热点:狂热的楼市与深圳的土地利用方式
下一个福田
香蜜湖地铁站A出口外是一片停车场，每周末的两天，某地产网站组织的看房团都会集中从这里发车。6月中旬的一个周六早晨，我报名参加了他们的一条线路，到停车场后才发现这支队伍的规模相当庞大，20多辆大巴车，每辆车的车头上都插着方向各异的指示牌，就像春运回老家的长途汽车，准备将看房客们带到深圳最遥远的各个边界，甚至延伸到东莞、中山和惠州等地。
我挑了唯一一趟开往龙华新区的车，龙华的南端紧贴着关内核心的福田区，它的房价在最近三个月里涨势最猛，现在所剩新盘最少。相比之下，其他的线路都是到龙岗、光明、盐田等较偏远的地区或是深圳市外，房价的涨幅没有龙华那么夸张，线路也较多。
我们的车一路向北，穿过新彩隧道，顺利通过了著名的二线关检查站梅林关。梅林关是深圳经济特区设立之初时，关内和关外的分界线之一，深圳人有句话叫“英雄难过梅林关”，因为这里一直以来都是深圳最拥堵的路段。随着关内关外界限的取消，梅林关已开始进行地面改造，另外开通了地下的新彩隧道，现在每日早晚高峰时的交通堵塞已大大改善。
也正是因为关内关外交通愈发便捷，龙华的房子才变得炙手可热起来。龙华新区大致可以分为四块区域，地铁龙华线串联的带状区域是规划中的龙华新城，政府对它的定位是福田区的商务拓展区，现在房价飚得最高；龙华新城东边是龙华老的镇中心，配套设施都很完善，但没有划入政府的规划范围，房价没有龙华新城的高；再往东是坂田片区，原本有富士康和华为，现在又被政府定为新的科技园区，房价也因此看涨；最后一块是北部面积最大的观澜片区，与东莞交界，我们这支看房队伍就被带到了观澜片区里鹭湖旁的一处精装修楼盘里。
虽然观澜的房价还不能和今年最受追捧的龙华新城相比，但这里的新盘设计和新城里今年被一抢而空的那几处基本一致，都是满足城市最大多数人住房要求的经济型住宅。开放的样板间建筑面积在80～90平方米――这是深圳很多楼盘的主力户型，开发商的销售策略也和龙华新城里很类似，有大面积的赠送，颇令人心动，除了送阳台，有的直接再送一个厨房或一间小卧室，有的把飘窗部分向外突出一小块，并且压低这部分的房顶，这样能再次增加赠送的部分，最后算下来，房子的建筑面积在100～110平方米左右，可以设计成紧凑的“四房两厅两卫”，能基本满足三代同住的住房需求。
售楼人员始终不肯透露8月份时的开盘价。“龙华新城的房价已破5万，坂田往4万走，龙岗区都破3万了。”言下之意他们的房价肯定比龙岗区高，逐渐接近坂田。一位中介告诉我，现在的新楼盘的确很难定价，“可能只有到临开盘时才能确定，现在的价格一天一个变化，开发商生怕自己现在的估价太低”。
但这里的交通和配套并不令人满意。离这儿最近的地铁站是龙华线的终点站清湖，直线距离6公里，如果不用叫车软件，很难打到出租车。开发商的信心，来自对龙华新城的对比。据说这处住宅的楼下在未来两年将建成4号线延长线上的江围新村站，此外还有规划中连接清湖和观澜最北端的有轨电车，交通的改善是人们选择龙华新城的首要因素。如果你再去看看龙华新城目前的面貌，就会觉得观澜的整体配套设施要优越很多，这也让开发商认定，他们凭什么不能定高价。
在刚刚过去的三个月内，龙华新城三个新开盘的住宅项目被迅速地一抢而空。位于深圳北站往北两站的上塘站附近的中海锦城和星河传奇，以及无缝接驳龙胜站的港铁公司配套项目港铁天颂，它们均以每平方米4.5万～5万元的价格售空，星河传奇的二期在下半年即将开盘，销售人员说，价格肯定会在5万元以上。
我从地铁红山站下车，顿时为眼前的巨大落差吃了一惊。路两旁是杂草疯长的大片空地，沿路叫卖的小贩稀稀拉拉，不是手机贴膜，就是推着平车卖品类不多的蔬菜水果，最活跃的是发传单的售房中介，上前向每一个可能是来看房的人兜售自己手中的房源。直到向东北方向走800多米后，市井气息才从路边密密麻麻停泊的轿车中显现出来。这里是周围最成熟的小区水榭春天，规模大，开盘时间也早，小区里有配套的幼儿园和露天游泳池，小区外底商有齐全的银行、便利店、饭馆、理发店和茶行等等，它与马路东面和北面的几个成熟小区组成了生活圈，人流和车流都很密集。
