房地产企业的纳税筹划探究

房地产企业属于我国资金密集型行业之一，商品从生产到销售的过程中需要投入大量的资金来运作，而且投资回报周期长，风险较大，房地产行业的税收筹划也要以符合房地产企业特点为出发点，采用科学的管理手段和纳税筹划方法，促进房地产企业不断的发展。

一、房地产企业的特点及涉及的税种

房地产业与其他行业相比有其特殊性，房地产企业的房产项目单位价值较高，从立项、建造到销售过程时间长，资金流回笼周期长，造成房地产的资金紧缺;另外，房地产业主要依靠负债经营，每年需要支付巨额利息，融资困难，资金链甚是紧张;其次，房地产业涉税广泛，税制不甚合理完善，多为预交的提前征收方式，费用成本高昂，造成经营上的巨大压力。我国的实体税法由22种税种组成，房地产地产企业涉及9种:耕地占用税，营业税，土地增值税，企业所得税，城镇土地使用税，房产税，契税，印花税和城市维护建设税。

二、房地产企业主要税收项目的筹划研究

房地产企业涉及的9种税种中缴纳金额较大的有土地增值税、营业税和所得税，以下针对这三种税种进行纳税筹划探讨。

1.土地增值税的纳税筹划。土地增值税是对单位和个人转让国有土地使用权，地上建筑物及附着物活动取得的增值额征收的一种税。①运用临界点定价，依据税法规定，纳税人转让其所建造的普通住宅的增值额占可抵扣金额比例小于20%的，可以不征收土地增值税;增值额超过这一标准的，就应按照全部增值额进行纳税。因此，在房地产销售定价时可以以此为临界点，只要最终的增值额小于可抵扣金额的20%，就可以免税。根据上述思路，我们假设房产售价为p，成本为。，营业税率5%，城建及教育附加税率为10%，因此可以抵扣额m=c+5% p* (1+10%)二。+5.5% p，要使增值额占可抵扣比例小于20%，即p-m }fn 20%，可以推导得到p 1.2848c，因此，在房地产企业销售楼盘时，将销售价格定为成本的1.2848倍，可以免交土地增值税，同时以相对较低的价格在同行之中更具有竞争力。②利用利息支出，房地产开发企业在经营中常会涉及大量的对外负债，高昂的利息成本难以避免，采用不同的利息成本扣除方式也会对房地产行业土地增值税的缴纳产生不同的影响。房地产行业税法对利息支出两种情况有所规定:情况一，凡是有金融机构提供的证明并按房产项目进行分配的，可以根据实际扣除;对于其他开发费用，按土地使用权转让费和房产开发成本之和的5%加计扣除，即:房产开发费用二可扣除利息+5%(土地使用权转让费+房产开发成勾;情况二，凡是不能提供金融机构证明或者不按房地产项目分配利息的，利息支出按房产开发费用一定比例扣除，即:房产开发费用二10%(土地使用权转让费+房产开发成勾。在具体的纳税操作中，可以比较两种情况下房产开发费用计算结果的高低，从而选择是否要提供金融机构的证明来增加抵扣额，减轻税负。

2.营业税的纳税筹划。房地产营业税是针对企业和个人转让房产所征收的税种。①合作建房方式。税法规定，企业与个人将自己的不动产作为投资，参与其他投资者的利润分配，与其他投资者共同承担投资风险的投资入股行为不征收营业税。房地产企业如果愿意出让自己的土地使用权，贝}J可以考虑与其他的企业合作建房，将土地使用权这一不动产作为投入资本，分享合作带来的利润，可以避免转让土地使用权所要缴纳的营业税，而且当合作建成的房屋销售转让时，销售收入按销售不动产名目交税，双方分得的利润算是投资回报不缴纳营业税，从而达到节税的目的。②从销售收入中分离代收费用。房地产企业在销售房屋时，要安装相应的生活设施，例如天然气、自来水与电视网络等，需先支付天然气公司、自来水公司和有线电视单位初装费，这部分的费用是为购买者垫付的款项，签订销售合同时这部分的费用也包含在内，这会增大营业额。而我国的营业税有这方面的规定，这部分为购买者为垫付的款项要计入房地产企业的销售收入中缴纳房地产业营业税，不得扣除，这就增加了企业的税负。因此，房地产企业在销售房产过程中，对这些代收费用要作具体分析，将其从销售价格中分离出去，避免缴纳营业税。《国家税务总局关于物业管理企业代收费用有关营业税问题规定》中提到，物业管理企业替相关单位收取的水电费、天然气费、维修费、房屋租金费的不算做自己的营业收入，其行为属于代理业务，不缴纳营业税，只对其收取的手续费缴纳营业税。因此房地产企业销售房产时，可以把生活服务设施的安装交给服务业的物业管理公司来做，单独签订一份代理安装合同，这样房地产企业在销售过程中便没有了这部分代理费用的营业税，从而减轻了税负。

3.所得税的纳税筹划。房地产企业所得税是就销售收入减去费用成本和流转税金的剩余按一定比例纳税的税种。改变融资结构。税法规定，借款利息可以税前抵扣，房地产企业在设计纳税筹划方案时可以充分利用借款利息这一税收挡板的作用，适当提高负债融资比例，改变资本结构，尽可能增加可抵扣金额，达到筹划目的。某房地产企业欲筹资8000万，在年利息率6%、权益利息率8%的情况下，作出如下方案:通过股权融资6400万元，债务融资1600万，则负债率为16008000*100% -20%，利息抵税额为1600*25% *6%=24万，财务风险较小;方案二，通过股权融资4000万元，债务融资4000万，则负债率为40008000*100%=50%，利息抵税额为4000*25% *6%=60万，财务风险中等。

纵览中国的房地产市场，相应的市场需求已有所下降;房地产企业的经济利益空间在逐步萎缩，房地产开发企业应重视在合理合法的情况下，对企业税收进行事先筹划，以达到企业税负最小化，企业价值最大化。当然随着时间的推移国家税收政策会有所改变，不同省份也一定程度上存在着差异，具体筹划时也要结合实际情况综合分析，以免违反税法规定，导致筹划失败。