中国楼市:减肥成功了吗

中国内地楼市今非昔比，整体供应过剩、人口红利衰减、投资需求退场、居民资产配置“弃房追股”，昔日的“宠儿”似乎在一夜之间就变成了“弃儿”。但是，驱动“新常态”的新动力没那么容易到来，要素驱动还不得不倚赖。火热了近20年的楼市，目前的体量已经达到历史最高位。即便整个行业开始进入了长周期下行阶段，但绝不能过快下滑。因为，无论对经济转型、地方财政，还是金融风险、老百姓资产收益、民生诉求，都可谓是“不能承受之重”。

在3・30楼市新政满月之际，楼市减肥成功了吗？

诊脉：3・30，非等闲

分析之前，还是来认识一下3・30楼市新政的本来面目，这决定了未来还会出什么政策。大家千万不能把3・30新政与过去楼市“10年9调”时期的调控“老调子”（水多了加面和面多了加水）等量齐观。表面上来看，3・30楼市新政在降低营业税、提升杠杆水平两方面，与过去刺激楼市的政策并无二致，但本质上，去年以来的楼市政策是为了让楼市在历史高位上多呆一段时间，缓减其过快下滑对地方财政、银行信贷、上下游产能、固定资产投资的冲击，为经济新的驱动力（如互联网+、新型城镇化）的培育提供宝贵的时间。

尴尬：壮汉被打了强心针

毫无疑问，3・30新政意在消化库存。但问题是，库存基本上集中在二三四线城市。2009年扩大内需以来，一线城市被认为泡沫隐现，二三四线城市城镇化、招商引资和园区建设力度很大。于是，房地产市场规模化扩张的主力是广大的二三四线城市，开发商纷纷进军广阔的二三四线城市。

但是，2013年跨过住房供求的总体平衡后，楼市需求却主要集中在人口集聚的一线和少数二线重点城市，二三四线城市在产业、人口集聚方面被夸大了。于是，开发商也纷纷回归一线和重点二线城市，从而造成了供应的区域性过剩。根据国家发改委的统计，全国144个地级城市，平均每个规划建设约1.5个新城新区，全国新区规划人口加总居然达到了惊人的34亿。

但是，满足这些改善诉求的房子，基本是城市中心区的二手住房。由于营业税免征期“5改2”，二套房贷四成的政策落地不积极，一线和二线重点城市新房的市场表现远远不及二手住房。4月份，二手住房成交增长50%以上，近期“学位房热”、租售比改善的中心区中小户型（地铁旁）住房价格疯涨充分证明这一点。由于新房多数位于城市外围，不仅公共配套不足，也无助于缩短“职住”的距离，保值前景也并不被看好，3・30新政刺激效果有限。

期待：银行还有爱吗？

曾几何时，房贷是“香饽饽”，各大银行争做房贷业务，以改善资产质量，但那是房价上涨的时期。但今非昔比，存款来源理财化、同业化、短期化，存贷款利差缩小、成本大幅度攀升，而房贷是“民生业务”，国家不允许房贷利率任意上升。再加上，目前60%的银行贷款是以不动产为抵押的，未来抵押物价值下跌，最先损失的就是银行。因此，相比动辄上浮20%-30%的企业贷款、消费贷款来说，房贷目前只能“靠后站”了。

尽管3・30政策力度很大，超出了市场的预期，业内为此欢呼声一片，但政策一味地刺激需求，即通过降首付、降月供、降成本，改善市场预期并激励其入市。事实上，目前需求端面临的最大约束就是，房贷领域的“融资难”和“融资贵”问题突出。央行数据显示，2015年3月末，房地产贷款余额18.41万亿元，同比增19.4%，但购房贷款增速仅比去年末高0.1个百分点。

近日，融360调查报告显示，全国524家银行降低了二套房首付成数的仅164家，近七成银行暂未执行新政。另外，银行在执行力度上也表现出明显的差异化，其中北京落实新政的18家商业银行中，仅3家降至四成，而苏州执行新政的7家银行，则全部将二套房首付由六成降至四成五，可谓均是有折扣的执行。目前，首套房贷利率目前在基准利率左右，而具有改善性质的二套房贷利率则在基准利率的1.1倍以上。这与去年以来国家一直三番五次、苦口婆心倡导银行要支持合理住房需求来说，银行无异于泼冷水。

展望：继续提杠杆、继续降成本

工具箱里还有弹药吗？还有一项政策似乎被丢弃在“遗忘的角落”，那就是降低首套房贷的首付成数。既然投资需求已全面退场、刚需占主导，而改善型二套房贷的首付已经降至四成，首套房贷首付成数维持3成太不应该了。在发达国家（如美国、澳大利亚），凡是首次购房，在任何时候都可以享受最低10%的首付比例，美国曾经出现过“0首付”的情形。

在“三个1亿人”（ 促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化）的新型城镇化背景下，未来购房的主力应该是城市“新移民”。这部分人群在城市安家落户和实现购房的愿望强烈，但房价上涨了10年后，很难拿得出30%的首付款。因此，预计下一步楼市政策会进一步调整，政策重点或将是将首套住房购置的首付成数从三成降至两成。