，使村集体资产量化到个人，村民不会因“城中村”改造失去股份，这个优势在全国全省来说还是比较明显的，许多地方因股份制未建立或不完善，村民担心自己权益受到损害而不愿意进行“城中村”改造。

3、全区综合实力强大。

地区生产总值；财政收入；规模以上工业产值；实际利用外资；固定资产投资等指标排名居省市前列，总体发展水平跻身全省前列，现正迈向全国第一方阵。“城中村”改造需要不菲的人力、物力、财力，没有实力则谈不上“城中村”改造，北仑综合实力不断增强为“城中村”改造提供了有力支撑。

（二）我区“城中村”改造的面临的困难

1、村民期望的问题。

大多数村民希望进行“城中村”改造，但对改造的期望值都很高。共同的期望有：拆一赔一（合法非法都要算在内），原地安置，市价赔偿（区内高档小区市价），原建后拆。而目前上述要求都很难达到。

2、政策时效的问题。

前后政策差异大，同一时期也有政策宽松不一现象。政策不调整不可能，调整幅度过大，又造成先前改造对象的心里不平衡，从而引发矛盾，这是二难的选择。同一时期也有政策宽松不一则直接造成不公平现象，使正在进行的改造很难进行。

3、安置落实的问题。

我区目前安置有现金补偿或调产安置二类，绝大多数村民选择的是调产安置。问题是安置房都是先拆后建，过渡期长的达到5—6年之久，而每个村民每月过渡补偿费目前是300多元，每户不超过700元的过渡费无法租到象样的房子，何况村民还失去了原有的房租，收入减少。安置房地点大多与原有居住地有一定距离，村民也不满意。区内原有的安置房档次都不高，问题还很多，如高凤新村、滨海锦园，村民反映强烈。由于用地紧张，以后的安置房的都是高层电梯房，如隆顺村安置房，而村民最好选择楼梯房。

4、资金缺口的问题。

据初步测算，按照现行拆迁安置政策，若对15个“城中村”全部改造，收支相抵，大约需亏损60亿元，这给区级财政带来很大的压力。即使是部分村采取整治办法，每户需要2万元，镇安、五星、备碶、沿海、永丰5个村按10318户计算，约需整治经费2。1亿元。

5、社会舆论的问题。

目前整个社会舆论对“城中村”改造十分不利，提到“城中村”和征地拆迁，都一味指责当地政府，如果发生事件，干部则要承担严重后果，基层街道乡镇已经很难开展工作，一些群众则漫天要价，各地最牛“钉子户”层出不穷，许多群众已经到了完全不讲理的地步。

6、老年房等的问题。

老年房是北仑一大特色，以往的“城中村”改造都少不了老年安置房，而目前的隆顺村则取消了老年安置房，代之为房票、货币补贴、人头方式，但老年村民并不领情，多次到区、街道上访过。另农村祖堂（祖屋）也是一大问题，“城中村”散落着大量祖堂（祖屋），如隆顺村就有大大小小祖堂（祖屋）28座。以前的“城中村”改造都新建了祖堂（祖屋），就是现在正进行的隆顺村改造也兴建了规模不小的祖堂，可是将来的“城中村”改造却很难找到一块地方去兴建这样祖堂了。

其它问题：“城中村”拆迁后，大量外来务工人员失去廉价居住房，难以维持生计，企业反映招工更难。如新碶环卫站现有员工500多名，按要求下步要达到1000名左右，但因没法安排宿舍，很难招到新员工。“城中村”改造后，村民失去了原来租金来源，收入减少，虽然拆迁能得到赔偿，但许多村民没有理财观念，一夜暴富后结局各异，村里也同样涉及到后继发展的问题。

（一）保障百姓权益。

“城中村”改造其实是利润再分配，目前北仑“城中村”改造不可能做到资金平衡，必要的投入是肯定的，但如果过多投入对其它的百姓又不公平，所以要找到一个平衡点。对于“城中村”村民关心的安置先行、安置房质量、货币安置价格、老年村民补贴等热点问题要全盘考虑，制定政策要反复酝酿，让绝大多数村民能够接受，然后才实施。“城中村”改造是一项重大的民生工程，要让“城中村”的村民体会到政府温暖。

（二）着手统一运作。

“城中村”改造工作应在区委区政府统一领导下，采用部门分工负责的方式进行，其中，征地、拆迁、配套建设按现有职能分工执行。村庄整治改造工作由新碶街道牵头，规划、国土、城管等部门配合，“城中村”整治改造中的与新农村建设有关体制创新等工作由新村办牵头实施。“城中村”改造中涉及城市道路等配套设施建设费用，按原有支出渠道列支。“城中村”改造所需资金由区财政负责统收统支。“城中村”改造资金需要作一个中长期预算，分期实施。