而那几个刚刚销售一空的新盘周围依然是一片荒芜。深圳市规划国土发展研究中心一位专家告诉本刊，龙华新城是政府在很多年前储备的一块土地，陆续迁出了大大小小的工厂，准备以深圳北站为中心建成新的高端商务区，红山地铁站外面的两块空地已被某大型地产商拍下，准备建成两座高级写字楼和大型商场。
只是这里的房价早已先于开发进度涨了起来，这也造成一个独特的现象，同地段的二手房，比如水榭春天，单价已经远超5万元，比几百米外的新楼盘价格还要高，就是因为开发商带动起来的周边完备生活配套。
王蒙在今年3月30日刚和房主签完购房合同，国家的“3・30”新政就发布了，吓了他一身冷汗。
王蒙在一家信托公司做房地产信托投资，相比其他人，他对市场的动向更加敏感，庆幸自己踩上末班车，赶在涨价前完成了交易。他告诉本刊记者，从去年下半年开始，他就感觉到各地的房地产市场都在复苏。当时他在福州谈一个地产项目，当时福建已经开放了限购，“地方政策还放松了预售的限制，以前主体建成1/3后才能预售，现在只要盖上地面就可以了”。同时发出信号的还有银行降低的基准利率，但最让他感到紧迫的事件是佳兆业去年年底的旧城改造项目被官方锁定。
去年10月，深圳市原政法委书记蒋尊玉因受贿等问题被开除党籍和公职，他在担任龙岗区委书记时，佳兆业公司曾获得过多个旧城改造的项目，这些业务因为涉嫌违规行为而被政府叫停。佳兆业与王蒙的信托公司有业务往来，他代表公司参加了几家金融机构组成的债权人委员会，共同商讨应对策略，这时他才了解到，原来全市的很多旧改项目都是由佳兆业接手的。“深圳的新地很少，新的楼盘大多是通过旧城改造来获得的，佳兆业的项目被查，就意味着深圳的新房供应量会下降，我觉得一刻都不能等了。”
他的公司在会展中心附近，所以就把选择的方向确定为龙华新城，每天往返，坐地铁只要20多分钟。“本来想买福田区的梅林关附近，那是福田的价格洼地，但看了看觉得房子老，就往北找龙华新城，反正地铁只要多坐两三站。”他看中了一套80平方米的两居室，当时房主出价265万元。“和我一起看房的还有另外一个人，他的心理价位是260万元，当时在犹豫，我觉得这个价格能接受，就马上拍板了。我想那个人一定会后悔的，因为他一路看下去房子会越来越贵，我那个房子在5月10日价格就已经涨到了300万元。”
王蒙感到幸运的是，他的房主因为急于以房换房，所以在“3・30”新政出来后，并没有毁约涨价，而他周围的朋友，则屡屡遭受房主的戏弄，损失惨重。“我有个朋友在华侨城附近住一套大房子，今年想换一个好的朝向，把房子卖了在同小区重买一套。他和房主签了合同交了定金后，顺利把自己的房子以800多万元的价格卖掉，结果这时房主反悔，本来900多万元的房价要一下子涨到1200万元。我朋友都要急哭了，他自己本身并没有那么强的经济实力，能住上这样的房子是因为买得早，现在根本承担不了300多万元的差价，这对他们一家四口的打击很大。”王蒙朋友的经历并不在少数，“3・30”新政发布当天，多家中介研究机构即收到市场数据，房主坐地起价几十万元的大有人在。深圳最近最忙的还有房地产纠纷律师，深圳市律师协会发布统计数据称，自“3・30”以来，全市除盐田外基层法院受理的房地产案件增长了37.4%，其中福田区增长了76%。“现在的情况，即使你提高定金额也不奏效。即使你付40万元定金，房子的涨幅超过100万元，房主还是会毁约，赔双倍也有得赚，后面还有人排着队想买。但你去起诉他，时间长，回头再看房子涨得更快，更买不起，所以很多人都选择和房主谈判，双方讨价还价，最后可能就是接受100万元的涨幅。”戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端告诉本刊记者。
