危旧房改造中的问题与对策分析

【摘 要】城市危旧房改造，关系到民生与社会发展，是城市变迁所面临的必然问题，危旧房改造中资金匮乏、拆迁居民的安置不仅困难重重，而且任务艰巨。基于这些问题，市场化模式运作将是一种行之有效的思路。

【关键词】危旧房；改造；问题与对策

1 前言

目前，城市发展的主要形式是对外扩张，根据科学发展的基本规律，现代化城市发展不能仅靠扩大城市面积，而应该结合自身的发展，分析和整合内部资源，这样才能快速提升城市化发展效率。危旧房改造，也更有利于优化城市功能结构，通过对老城区的基础设施建设对城市资源及人口分布进行重新调配，再加上市政部门的积极配合，城市危旧房改造的实效性将会得到进一步的提升。

2 危旧房改造的市场模式化构建

2.1 明确三组供求关系

城市危旧房改造，要明确市场经济下的三组供求关系。第一组是开发商与被拆迁户之间的关系，开发商和被拆迁户是在危旧房屋改造中所形成的最初供求关系，两者之间属于需求和供给的关系。尽管开发商采取了经济补偿的方式，但实质上被拆户是用自己的房子作为交换，他们之间应该是平等的交易，交易价格也应该以市场价格为准。然而现实中，开发商和被拆迁户之间无论是在信息判断还是价格谈判方面，开发商永远占有优势，这导致了两者之间的关系演变为不平等状态。第二组是开发商和土地部门之间的关系，开发商和土地部门之间属于需求和供给的关系。土地部门具备政府行为，有权将土地的使用权转让给开发商。但土地部门出让的土地通常会有一些强制的附属条件，如房建规划、开发条件等。第三组是开发商和被拆迁户在还建和安置方面的关系，开发商和被拆迁户之间是供给和需求的关系。开发商将建好的房子以还建房的形式给被拆迁户作为补偿，因此，在价格谈判方面开发商占有很大的优势，而被拆迁户却不具备一般消费者在选房环节中的优惠待遇。

2.2 构建危房改造市场化平台

城市危旧房改造的市场化推动主要依靠政府部门，政府部门的职责就是搭建一种方便社会参与的平台。城市危旧房改造的市场化至少具备两种思维模式：第一，将危旧房拆迁和土地进行捆绑后出让；第二，由政府部门出面负责拆迁工作，形成纯土地出让的形式。这两种思路也是当前城市危旧房改造中的普遍模式，但市场化模式的关键是各个环节的问题并没有采取行政的手段来解决，而是依靠市场来解决问题。采用危旧房拆迁和捆绑土地的出让模式，有利于拆迁补偿安置和土地出让形成市场化。拆迁补偿安置市场化首先要做的就是明确开发商和被拆迁户之间是一种平等交易的供求关系，其补偿方式主要有两种形式：一种是货币补偿；另一种是产权对换。这两种补偿方式，可由被拆迁户自由选择。拆迁补偿价格依照市场价格而定，市场价格公平公正机制的确定是城市危旧房改造中市场模式化的核心内容。土地出让方面的市场化也越来越成熟，政府部门要做好土地的市政要求、规划属性、开发条件及景观配置等方面的工作，准确把握城市危旧房改造的内涵意义，使其具备最大的利润空间，从而促进开发商的积极性。

2.3 建立被拆迁房补偿价格的市场评估制度

在城市危旧房改造中，价格补偿一直是一项难以解决的问题。遵循市场规律办理补偿价格是市场化最为本质的体现，被拆迁房屋的价格应该由拥有相关资质的房产评估机构进行评估，价格评估的费用应由开发商和拆迁户共同承担。产权对换的房屋，也需要到房产评估机构进行价格评估，而不应该以开发商单方面的意见而定，待两者价格明确后再进行差价结算。

3 危旧房改造中存在的问题

城市化进程中的危旧房改造尚存在着很多问题，如资金方面，危旧房改造投入的资金往往高出了城市扩建所投入的资金。这是因为危旧房改造既要对硬件设施进行优化，还要对居民进行拆迁补偿，而危旧房的拆迁补偿又普遍存在资金匮乏现象，导致补偿安置工作一直无法做到位，这样就避免不了激发系列社会矛盾，从而降低政府的公信力。

3.1 区域范围拆迁量和拆迁捎带量之间的矛盾

城市危旧房改造中，区域范围内的危旧房拆迁量和拆迁捎带量存在矛盾。主要表现在拆迁规模、拆迁总量和城市危旧房拆迁标准缺少明确的规定与划分，造成拆迁与拆迁捎带间出现严重的比例失衡。

3.2 拆迁户安置和拆迁补偿方面的制度不够规范

城市危旧房改造中，对拆迁户的补偿金和安置方面的制度还不够完善。城市危旧房在实际拆迁中并没有遵循拆迁补偿的基本原则来办事，相关工作中突出的矛盾和问题也没有走相关法律程序来解决，这无疑给城市危旧房的改造工作带来了诸多麻烦和问题。

3.3 危旧房改造的动力主要依靠政府的财政支持

城市危旧房改造的主要动力，来源于政府的财政支持。但许多城市的政府财力都出现了相对匮乏现象，财力上的不足使得旧城区的拆迁滞后，对拆迁区进行重建的后续资金跟不上来；另外，没有建立健全有效的城市危旧房改造听证会制度，城市改造仅仅由政府单方面提出，造成拆迁居民对城市改造的工作表示不理解，拆迁工作和被拆迁居民生活之间产生激烈矛盾，居民的基本权利无法得到保障，从而引发为更大的社会矛盾。

4 对危旧房改造的几点建议

4.1 建立健全的危旧房改造听证会制度和相关法律规定

由于城市危旧房改造归属于民生事业范畴之内，其具体改造信息必须通过听证会的形式公布于社会，使城市改造建设、政务办理更加透明与公开，将城市危旧房改造的各个事项通过听证会对外公布。另外，对全民提出的意见提供申请机会和监督职能，为居民做好提前的思想准备，使城市改造工作充分发挥决策能力，有利于政府公信力的提升，更可避免发生拆迁矛盾。如某小区危旧房改造已全面铺开，签约户达90%，无正当理由拒签约或漫天要价的钉子户，应作为损害公共利益接受相关法律法规问责。

4.2 做好拆迁安置工作，公开房建补偿标准

在城市危旧房改造中，花费精力最多、下工夫最大的工作就是被拆迁户的安置。根据《城市建设及改革发展纲要》的相关规定，对拆迁户的搬迁安置工作一定要落实好；对房屋拆迁补偿价格要制订统一制度作为衡量尺，以便形成公开透明的房屋拆迁补偿标准；对地价需参照区域划分给予政策性补贴，要妥善处理被拆迁户在生活、情绪方面的问题，避免引起影响恶劣的社会矛盾。

4.3 扩展融资渠道，集中民间资本

对城市功能区的扩展建设，是城市危旧房改造的最终目的，同时也是为了创造有利于城市经济发展的良好环境。因此，对城市中的老城区和棚户区的改造，不能单单依靠政府的财力，还需要借助区域内的商业导向来融入民间资本，从而形成以政府为主、商业运作为辅的模式来加大城区改造的融资渠道及规模，为城市危旧房改造提供最大的财力支持。

5 结束语

政府、单位、开发商要合理运用市场手段，利用经济杠杆的作用，对危旧房改造中面临的种种矛盾给予及时的化解，在资源合理配置与产业结构调整中发挥最佳的市场作用，从而解决城市危旧房改造中突出的矛盾。

参考文献：

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