关于铁路用地资产的盘活的分析

铁路用地是保障铁路运输生产的重要基础，也是铁路经营的重要资产，是铁路改革与发展的重要资本。

2014年，中国铁路总公司开始清产核资和资产评估等相关工作，重点对铁路用地进行了评估和授权经营处置工作。据初步统计，共有18719宗、近36万公顷铁路用地拟被纳入授权经营范围，划拨土地使用权评估总地价约为 4966亿元，授权经营土地使用权评估总地价约为7974亿元。其中，成都铁路局1479宗、24147公顷土地拟纳入授权经营范围，划拨土地使用权评估总地价约为435亿元，授权经营土地使用权评估总地价约为637亿元。从上述数据来看，铁路用地资产价值高，如经营开发得当，可创造出更大的财富，从而实现国有资产保值增值。

盘活用地资产的对象及依据

盘活对象。盘活铁路用地资产的对象是指因运输生产、经营格局调整或地方城市规划发展需要，必须重新优化调整的铁路用地资产，包括暂未利用的铁路用地资产、撤销运输生产功能的铁路站段厂所等单位所占用的铁路用地资产、需要改变用途提高土地利用价值的铁路用地资产等。政策依据。一方面，针对土地使用权的转让、出租、抵押，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。《划拨土地使用权管理暂行办法》明确规定：经市、县人民政府土地管理部门批准，符合一定条件的，其划拨土地使用权可以转让、出租、抵押。另一方面，针对补缴土地价款，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定，经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金。《国务院关于促进节约集约用地的通知》也规定，经核准报废的公路、铁路、机场、矿场等使用的原划拨土地，应依法及时收回，重新安排使用;除可以继续划拨使用的以外，经依法批准由原土地使用者自行开发的，按市场价补缴土地价款。

此外，一些地方国土部门出台的具体政策，也为盘活铁路用地资产提供了依据。如：《贵州省国土资源厅关于规范办理改变土地使用条件手续有关问题的通知》规定，需将非经营性用地改变为经营性用地，由原土地使用权人提出申请，经城市规划、国土资源管理部门审查同意并报有批准权的人民政府批准后，应按照市场价格补缴土地价款，办理土地出让手续。类似文件为盘活铁路用地资产提供了理论和政策依据。

盘活铁路用地资产的主要途径或方式

铁路用地资产转让。地方因城市规划建设或旧城改造等需要，向当地铁路局提出用地方面的需求。根据铁路总公司的相关规定，在不影响铁路运输生产安全和运输规划发展的前提下，一般由铁路局初审并报铁路总公司审批。铁路用地资产临时租(借)。如：成都铁路局铁路土地管理部门从上世纪 90 年代开始在取得合法铁路土地使用权后，经管辖范围内省市政府物价、财政、国土部门批准，可将铁路用地进行临时短期租(借)收取租金和铁路土地使用费，这也是盘活铁路用地资产的一个重要补充手段。利用铁路用地资产进行内部开发利用。铁路局对自有铁路用地进行开发、经营。铁路用地资产抵押、融资。根据相关法律法规规定，铁路运输企业可以将铁路用地资产连同地上建筑物、其他附着物用做信贷或债务抵押，来为企业发展生产、搞活经营提供资金保障。利用铁路用地资产与外单位进行合作经营。经有批准权限的地方政府和铁路上级主管部门批准，铁路运输企业可以凭借铁路用地使用权价格投资入股，进行开发经营行为，使其价值得到充分体现，达到国有资产保值增值的目的。

铁路用地资产盘活的工作建议

目前，各铁路局都拥有相当数量的可盘活铁路用地资产，有些位置优越、基础交通设施和区位条件具佳，处在城市黄金地段，是理想的商业开发及经营性用地。同时，各铁路局也设有专门的土地管理和经营开发部门，熟悉和掌握铁路用地管理的法律、法规和政策，可以为盘活铁路用地资产提供政策服务;有具备开发资质的房地产开发企业，具有一定的市场竞争经验，可参与盘活铁路用地资产。为更好地盘活铁路用地资产，建议落实以下几方面工作：

充分理解把握政策，争取地方政府支持。相关政策文件对铁路既有土地和新线建设新增土地的综合经营开发分别提出了明确的支持政策。各铁路局要抓住当前良好的发展机遇，研究形成对铁路土地开发细化配套支持政策，做好土地经营开发的各项前期准备工作，在国家政策的指引下，分类组织土地综合经营开发。同时，各铁路局也要向地方政府汇报，请求地方政府帮助落实相关文件精神，共同顺应改革和经济社会发展需要，将国务院支持铁路站点土地综合开发、推进铁路投融资体制改革的决策，落到实处。

对于新建铁路的土地综合经营开发，要以支持铁路建设和持续运营为依据。应充分运用国家支持政策，以编制土地综合开发规划、组织投资开发为主要内容，开展落实各项工作。一是抓好土地综合开发规划编制，确定开发用地规模和利用政策。要争取地方政府在城市规划、土地利用规划、土地规模及其利用政策上给予支持，以协议约定用地规模和供应方式以及城市规划、土地利用规划等支持条件。二是运用投资铁路项目的企业是车站城镇综合体建设实施主体单位的支持政策，组织车站城镇综合体投资建设、开发经营，最大限度地取得土地增值收益和投资开发收益。三是铁路局要选择实力强的设计单位，组织开展好新站区、沿线资源与市场调查，分析投资与开发机会，合理选择开发项目，开展综合经营开发规划方案编制;要加强与地方政府的沟通协调，主动参与城市专项规划、建设规划、控制性详细规划的编制工作，实现与土地综合开发规划的有效衔接。

对于既有土地综合经营开发，要充分利用国家给予铁路总公司的授权经营土地处置方式，盘活铁路土地资产，优化配置土地资源。对其他用途变更、收购其他国有建设用地、创新节地技术、适度提高开发强度等支持政策，按照市场化、集约化原则，依法合规组织实施。要充分利用既有线改线、场站迁移等机会，组织盘活利用和综合开发。对既有零散土地，采取整合置换或收购周边其他国有建设用地的手段，组织集中开发。