（三）进行分类改造。

第一类：整体拆迁重建型，包括千丈、星阳、隆顺、凤洋（新凉亭）、横浦（骆亚线北）5个村，这类城中村总体人居环境较差，地势相对较低，交通瓶颈明显，严重影响城区总体形象，整体拆迁后可提高土地利用率、提升城市核心区块的整体形象。

第二类：周边整治完善型，包括大路、向家、贝碶、小山和高潮5个村，这类城中村总体人居环境尚可，局部存在交通节点，但有些区块主要道路周边建筑形态较差，影响市容市貌。开发之后，有利于消除交通瓶颈，改善市容市貌，整体提升区块形象。建议此类区块可通过村集体股份合作社统一开发店铺的形式实施改造，既改善市容整合形象，又起到增加村级集体经济收入和实现农民创收的作用。

第三类：保留完善整合型，包括镇安、五星、备碶、沿海、永丰5个村，以及凤洋安置新村。这一类镇安、五星、凤洋大部、沿海局部安置新村，都是在2000年以后新建的农民住宅，建筑质量较高，内部设施完善，适当整合即可。新大路两侧内大路、贝碶村大多数建筑系90年代以后拆迁安置房，也以内部设施整修，完善基础设施、方便居民出行、解决立面形象，按照新农村示范村建设模式予以整治为主。备碶地块近期不符合开发条件，永丰、沿海大部四面已被工厂包围，建筑密度很高，近期也不具备开发条件，逐步改善村民居住环境。另外，对老街区块设想同步考虑城市设计，尽可能按老街坊风格实施改造，努力实现老街区的改造更新与延续历史文脉的有机结合，尽可能把它建设成为具有宁波“城隍庙（老外滩）”或上海“新天地”风格的商业步行街区。

（四）做好持续发展。

“城中村”改造过程中，村级部分二产、三产用房也面临拆迁，集体经济有所影响；少数已转制的民营企业厂房也面临拆迁，搬迁压力较大。为此，应充分考虑给予村级二产、三产用地和民营企业工业用地补偿，以巩固和发展村级集体经济。

（五）处理关联问题。

大规模拆迁以后，“城中村”外来人口居住问题也需配套解决，由无序出租农民住宅为主，转向集中建造外来人口居住地来有序解决外来人口居住问题。

“城中村”改造说起难，做起来更难，可谓是目前各级党委政府的天下第一难事，根本没有什么灵丹妙方，但如果不去推进，那些“城中村”就永远存在。实际证明，“城中村”改造越早越好，越晚就越被动，改造成本越高，改造难度和风险越大。越早改，政府所支付的成本越低；越早改，城市综合管理秩序也就越早统一。目前北仑“城中村”问题突出，但也有优势，相信在党委政府的大力投入、科学运作下，通过艰苦努力，“城中村”改造必然有新的进展。

改造调研报告篇六

所谓“城中村”是指在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄，亦称为“都市里的村庄”。在城市建成区范围内，“城中村”仍保留农村体制，使用集体土地，并以村民委员会为组织形式，具有农村和城市双重特征。

“城中村”是我国城市化进程快速发展的结果。城市化发展的同时，一些处于城乡结合部的村庄逐步融入城区，成为“城中有村，村里有城，村外现代化，村里脏乱差”的地区。这些村庄在城市化发展的进程中做出重大贡献甚至牺牲的同时，也带来了一系列的负面问题。比如，“城中村”在从乡村向城市转变过程中，因土地、户籍、人口等多方面均属城乡二元管理体制，没有完全纳入城市统一规划、建设和管理，其发展有很大的自发性和盲目性，在生产方式、生活方式、景观建设等各方面仍保留浓厚的农民特征，因而影响了城市基础设施布局，乃至城市整体规划的实施。由于“城中村”的土地及房屋的性质有别于国有土地及其地上建筑物，以及生活在“城中村”中居民的农民身份，“城中村”问题已经成为我国很多城市发展面临的一个大难题。大量的“城中村”存在于都市之中，给城市建设和管理带来很大的负面影响，而改造“城中村”的难度极大，因此如何改造“城中村”，是全国各大城市都正在面临的重大课题。

村特征，我市面临改造的城中村包括：东长寿、西长寿、东名村、芦新村、东杨家庄等。

（1）、村落规划落后，问题明显，居民住宅设计标准低，多为平房或独院二层楼房，土地占用量大，管理混乱。

（2）、基础设施不完备，影响居民的生活质量。首先，供暖及供水设施不完善，村民现在依然是依靠自己燃煤取暖，另外，排水设施不完备也是居民生活的一大隐患。其次，周围垃圾堆积，环境脏、乱、差，垃圾处理设施少。

