房地产走向与政策抉择

在房地产市场进入供求平衡阶段后，出现房地产系统性风险的概率也在变大。除了更加重视防范房地产风险，还应根据房地产发展变化，适时调整发展目标和相关政策

2014年以来房地产开发投资增速的回落，包括房屋新开工面积的下降是房地产市场发展到一定阶段的必然结果，是趋势性的，也是正常的回落。随着我国房地产市场由供不应求向供求基本平衡、局部过剩的转变，我国的房地产市场正在从此前的快速发展阶段向平稳发展阶段过渡。认识到房地产市场发展阶段的变化，将有利于更准确的判断当前房地产市场调整的性质和趋势。 房市风险仍然可控

2014年以来，由于商品房销售面积和销售额大幅下降，待售房面积持续增多，房价大幅上涨的态势发生转变，房地产开发企业资金链非常紧张，个别供给量过大的城市房价降幅有所加大，引发了各界对房地产风险问题的高度关注。虽然房地产的局部和潜在风险开始显现，但从全国来看，房地产风险总体可控，房地产市场仍具备实现平稳发展的有利条件。

首先房价名义涨幅虽然较高，但尚不存在全局性的房价泡沫风险。房价泡沫风险是各界最为关注的风险，其典型特征是房价持续较快上涨且房价涨幅显著高于同期居民收入涨幅。一旦诱发房价涨幅超过收入涨幅的短期因素发生变化，房价泡沫风险将会很快爆发。

其次，市场供求状况已发生重大转变，但尚未出现全局性的供给过剩问题。供给过剩型风险是由于市场供应量明显超过需求量而形成的一种风险。2009年以来，我国个别城市房地产新开工规模增长过快，已明显超过居民正常的需求量，形成供给过剩型风险。但从全国来看，根据第六次全国人口普查数据和近几年住房竣工等数据推算，2013年全国城镇户均住房在1.0套左右，其中住房成套率不超过80%。根据我国住房户均套数和住房成套率情况判断，目前我国房地产市场供求状况已由供不应求转为供求基本平衡、局部过剩，但尚未出现全局性的供给过剩问题。

根据目前我国城镇居民的住房支付能力和城镇户均住房套数等主要监测指标观察，虽然目前房地产市场存在一些局部和潜在风险，但整体风险可控，如政策得当，仍具备实现房地产市场平稳发展的有利条件。

2015年3月以来在住房金融、税收等方面进行的一系列政策调整将明显降低居民换购住房成本，有利于释放规模庞大的改善型需求群体，对稳定房地产市场预期有重要意义，有望实现稳销售、降库存、防风险等多重目标。