媒体报道称，深圳楼市在三个月内涨幅高达40%，多家研究机构都表示这个数字并不真实。张晓端的调查结果是，深圳全市在今年二季度的房价涨幅为11.16%，其中南山区和宝安、龙华区的涨幅最高，都超过了18%。“这里面排除了一些房源稀少的小区，它们因为稀缺，所以可以将一套房子的价格拉得很高，40%可能就是从这样的小区来的。”深圳是一个典型的存量房为主的地产市场，张晓端说，从今年5月份的成交量来看，一手住宅成交6106套，二手住宅成交1.3378万套，二手房所占比例非常大，“3・30”新政对二手房市场刺激更大，导致市场愈发活跃。
中原地产研究中心经理王飞对本刊说，本轮的楼市涨价首先是以二手房为主导的反弹。“‘3・30’新政之后一周之内，二手房涨幅达近20%，达到深圳历史最高。”她从中原地产代理的住宅放盘量和进入门店的咨询量进行对比，发现比例只有0.3～0.4，说明需求缺口很大，另一方面，深圳市的楼盘消化时间只有7个月，全国的普遍情况是12～15个月，同样说明深圳房地产市场旺盛的需求量，她因此判断，房价长期上涨的动力依然存在。
中联链家二手房研究院总经理肖小平认为，这一轮的楼市暴涨与深圳人的恐慌心理关系密切，“涨价一开始是需求的理性释放，但因为越来越多的新媒体传播方式的渲染，人们的恐惧心理增大，即使是买来自住的人，也要把房子能不能升值作为首要因素。” 不断推展的区域和房子
在本轮房价上涨中，老城区福田、罗湖的房价涨幅不大，只有几片学区房高涨不下。更多市场上释放的需求都奔向了老城区外，向西、向北，这也代表着深圳城市发展的方向。
林坚钦说，第一套房子他完全没赚到钱。2000年他辞职创业，和朋友合伙开照相馆和冲印店，没过三年就受到数码照相的严重冲击，生意急转直下，亏了100多万元，为了周转，他卖掉了布吉的房子，只拿到30万元，完全没有赚头。“但这次买房让我明白了房地产是什么样的东西。我虽然卖了房子，但还是觉得房子可以拿来做储蓄，所以这30万元里，我必须拿钱出来再买房子，不然钱很快就会花光。”
结果这套房子很快就升了值。2006年，这两套房子翻了一倍，当时一些商业银行学香港的按揭策略，叫“转按揭”，就是在房子升值之后，不用卖房，就可以再次抵押，向银行贷出差额的部分，也就是说，他的房子涨到了60多万元，他可以套现30多万元出来。很快，国家叫停了银行的这项政策，但林坚钦已经拿到两套房子的近80万元贷款。
这次彻底改变了他的价值观。2005年底，他终于关闭了艰难维持三年的照相馆。他说：“每天要忙到夜里两三点，最后还是只能收支平衡，但房子却可以获利这么多，我这辈子都不会再做实业了。”他决定去专职炒房，利用这80万元的启动资金，先后买了30多套房子。
他在南山和龙华还是一片荒凉的时候就开始进入。“炒房人炒的就是笋盘（同比价格非常低的房子），怎么找笋盘，我觉得最重要的是去人家看不上的区域里找。当时人们不看好龙华，我通过它的地理位置判断未来一定会涨，就买了离市中心只有7分钟车程的房子，买了6套，每平方米6000多元，现在涨到了4万元。”
“除了睡觉，我每天都在想房子的事。我研究了国内很多城市的房价，深圳房价不如北京、上海我们还可以接受，但怎么会比厦门还低？这很不正常，所以深圳的房价一定是被低估了。而且从前几年开始，深圳的地价已经快和房价差不多了，地价1万元，房价才1.6万～1.7万元，所以一定会涨。”