（4）村民对项目建设无把握，担心项目在运作过程中搁浅，造成损失；

（5）村民在“城中村”改造后的养老、医疗、就业方面难以保障。

“城中村”改造的根本目的是通过各村自筹资金，将各村集体所有制土地通过开发、招商引资的形式转化成可进入市场交易的商品房屋，以便在最少损害村民利益的情况下，最大限度的发挥土地的价值进行城市建设。因此，集体土地所有权的转化利用是“城中村”改造的核心问题，也是解决“城中村”改造中土地转化首先关注的问题。

（一）集体土地转换作价出资的法律可行性及操作

1、必须是依法取得土地使用权（国有土地使用权）；

3、土地使用权应当按照规定进行价格评估后作价入股；

5、土地使用权作价入股，该土地使用权应当无负担。也就是说该土地使用权作价入股后仍然没有受到如抵押或其他形式的限制。

解决方案：村民不以集体土地使用权直接出资，而是以通过有关征地手续及费用作程序性处理，实现集体土地向国有土地的性质转变，其步骤是：第一步由政府将集体土地征用为国有土地，国家按政策应支付补偿安置金；第二步将应补偿安置金全额投入成立发展有限公司（有限责任或股份有限公司），由村民按比例享有持股股份；第三步发展有限公司再以该部分出资（应补偿安置金全额）办理该国有土地（原村集体土地）的征用手续；第四步按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行征收补偿。

（二）资金投入与收益分配的可行性及操作

为了确保村民的长期利益，将村民利益和有限责任公司挂钩，可以采取补偿金入股的方法，将属于个人所有的附着物补偿费、青苗补偿费支付给个人，属于集体所有的征地补偿金由村民大会决定，公司不实际支付而直接将其作为村集体组织的出资，村集体组织入股成为公司的股东。村组织从公司取得的利润按村人口平均分配给各村民。

如此，村民的利益分两步和公司挂钩，第一步是在公司成立时，村民直接货币出资成为股东。因为有限责任公司的股东最多不得超过50人，建议公司成立时可以以村小组为单位推举股东代表，村民授权该名股东代表行使权利。股东代表形式上是唯一的正式股东，登记在股东名册，实质上扮演法律上“代理人”角色，其从公司获得的收益应均分给全小组村民、在公司承担的风险由全小组村民分担。第二步是征地时，村组织以征地补偿金投资入股，村组织作为股东，但获得的收益是村共同财产，按人口平分给村民。这样，当公司开始房地产建设、投资运营时，村民实际有双重保障：村民即通过股东代表享受利益（成立股份有限公司后，自己是股东可直接享受权益），又通过村组织分享公司利润。第三步，村组织将作为村民的入股征地补偿金用于向国家支付土地出让金以取得国有土地使用权。

“城中村”改造美化了城市环境，改善了农民居住条件，是利国利民的。同时因为土地是不可再生资源，通过改造可以节约大量土地，也创造了良好的社会效益和经济效益。

二是采取贷款等方式筹集资金、以发包方式委托建筑商建设，自行承担所有风险、享受所有利益。

改造调研报告篇七

一是下决心“拔穷根”，研究小屯撤并。xx年，按照新农村建设的总体要求，本着“撤并自然屯、壮大中心村、建设小城镇”的村镇建设工作思路，引导偏、小、穷30户以下的小屯向中心村和小城镇撤并，采取政府出资，农民出工出劳的方式，在凤山镇青山中心村新建了11栋22户924平方米的新型移民小区，对自然条件恶劣的下青山屯实施了整体搬迁，将其彻底“拔穷根”。

二是立足节能环保，探索新型节能住宅建设。xx年，从保护资源、节能环保、经济适用、适合寒地环境等多角度出发，着力研究红砖的替代材料。经多方考查，选择了兼具多种功能特点的稻草板作为新型节能住宅建筑材料。启动20栋40户新型节能稻草板房建设试点，xx年全县大面积铺开，共建节能稻草板房1035户。

三是面向城镇化，引导农民“上楼”。按照城镇化方向，并充分尊重农民意愿和要求，采取每户农户奖励5000元，免费设计，免收各种规费和建安税的政策，首先在浓河镇富强村引导和扶持有经济条件的农户建设了1栋50户、3750平方米农民集资楼。通过引导，又先后启动3个村4栋200余户农民集资楼建设，从上楼农户中整理出耕地、养殖用地6.5万亩。

四是统筹兼顾，配套改造农村环境。在推进农村泥草房改造的同时，注重加强农村基础设施和环境配套建设。几年来，先后实施农村改路368.4公里，全县已有80个村实施通村通畅公路建设，通村通畅率达到93.9%，82个行政村中有59个村实施了村内道路硬化，占行政村总数的74.3%；改水62个村屯；改厕1918户；改灶3268户；建水泥排水明沟89.7公里；亮化14个村，安装路灯610盏；建村内公园5处，绿化村屯69个，栽植绿化树340万株。通过泥草房改造及环境配套建设，使农村貌焕然一新。

