浅析完善经济适用住房退出机制研究

经济适用住房是我国政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。在我国住房商品化改革的过程中，经济适用住房制度逐渐确立，并成为我国城镇住房保障制度的重要组成部分。然而，随着经济适用住房制度的不断推进，经济适用住房退出机制受到社会各界的质疑以及政策实践的检验完善。

一、完善经济适用住房退出机制的迫切性

经济适用住房退出机制关系到经济适用住房制度己有成果的巩固及进一步实施《经济适用住房管理办法》(建住房[[2007] 258号，下文简称《办法》)明确规定经济适用住房供应实行轮候制度，经济适用住房在限定的供给对象范围内进行轮候。这就意味着，原经济适用住房购买者在不满足条件时，应及时退出。《办法》同时规定了经济适用住房由政府回购或上市转让的退出机制。但是，在近年来的实践过程中，经济适用住房几乎都是以直接上市交易的形式退出，政府回购的情况少之又少。经济适用住房的直接上市交易退出机制带来了严重的经济社会后果。

二、共有产权模式下的经济适用住房制度框架

经济适用住房退出机制的完善有赖于整个经济适用住房制度本身的完善，其中最关键的问题是经济适用住房的产权界定。共有产权模式有利于从源头上杜绝问题，促进经济适用住房制度的整体完善，进而促进经济适用住房退出机制完善。所谓共有产权，是指将政府用于建设经济适用住房的财政性支出(主要包括减免的土地出让金及有关配套等费用)转化为政府按投资比例拥有经济适用住房部分产权和占有、处分、收益等相应权利;而符合经济适用住房条件的购房者则按自己资金多少一次性购买经济适用住房的部分产权(贾广葆、马似鹏，2007)。

三、共有产权模式有利于经济适用住房退出机制完善

(一)以入治出

共有产权模式有利于以入治出，从准入环节上杜绝腐败问题。共有产权模式下的经济适用住房制度框架，将使原有经济适用住房制度在土地供应、产品定价、房屋建设与供应、交易方式和补贴方式等方面得以相应的创新和改进(刘维新、陆玉龙，2006)，使不符合保障条件的高收入群体因不满足于其部分产权以及受限权益而放弃套利行为，有利于节制投机心理，使经济适用住房真正落实到需要保障的对象上，从而减少相应的损失。

(二)以保治出

共有产权模式有利于以保治出，能满足共同出资共同发展的需求(申卫星，2013)，通过共有产权模式清政府和购房者之间清晰产权关系的同时，提高购房者的住房支付能力，使其有能力参与到住房投资之中，以享受改革开放和经济社会发展的成果，实现价值增值。购房者因超出保障条件退出经济适用住房时，政府保障的目的也得以实现。共有产权模式通过产权清晰化、价值市场化等目标，有利于缩小因资产性收入带来的贫富差距，加强住房保障的公平性(吕萍等，2013)，进而发挥经济适用住房的财富效应。

四、经济适用住房共有产权模式下的封闭运行机制构建

经济适用住房退出机制不完善，除了传统制度不完善的产权制度基础，还与其开放式运行机制密切相关。所谓经济适用住房开放式运行机制，一方面是指其分配环节保障对象偏离的鱼目混珠现象，另一方面是指其上市交易的退出机制现实。为了保证限定保障人群的福利，以及经济适用住房制度的良好运行，有必要建立经济适用住房共有产权模式下的封闭运行机制:一是坚持广义房源动态分配的理念;二是以政府回购为核心构建封闭运行机制;三是构建共有产权模式下的封闭运行机制。

(一)坚持广义房源动态分配的理念

房源可以分为狭义和广义两个层次。狭义层次房源是指在初次分配过程中可供选择和分配的经济适用住房数量，即经济适用住房增量。广义层次房源是指在经济适用住房制度实施过程中通过循环累积实现的经济适用住房总量，包括增量和存量。经济适用住房的分配应该涵盖增量和存量，并且是一个以内循环机制和轮候制度为特征的动态过程。广义房源动态分配思想有利于经济适用住房封闭式运行机制的建立和完善。

(二)以政府回购为核心构建封闭运行机制

关于经济适用住房退出的具体方式选择，有的学者反对政府回购，建议改售为租(万丽辉，2007)或租售并举(唐毅，2008);有的学者反对上市交易，支持政府回购途径建议改革经济适用住房的退出办法由允许上市出售改为政府回购，并把政府回购条款列入OY济适用住房退出办法护(赵秀池，2013)。为了将经济适用住房资源留在住房保障体系之内，在中低收入人群内部循环利用，使有限的资源可以满足更多中低收入居民的需求(万丽辉，2007)，并考虑政府的财政负担问题，本文支持以政府回购为核心构建经济适用住房封闭运行机制。

五、结论

我国经济适用住房退出机制不完善导致国家财政支出流失和经济适用住房内循环机制受阻。共有产权模式下的经济适用住房制度框架从准入机制、具体保障和退出机制三个方面实现了经济适用住房制度的创新和改善，有利于经济适用住房退出机制的完善。本文提出经济适用住房广义房源动态分配的理念，建议构建我国经济适用住房共有产权模式下的封闭运行机制，并进行了退出方式的设计。