浅析借名买房问题

借名买房就是假借别人的名义买房，出资人和房产登记薄上所登记的房屋所有人的姓名不一致。由于我国房屋所有权的取得是以登记为要件的，这就造成了房屋的实际出资人即借名人和房产登记薄上的登记者即背房人之间发生纠纷，这些纠纷基本上均是基于利益的驱使而产生的。从整体上看借名买房基本上可以分为借名购买商品房和借名购买保障性用房。借名购买商品房的纠纷比较容易解决，在现实生活中只要实际的出资人能拿出证据证明是自己出资购买的房屋，则法院均会将房屋判给实际的出资人所有。借名购买保障性用房的问题解决的就比较棘手。因此本文着重来研究借名购买保障性用房的问题。

首先来了解保障性用房的相关信息。保障性用房一般包括如下几种情形：经济适用房、房改房、单位集资房、限价房、拆迁安置房等，其中经济适用房是保障性用房最为典型的一种。所谓经济适用房是指列入国家计划，由城市政府组织集资建房单位或者房地产开发企业建造，以比房屋市场价低许多的价格向城镇中低收入家庭出售的住房。

从借名买房的原因可以得知因为其是违反法律或者政策的规定所作出的行为，所以，就产生了经济适用房产权归属认定的困难。那么我首先针对经济适用房所发生的房产纠纷的法院的判决情况进行简单的介绍：

从法院接受审理的案件可以看出借名买房的实际购房人和名义购房人的关系可以大致分为如下两种：一类是发生在关系密切的人之间，如亲属、恋人等。这些人之间的借名多为无偿，并且也很少会签订合同。这些人之间发生纠纷一般是因为他们之间的关系产生破裂，比如恋人分手，夫妻离婚，亲属之间发生纠纷等。还存在一种情况就是由于利益的诱惑驱使这类关系密切的人之间发生利益纷争。比如，实际购房人买上房屋之后，房价猛涨，名义购房人觉得利益很大，就和实际购房人撕破脸皮要求实际购房人返还房屋的情况也是大有存在的。这类人之间一般不会签订合同所以也就没有合同效力的认定问题。只要实际购房人可以提交购房付款的相关证据，足以证明自己是真正的出资人的，法院就认定该房屋的所有权归实际购房人所有。另一类是发生于非亲属之间的借名买房情形，这种情况之下一般都是有偿的，并且签订了合同。那么法院对这类案件的处理就发生了争议，争议的焦点就是实际购房人和名义购房人之间的合同是不是有效的合同。这个合同的效力问题就直接关系着房屋所有权的归属问题。如果合同有效那么法院就应该认定房屋归实际出资人所有，如果合同无效那么房屋就必须归名义购房人所有。那么就会必然导致实际出资人要把房屋返回给名义购房人，名义购房人返还实际购房人房屋的价款和相关费用的这么一个结果。

合同的效力直接导致房屋所有权归属于截然不同的一方当事人。所以，合同效力的认定就显得尤为重要。那么，这类合同的效力问题到底怎样呢？在司法实践中同样存在着两种不同的判决结果，第一类，认定借名购买经济适用房合同无效，理由大致为：此类合同是以合法形式掩盖非法目的的行为，侵害了国家的社会保障体制和其他符合条件的城市低收入家庭的购房权利，扰乱了我国经济适用房的管理秩序，损害了社会公共利益。集资建房资格有特别的限制，因此该合同依据性质是不可转让的合同。所以，该购房合同无效。第二类，认定借名购买经济适用房合同有效，判决理由为：购房资格转让协议内容不涉及合同效力的强制性规定，并不损害国家、集体和他人的利益。所以，该购房合同有效。

以上两种情况是在实践中的一般解决办法。根据实际购房人和背房人所签署的合同的效力来确定房屋的所有权。我认为这样的分析太过于简单。因为在整个案件的审理过程中遗漏了一个重要的当事人，那就是房屋出售人。在实际购房人和名义购房人签订的房屋买卖合同之前还有一个合同要签订那就是名义购房人和售房人之间的房屋买卖合同。之所以说售房人是个重要的不可忽视的当事人是因为售房人和名义买房人所签订的合同的效力直接关系到名义买房人和实际买房人之间所签订的合同的效力。理由就是当事人不能基于一个无效的合同的基础之上再签订一个有效的合同。所以，谈论实际购房人和名义购房人之间合同的效力问题的基础必须是建立在售房人和名义购房人合同有效的基础之上。售房人和名义购房人之间的合同是否成立的关键点就在于售房人在签售房协议时的意思表示。经济适用房和普通的商品房是不一样的，因为经济适用房的出售对象一定是特定的人群。如果经济售房机构得知实际购房人并不是名义购房人，而是不符合条件的实际购房人，就不会将房屋出售给该人。那么，售房人和实际购房人之间签订的购房合同就是在被欺诈的情况下签订的合同。则根据《合同法》第五十四条的规定该合同属于可撤销可变更的合同，受欺诈一方有权要求撤销或者变更合同。因为在现实生活中并无政府部门或者相关的企业主张权利。如此看来，当法院遇到借名买房合同纠纷的时候，就应该通知原房屋出售机构或政府经济适用房管理机构作为第三人参加诉讼。如果经原房屋出售机构或政府经济适用房管理机构分析认为实际购房人是为了获利为目的买房的话那么就可以依《合同法》第五十四条主张合同撤销。合同被撤销后自始无效，房屋收归原出售机构所有。就无需再考虑实际购房人和名义购房人之间合同的效力问题。如果上述机构认为实际购房人也是家庭困难的社会成员只是因为没有该地的户口或者其他类似因素而不能购买该房屋的，可以不行使撤销权，依据《合同法》第五十五条的规定使合同有效，则在此基础之上再分析实际购房人和名义购房人之间合同的效力问题。我认为借名买房的当事人意图规避的是《经济适用住房管理办法》及地方规章和政策，不属于强行性法律规范的范畴，不可能因此而导致合同无效。因为认定合同的效力应严格按照合同法的规定，以法律和国务院制定的行政法规为依据，不能随意扩大解释。所以实际购房人和名义购房人之间的合同不应认定为无效合同。那么法院应该将房屋判给实际购房人。

但是，在现实中不可回避的问题就是，借名买房毕竟是违反政策的一种投机行为，如果不对这种情况加以规制，那么无疑就相当于是对这种违规行为的鼓励。我们应该有相应的惩罚方法，从而来遏制这种投机行为的发生。

对于名义购房人的惩罚方法就是没收其转让资格的收益。名义买房人转让资格就是为了收益，没有了收益那么他就不会积极主动的转让购房资格。对于实际购房人的惩罚方法就是要求其补交在建造经济适用房时政府的补贴和减免的土地出让金等费用并支付历年利息。这样处理，既兼顾了公平正义又维护了社会秩序的稳定。使得法律的适用更精准，社会效果更佳。