三年来，全县共投入危改资金2.3亿元，改造危房3867户，占总改造任务的35.8%。

近日，在学习实践科学发展观活动中专题就农村“危改”情况成立调研组深入浓河、富林、祥顺三个乡镇进行了调研，并发放调查问卷560份，梳理出5个方面的共性问题。

一是农村“危改”政策宣传还不到位，部分农民群众对政策还不了解或存在着模糊认识，特别是对推广的稻草板、免烧砖等新型节能建筑材料的质量、性能认识不足，思想还很保守。

二是由于贫富差距和区域收入差距的不同，形成农民在农房改造的标准、要求和认识上的不同。例如，贫困户因受统建或帮建等政策惠顾，对节能材料是由被动接受到实践认可这样一个过程。而东部祥顺、创业等区域却因收入高、建房标准要求高，反而习惯于传统的红砖建房，对新型节能材料很少认同和接受，甚至对免烧砖也很少尝试。

三是农民的主体意识和作用还没有充分发挥，部分农民还存在等帮建、靠政府、要支持的“等靠要”思想。

四是农村“危改”政策还存在些不足，需要调整和完善，特别是在新型节能建筑材料的推广应用上，需进一步强化政策导向作用。

五是新型节能稻草板房的质量、技术指标、建筑工艺还需进一步调整和改进，使其更符合农民意愿和需要。

xx县是省级贫困县，也是省、市偏远落后县份的缩影，由于财力弱，在推动农房改造上势单力薄；泥草房改造量大、面广，是当前解决民生问题的关键。目前，全县还有7100户农村泥草房有待改造，任务十分艰巨。

一是进一步坚定农村“危改”的信心和决心，力争三至五年切实抓出头、抓出成效。xx县在“危改”上的探索与实践得到了省市的关注和认可，并把这一县级实践行为上升为省、市政府的重点工作，出台了意见、制定了规划，启动了改造攻坚战。国家建设部也先后两次派人员和专家来通调研，xx县已被列为国家“扩大危改”示试点县。我们的实践和在新型节能材料方面的应用和示范，已赢得了绝佳的争取项目、资金的政策机遇。基于这样的认识，我们更应坚定信心和决心，一方面从扩大危改、新型节能材料推广等不同角度多争取项目，在扶贫开发、民政和残疾救助、建设的安居工程等多渠道争取资金，争取扶持；另一方面科学操作，加大力度，合力推进，力争用三至五年切实把农村“危改”工作抓出头、抓出成效。

二是进一步研究和完善有效的金融扶持和财政补助、奖励政策。进一步研究在农行、发行、信用等金融部门建立农房改造建设专项扶持贷款资金，搭建农民建房融资平台。进一步完善农村“危改”政策，对非贫困户的中低收入农民的危房改造，可研究实行按建红砖房、苯板和免烧砖类节能房、新型节能稻草板房等不同类型区别予以差额或全额贷款贴息，以此扩大扶助面，调动积极性，推进“危改”速度；在面上整体推进中适当提高对使用免烧砖、稻草板建房的奖励标准，以此推动新型节能材料应用。

三是进一步加强规划指导和技术服务，引导农民建房向中心村集中、向节能房发展。加大中心村建设规划的编制和实施力度，坚持“撤并自然屯，壮大中心村，发展小城镇”的村镇建设发展思路，实行集约建设和规模发展，避免土地资源浪费和重复建设。引导农民向中心村转移，腾挪原村庄占地用于复垦，通过二次开发推动扩大耕地面。

四是进一步完善节能稻草板房的设计工艺、技术标准和质量，使其更人性化更适用。针对贫、富不同群体或老龄化独居、三口之家、三代同堂居住等不同群体的实际，研究20-42平方米的连体统建房，及60-80平方米的分散统建或自建房，在外在户型和室内格局设计上更为人性化、更为宜居、更为适用；在防潮、防寒上提高技术标准和建设质量。同时加强稻草板节能材料的技术质量、标准的认证，让老百姓认可、放心使用。

五是进一步加强政策宣传引导，充分发挥农民的主体作用。借助“千名干部下农家，服务农村促发展”活动和全县帮扶帮建工程的深入开展，进一步加大农村“危改”政策宣传力度，强化农民对“危改”政策的理解和认识，特别是增强广大农民对应用新型节能建筑材料的认可度。通过政策的引导效应，不断激发农民参与“危改”的主体作用，从而加快全县“危改”工作全面顺利推进。

改造调研报告篇八

建设现代化都市新区、巩固全省第一区、跨入全国一流省会城市一流城区的重要举措，也是改善城市整体形象、提高群众生活质量、创建全国文明城市的迫切要求。20xx年以来，小店区启动了“城中村”改造工程，按照全市部署积极开展工作，取得了一定的成绩，但也面临诸多困难和问题。如何科学地开展“城中村”改造，进一步加快“城中村”改造进程，真正使“城中村”改造成为民生工程、幸福工程，我通过走访市区多个“城中村”，发现城中村普遍存在以下七大问题。

