“唇齿相依”的影院与开发商

把电影院作为购物中心的主要商业业态已成为一个事实，影院未来的发展也与开发商的利益捆绑在一起。按照中国影院行业的惯例，在市场上绝大多数都是固定保底租金与净票房提成租金的模式，

中国电影院的市场发展很快，并将有一个好的发展潜力。同时电影院的开发市场竞争力也非常大，现在在中国有40-50个品牌在跑马圈地开拓电影院市场，这让个别的开发商对于影院的租金期望值高涨。这些品牌有着不同的影院投资目的，存在个别影院是为了和它的电影发行、电影制作，捆绑，为未来打包（资本）上市作准备，也有个别影院认为现在是一个非常好的电影院市场开拓的时期，多多的开发建设电影院，等几年后再打包卖掉，是一种投机的行为。因此，出现个别影院项目的租金超过了影院本身行业的投资回报特点，这类电影院长期经营存在风险，开发商则可能面临更换影院品牌的风险，这会打击开发商品牌、团队招商及运营能力和商业项目的形象。

由于电影院先期投入成本很大，而且为了保持的时尚性，运营后每隔几年还要进行二次装修和二次设备更新的投入，算上较高的日常运营费用，影院的投资回报期很长，而影院的租金相对于其他商业业态来讲是较低的。而影院与开发商的合作是一种长期行为（租期一般为15-20年），开发商把有一个有品牌的电影院引进来，绝不是单纯的为了赚影院这一块面积的租金，而是看这个电影院未来能给他的购物中心的整体运营和收益带来什么。

在我看来，电影院在商业地产中的功能作用和扮演的角色是复合性的：

首先，电影院具有极强的聚集客流效应。另外，电影院还具有提高留客时间的作用。一般情况下，人们去超市是半小时至1个小时，去百货店是1至2个小时，而电影的放映时间大约是15至2个小时的时间，再加上等待、餐饮、购物的时间，会有效地拉动商业地产其他关联业态和同向人群业态的消费。

其次，电影的内容永远是新的，较易成为时尚谈资，电影院可以带来众多的年青消费人群。影院的开业，会经常有各种大片的首映式的举办、明星见面会的举办，再加上影院自身的品牌号召力，一定会迅速提高购物中心的知名度和客流量，提升了购物中心的形象，并保持商业地产永久的时尚性。

再者，电影院体现了“喷淋式客流设计”的理念，增加了客流动线的优化调整，并增加了影院所在楼层的其他区域和邻近楼层的整体租金水平，增加了开发商的盈利水平。有电影院的商业项目一般是将电影院放在预层（也有的会放在地下一层），就可以将楼下的人群吸引到顶层的电影院，这样的“由下至上”又“由上而下”人流往复的过程，正体现了“喷淋式客流设计”的理念。

具有较多业态的商业综合体中，超市业态、快餐业态等的节奏都较快，甚至背景音乐都是快节奏的。而电影院的节奏相对较慢的（包括购票后等待的时间），这样不同的快节奏与慢节奏的业态组合与布局，有利于购物中心的人流动线的优化调整和顾客身体与消费心理的调节。

此外，看电影后可以让顾客的心情大好，散场走路时的脚步都会放慢下来，使人们在余味未尽的美好心态下，完成了在本商场的二次消费，从而增加了顾客的合理消费行为和愉快的心理体验。

电影院可以给一个商业项目带来这么多的好处，但在具体操作中，要根据项目的商圈位置、商业体量的大小、交通便利性外，还要考虑项目所在的区域经济特点和周边人群的结构特点，以及当地电影院市场的情况等进行影院规划。