随着深圳城市的发展，从罗湖一路向西，繁荣了福田，又通过科技园区的扶持，将南山推向了价值的高点。目前，前海、后海、蛇口地区的房价堪称全深圳最高，在今年这轮涨价潮中，这里的房子涨势同样很猛。“深圳是一个太新的城市，以前都集中在关内，再往远去，什么都没有。但这样也让深圳的政策落地很容易，通过交通改善、政策扶持，想发展的片区很快就会看到效果。也正因为这样，深圳人才会对今年的自贸区政策如此敏感，政策一出台，划入自贸区的前后海和蛇口房价都应声而涨。也正是因为人们都看到南山是怎样从一个荒蛮之地变成如今深圳最‘高、大、上’的地区，所以龙华的坂田区被定为新的科技园区后，那里的房价很快就涨了起来。”
他现在已经离开了龙华、南山这些热点地区，将资金伸向了盐田的大梅沙，现在看来，那里还是一个特别偏远的度假之地。“今天的南山最繁华的地方在深圳湾，那里有深圳最好的自然条件，目前唯一能媲美的地方就是大梅沙海湾，虽然现在看来很偏僻，但过不了几年一定就会跟着政策涨上去。” 政府如何利用土地
从地理面积上看，深圳是一个极特殊的城市。2000万人口，土地面积只有2000平方公里出头。深圳房地产研究中心主任王锋向本刊分析说，深圳的土地建成区已经达到了全市土地面积的47%，香港为20%，上海和北京都没有超过20%，深圳早已超过了警戒水平的生态红线，土地使用面临着巨大的挑战。
王锋并不认为深圳的土地面积紧缺导致了房子供不应求，相反，他认为深圳采用了组团式发展的先进城市规划理念，让城市发展得更好。“90年代深港合作，深圳发展的是加工业，土地发挥的价值很低，90年代之后，劳动力密集型企业随着市场的发展转往内地，深圳将自己定位成中国的硅谷，着力发展高科技产业和金融业这些单位土地使用效率最高的产业，现在深圳的单位面积土地GDP全国最高。”
另一方面，因为深圳是一个年轻的城市，它的灵活发展和城市活力使政府的城市规划可以尽快得到实现。深圳市城市规划设计研究院城市规划研究所所长盛鸣告诉本刊，深圳的城市规划与国内的大多数城市都不同，“是一种多中心、轴带式的发展”。罗湖、福田、前海，包括龙华，因城市规划形成了一个个的区域中心，不像北京、上海，从中心向四周发散，更容易将人流分散，资源均衡发展。
王锋说，以前海的深港金融服务区为例，深圳市对此的规划要求很高。“进驻的企业有很高的标准，必须保证地产中有一半以上的物业作为自用，通过房地产信托投资基金等形式，鼓励金融企业进驻和创新。虽然深圳的用地紧张，但政府严格地执行了规划原则，保证了城市绿地和生态面积，所以市民很难感觉到深圳的拥挤和用地的吃力。”
深圳市土地政策中还有一块很重要的是城市更新政策，也就是通常所说的旧城改造。王锋说，深圳市70%的新建住房都来自城市更新，深圳的城市更新概念，最关键的是引用企业与改造主体直接对话，政府不再是征地的主体，更便于利益双方协商解决问题，是有别于传统的招拍挂土地政策的创新制度。但这就带来了一个问题，也是引起市民购房恐慌的重要因素，城市更新因为完全没有政府的强权参与，谈判进展异常缓慢，平均一个项目，总的建设周期要高达七八年之久。另一方面，城市更新的土地大多是一些遍布违章建筑的农民房，尽管深圳市早已通过各种政策将农民转为市民，将集体土地转为国有土地，但事实上还是没办法解决根深蒂固的违建问题。王锋说，农民房和企业提供的宿舍，占到了全市住房面积的79%，这些没有产权不能交易的房子代替了政府提供的廉租房，满足了城市1000多万外来人口的住房问题。对于深圳来说，城市更新的速度减慢，替代性廉租房的数量又在减少，即使政府通过科学评估，能将住房供给水平控制在合理范围之内，但给人造成的印象无疑是房子越来越紧张。
自贸区的利好政策再次刺激了前海的房地产市场，这里已成为深圳房价最高的区域
自“3・30”新政实施以来，深圳房地产市场交易异常火爆，购房者在房地产权登记中心等候办理产权事宜
即使周边配套尚不完善，深圳龙华新城还是在今年房地产市场上颇受追捧
深圳资深炒房客林坚钦
深圳市房地产研究中心主任王锋
深圳市城市规划研究所所长盛鸣