一、私搭乱建现象严重

在城中村，广大租房客的居住地，大部分属于违章建筑。我在走访多个“城中村”过程中，发现问题普遍存在。据太原市城中村改造办公室相关负责人介绍，在城市迅速扩张的过程中，村庄被高楼大厦快速包围，地价、房价、租价也水涨船高、大幅上涨，受房屋租金和拆迁补偿利益驱动，不少村民见缝插针，私搭乱建现象层出不穷、屡禁不止。

二、基础设施薄弱

城中村的道路、供水、供电、电讯、排水、垃圾处理一般没有纳入城市管理的范围，各种管道、电线杂乱无章，城市排污不畅，内涝时有发生，垃圾乱堆，卫生死角多，并且缺乏公共绿地与体育等基础设施。

三、环境卫生恶劣

就在今年夏天，我市创建全国文明城市过程中，后北屯小区终于建起了垃圾池，算是给当地居民解决了一大生活难题。不过和其他大部分城中村一样，环境卫生问题仍难以根治。碰上雨天，城中村内道路泥泞，污水横溢。碰上夏天，蚊蝇丛生，空气质量较差，环境容量超标。“晴天蚊蝇乱舞，雨天浊水横流”，“室内现代化，室外脏乱差”，成了城中村的现实写照。

四、安全隐患较多

我走访中发现，到了中午晚上，不少租客习惯于自己在出租屋内做饭，炊烟袅袅。吸烟者，也会将烟头随手丢弃，这也带来了安全隐患。由于城中村内道路狭窄弯曲，导致消防通道严重受堵，消防安全隐患突出;住宅缺乏科学设计，没有考虑抗震要求，建筑质量总体不高，卫生环境较差，极容易引发各类疾病，存在公共安全隐患。

五、治安形势严峻

常年居住在城中村的居民，经常遭遇丢自行车、电动车或者手机、电脑等盗窃案。太原市城中村改造办公室调查发现，由于城中村人口结构复杂，比较低廉的租金吸引了大量外来人口租住城中村房屋，村民、外来人员、居民混合居住，“黄赌毒”等治安问题突出，社会综合治理压力很大，在一定程度上构成对群众生命财产安全的威胁。

六、就业和教育问题突出

由于历史原因，城中村居民普遍文化程度不高。一方面由于房租收入颇丰，生活富裕，在就业观念上，普遍存在着高不成低不就的现象，村民大多游手好闲无所事事，形成了一个庞大的租金食利阶层;另一方面，与城市居民相比，在城市就业中处于明显弱势，村民发展面临许多困难。

七、管理体制转型不够彻底

由于城中村的居民仍然固化在集体所有的土地上，基层组织调整难度较大，村居合一这种过渡性的基层组织形式在城中村中普遍存在，一方面，城中村依然保留着农村社区的格局;另一方面，居委会在行使社会管理职能的同时，还承担部分经济发展的职能，未能及时适应城市化的要求，彻底转型不如城市社区的管理模式。

我在认真调研分析的基础上形成此报告。

一、小店区“城中村”改造的现状

(一)、“城中村”基本情况

根据20xx年太原市公布的“城中村”名录，我区建成区50平方公里范围内共有42个城中村，涉及7个街办1个乡，涉及城中村人口78963人，27222户，土地总面积101874.1亩，其中建设用地38097.73亩，农用地63991.32亩。

这些城中村普遍存在建筑安全、火险隐患和环境脏乱差、市政配套设施不完善、治安混乱等问题，也从社会形态上将“城(中村”拒之于城市现代化的发展潮流之外，使“城中村”居民在社会保障、就业、上学等方面无法享受“同城同等”的权益，严重制约了小店区产业空间布局的进一步优化和城市功能、形象的提升，与中心城区的功能、人居环境和土地利用价值极不相符，与人民群众的迫切愿望差距较大。同时，部分“城中村”与周边老旧小区相交织，基本无可整合闲置用地，建筑密度和容积率较高，流动人口庞大，改造难度很大。

(二)、“城中村”改造推进情况

近年来，我区将“城中村”改造工作纳入全区重点工作中，提出“分步推进、以点带面、量力而行、和谐稳定”原则，全力推进“城中村”改造，同时，积极完善城中村改造政策，研究制定出《城中村改造工作流程》。一些局部改造项目已完成或正在实施，部分村正在编制整村改造计划。目前，亲贤、杨家堡、大马等24个村已完成村改居工作;亲贤、杨家堡、许东等9个村完成集体经济改制工作;31个村完成了集体土地测量;王村、许西、郑村等11个村完成133用地规划编制工作。

今年，我区将杨家堡、许东、郑村、西攒、横河5个“城中村”列为20xx年全市首批重点拆除村，王村、北张、巩家堡3个“城中村”确定为20xx年全区重点拆除备选村。杨家堡社区从20xx年1月6日开始实施“城中村”改造、周边旧城改造和亲贤北街西段打通三项工程的杨家堡片区改造。片区改造总投资约40亿元，建设总面积约110万平方米，总占地274亩，总拆迁面积60.5万平米，涉及宅基地350个373户村民，城市居民住宅225个、14个单位的公产房屋。目前，已与国有土地上14家单位和225户居民签订了补偿安置协议并完成了建筑物的拆除。与368户村民签订了协议，正在加紧做剩余5户未签订协议的动迁工作。西攒社区整村拆迁工作于20xx年7月20日全面展开，现已有165户签订了拆迁补偿协议，剩余15户中8户已有签订意向。集体经济改制已完成清产核资和资产评估工作。郑村社区部分土地已转为国有，正在办理安置用地范围内剩余的土地转用手续。从20xx年3月起至今已拆除旧村宅基地112户，拆除房屋面积约2.3万余平方米，正按自行开发、滚动拆除的模式进行旧村的拆除工作。许东社区已完成集体经济改制工作，在20xx年11月下旬启动整村拆迁工作。横河社区集体经济改制已完成清产核资和资产评估工作。

在重点推进5个重点改造村的同时，其它“城中村”改造也取得明显进展。协助北营、王村、许西完成城中村改造安置用地规划的编制、申报及批复工作;协助亲贤社区完善城中村改造的相关手续;指导和规范龙城新区移交回我区11个村的手续办理工作。协助许西完成了南站铁路宅基地房屋拆迁补偿安置方案的制定;指导王村、小马开展集体经济改制工作。

(三)、“城中村”改造模式的新探索

我区坚持“成熟一批、改造一批、带活一片”的原则，按照“政府主导、市场运作、重点突破、整村拆除”的思路，积极推进和探索“城中村”改造的新模式：第一，政府主导，市场化运作模式。由集体经济改制后的企业，通过招商引资与开发商合作，进行“城中村”改造。以杨家堡整村改造为代表，杨家堡社区与山西恒实平阳房地产开发有限公司合作，由开发商投资对城中村进行开发改造建设，享受城中村改造的优惠政策，实施“城中村”改造。

第二，自主开发，公司化运作模式。由集体经济改制后的企业自行运作资金，统筹规划、自主开发、改造建设。以亲贤社区城中村改造为代表，按照“滚动拆迁、逐步开发”的方式，开发建设亲贤苑、文化苑、百万庄园、长风画卷、亲贤世纪广场等大型项目，成为全省“城中村”改造的示范村。郑村社区“城中村”改造也正按照这种模式加快推进。

第三，项目带动，集中连片开发模式。通过重点工程带动，对重点工程、片区建设和涉及的“城中村”改造统一规划、统一征地、一体开发。由改造村按照城市发展总体规划进行开发改造建设。如太原南客站建设范围涉及的北营社区“城中村”改造。

二、小店区“城中村”改造面临的主要问题：

(一)、改造配套政策相对滞后

随着“城中村”改造工作逐步深入，市、区相继出台了一些配套政策，但总体而言，“城中村”改造相关政策还相对滞后，如村改居后的人员理应按城市居民办理养老保险、医疗保险，但由于社会保障属于省级统筹，虽经多次研究讨论，但至今还未明确相关政策。

(二)、改造资金严重不足

“城中村”改造的土地转用、工程建设需要大量的资金投入，现各“城中村”自身的改造资金严重不足。因此，必须采用招商引资的方式引入社会力量来筹集资金，但是，如何确保这部分社会资金能够享受到“城中村”改造的优惠政策，目前，还始终没有明确的政策和意见，特别是相关手续办理上存在极大制约，这在很大程度上阻碍了“城中村”改造工作的顺利推进。

(三、)改造宣传力度不强

目前，太原市在全力推进“城中村”改造的认同上还不一致，没有形成强烈浓厚的改造氛围，特别是在政策宣传上还有欠缺。村干部普遍存在着对“城中村”改造政策掌握的不够准确，精神领会的不够透彻，操作步骤不明确，无法做通、做好群众的思想工作，以及确定切实可行既符合国家政策又能维护村民利益的改造方案。

(四)、拆迁难度大

“城中村”改造中，旧村的拆迁是一项主要的工作，拆迁工作涉及面广，政策性强，群众敏感性高，按照现行的拆迁补偿安置标准，与被拆迁村民的心理预期差距较大，旧村的拆迁工作进展较慢。因拆迁产生的钉子户问题已成为拆除工作的瓶颈。

(五)、拆迁补偿标准问题

各村在制定整村拆迁补偿标准时，不能结合自身实际，存在盲目攀比现象，严重影响到拆迁工作顺利进行。建议按片区分类制定补偿标准，一个片区执行一种补偿标准，其他开发收益按股份分红的形式补贴村民。要实现上述情况，必须在实施整村改造前完成集体经济改制工作，由改制后的公司作为城中村改造的主体。

改造调研报告篇九

我省已经确定了提前基本实现现代化的战略目标，加快城市化进程是实现这一战略目标的必由之路，而“城中村”则是城市化进程快速推进当中出现的现象。

所谓“城中村”，是指改革开放以来，由于城市化快速推进而把周边地区部分村落及其农用地一起纳入城市用地的范围，使大部分农用地的性质由集体所有制转化为全民所有制，而在征地过程中返还给乡村的用地和以前的村民住宅用地、自留山等则维持征地前的集体所有制性质不变，在维持征地前的集体所有制性质不变的土地上以居住功能为主、且深受城市影响的农村社区就被称为“城中村”。

近几年来，随着城市化建设进程的加快发展，城区范围不断扩大，原先城区周边的村庄，现在区域位置上已成为城区的组成部分，成为一道城市建设发展中的特殊景观——“城市里的村庄”。“城中村”在行政上已是城市的范畴，属于街道管理，但“城中村”仍然实行农村集体所有制和农村管理体制。“城中村”农民的土地大部分已经被国家所征用，不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二、三产业及土地收益，生活方式也发生了根本的变化，已不再是传统意义上的农民。

1、土地利用粗放，土地资产流失

由于“城中村”缺乏统一的规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，且往往含有院落和小块菜地、猪圈等，房屋容积率低，土地利用十分粗放。同时，“城中村”的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有，这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使“城中村”中不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。

2、管理体制不顺，管理难度较大

“城中村”周围已经被城市社区所包围，而“城中村”是一种特殊类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理体制上考察，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别，它们在“城中村”形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的“真空”，“城中村”的性质使城市管理部门管不到，街道、村、镇管理又不力。这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地十分普遍，住宅用地严重超标。

3、人口构成多元，社会治安堪忧

“城中村”的人口构成十分复杂，并不是以前所认为的城乡二元结构。据调查，“城中村”的`人口主要由以下几个方面构成：首先是当地的原有“村民”（部分村民的户籍实际上已经成为市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城区市民，第三是来自外地、职业构成十分复杂的外来人口。特别应当指出的是，由于租金低廉，“城中村”容易吸引外来人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员，因此可能成为滋生“黄赌毒”的温床和违法事件发生的策源地，这种状况的存在制约着城市的健康发展。

改造调研报告篇十

“城中村”是中国城市化进程中的一个必然现象，有其长期的历史原因和社会原因,在城市建设的不断发展过程当中，“城中村”改造成为城市发展的焦点。“城中村”改造是市民人居环境改善、城市功能完善、城市形象提升、城市基础设施建设、城市产业布局的一项综合性的民生工程，同时也是我区比较突出的重点难点工作。开发开放近30年，北仑从一小渔村发展成国际性大港，可谓突飞猛进，但北仑的“城中村”现象也十分严重，有“四不象”之说，虽然这些年进行了一些“城中村”的改造,总体上进度并不是很快。北仑区作为全市乃至全省对外开放的窗口，以新碶、大碶、霞浦、柴桥等街道组成的中心城区的建设步伐正在不断加快，新碶作为北仑中心城区的核心区，虽然亮点不少，但整体城市品位仍然不高。尤其是大量“城中村”的存在，不仅使城市宝贵的土地资源未能发挥其应有的价值、加大了城市管理的难度，而且影响市民的人居环境和城市的景观风貌，现代化滨海新城区的建设亟需对新碶中心城区核心区范围内的“城中村”进行改造。

一、我区“城中村”的基本情况及存在的问题

(一)基本情况。“城中村”一般是指在城区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。北仑中心城区核心区一般指新碶城区，范围应为：北至骆霞公路(含横浦全村)、南至泰山路(含千丈全村)、东至珠江路、西至富春江路。这个范围内现有22个行政村(实际24个村庄，约7.8万常住人口，约2.6万户)，其中“城中村”有15个，户籍人口26650人，13952户，外来人口81200人。“城中村”在形成过程中虽然带来各种问题和矛盾，但无疑也在发挥独特的作用：一是为大量外来务工人员提供了廉价的居住房，从而为本地企业提供了充足劳动力，这也是北仑快速发展的源泉之一;二是为村民和村集体带来了稳定收入。大量外来人口涌入带来“城中村”异常繁荣，有的村甚至已发育成内地小县城规模，如高塘村、沿海村，从而造成租赁市场火爆，村民和村集体相当一部分收入来自地租、房租。三是保留了传统的民俗。“城中村”的存在，客观上为北仑习俗提供了传承下去的土壤，北仑民俗是浙东文化的组成部分，具有一定的历史文化价值。

(二)存在的问题。“城中村”在北仑开发开放进程中发挥独特的作用，但同时存在相当多的问题，而且是问题多于作用。

1、违章建筑多。由于“城中村”租房炙手可热，受利益驱使，乱搭建、乱加盖等违章建筑十分普遍，多年来这些违章建筑一直存在，并没有得到有效查处，给“城中村”下步改造带来巨大压力。

2、环境状况差。由于“城中村”居住大量外来务工人员，居住环境不堪重负。“城中村”公厕不堪入目，基本上没有水冲洗，大多没有照明，甚至没有门窗。“城中村”垃圾箱、站数量不够、质量也不高。“城中村”乱张贴现象相当普遍。“城中村”道路狭窄，通行困难。“城中村”菜场卫生不佳，大多难以入脚。

3、管理难度大。“城中村”中外来务工大多超过本地村民，成分复杂。“城中村”警力不力，治安状况差，案件频发。计生、环卫、市场管理等也都由村委会承担，人手、经费都成问题，一个村一年的卫生费都要几十万元，村里负担相当重。

4、交通功能弱。历史上自发形成的“城中村”缺乏规划，使得村内交通混乱，应急车辆无法通行，已对村民的生活安全构成了威胁。与此同时，“城中村”的存在也影响了城市道路的建设，产生了较多的 “断头路”(如辽河路、淮河路、太河路等)，极大地影响了城市交通功能。“城中村”的改造将有力缓解城区的交通条件。

二、我区“城中村”改造的必要性

(一)“城中村”改造是推进城市化进程的需要。

区委六届八次全会提出全域城市化，这是加快我区推进城市化进程和城乡一体化发展的重大战略部署。区第七次党代会又进一步提出打造品质之城、魅力之城、幸福之城，使城市化率达到75%以上，其中中心城区要突出“现代高端”。“城中村”就是城区中的农村，而全域城市化是要把农村城市化，所以全域城市化的第一步，也是当务之急就是要进行大规模的“城中村”改造，否则全域城市化就无法谈起。

(二)“城中村”改造是创建文明城市的需要。

严重影响北仑的对外形象。疏港高速沿线向家村、大路村、备碶村形象极其不佳，严重影响北仑入口形象;横浦村附近是海上进入北仑的窗口，规划已限制20余年，土地闲置严重，且规划中滨海休闲公园、邮轮码头、杂货码头均在此地，如不加以改造也影响城市的整体形象。

(三)“城中村”改造是建设宜居城区的需要。

中心城区的“城中村”毗邻宽广整洁的马路与现代化的街区，村内却杂乱地分布着缺乏规划甚至是乱搭乱建的平房和楼房，街巷狭窄、地势低洼，过量的外来低收入人口聚居，居住者犯罪率高，存在较大的安全和治安隐患，基础设施很不配套，人居环境相对较差，“城中村”的存在已经越来越影响到城区的卫生、治安等人居环境，与建设宜居城区不相适应，必须加以改造。

三、我区“城中村”改造所面临的优势及困难

(一)我区“城中村”改造的优势

1、改造有成功先例。北仑中心城区典型的“城中村”整村改造有凤洋村、五星村、镇安村、下史村、千丈村等5个村，部分改造的有星阳村、横浦村、高潮村、向村家。正进行改造的有隆顺村。这其中困难丛丛，但也有许多经验，如千丈村改造就比较成功。值得一提的是北仑目前进行的农房“两改”进展顺利，成效显著，值得借鉴。

2、农村股份制完善。北仑区始于20xx年的农村股份制改革工作，现已基本完成，全区20多万农民成了集体资产的股东，应当说北仑农村股份制改革走在全省、全国前列。农村股份制全面建立，使村集体资产量化到个人，村民不会因“城中村”改造失去股份，这个优势在全国全省来说还是比较明显的，许多地方因股份制未建立或不完善，村民担心自己权益受到损害而不愿意进行“城中村”改造。

3、全区综合实力强大。

地区生产总值;财政收入;规模以上工业产值;实际利用外资;固定资产投资等指标排名居省市前列，总体发展水平跻身全省前列，现正迈向全国第一方阵。“城中村”改造需要不菲的人力、物力、财力，没有实力则谈不上“城中村”改造，北仑综合实力不断增强为“城中村”改造提供了有力支撑。

(二)我区“城中村”改造的面临的困难

1、村民期望的问题。大多数村民希望进行“城中村”改造，但对改造的期望值都很高。共同的期望有：拆一赔一(合法非法都要算在内)，原地安置，市价赔偿(区内高档小区市价)，原建后拆。而目前上述要求都很难达到。

2、政策时效的问题。前后政策差异大，同一时期也有政策宽松不一现象。政策不调整不可能，调整幅度过大，又造成先前改造对象的心里不平衡，从而引发矛盾，这是二难的选择。同一时期也有政策宽松不一则直接造成不公平现象，使正在进行的改造很难进行。