海外置业：与中国楼市不一样的投资思维

美国华盛顿州麦地那市一家房产中介公司的销售人员带着北京客户韦宏斌观看一处待售的房产

当中国房地产投资者将目光转向海外时，那些来自国内楼市的经验和判断力都需要刷新后重新累积。海内海外，天壤之别。

去香港买保险为何火？

这两年内地人在香港买保险实在太火了。香港康宏金融集团联席董事陈思告诉本刊，去年上半年香港保监会的数据，内地赴香港投保的保费高达301亿港元。香港保险每年新增的客户大多来自内地，内地人之所以选择来香港买，除了逐渐看到香港保险的优势以外，主要是因为人们希望合理配置全球资产的意识大大增强了，尤其是银联通道的关闭，更是把一些潜在需求大大刺激了起来。

2016年10月28日下午，香港保险圈内部开始流传：银联将在次日零时关闭香港保险业务消费通道。当晚香港几家保险公司随即延长了营业时间，大多从深圳赶来的内地投保人在保险公司门前排起了长队。

与内地保险相比，香港在计算保费的时候预定利率比内地高，保费低、保额大、涵盖的疾病种类多，除此之外，香港保险分红更多，这是内地同类保险没有的优势。尽管买香港保险需要本人亲自去香港购买，内地保险在保障范围上正在逐渐缩小同香港的差距，而且从理赔的便利性上说，香港并不占优势，但去香港买保险仍然成为很多内地人的选择。香港保险还有一个优势，就是采用美元保单，单纯从外汇投资的角度来说，买香港保险也是个很好的选择。陈思说。中国买家吴珊珊（右）和美国伊利诺伊州当地房地产经纪人Lisa一起查看房地产清单

陈思的工作主要是为客户进行全球资产配置，香港保险是这座金字塔中最基础的一部分。在我们看来，手中除了留有应急用的6～24个月的生活费用外，其他的资产首先应该放在安全保障類项目上，这其中最主要的就是购买保险，以前内地人买保险的意识不强，但补偿性的重大疾病保险其实是一个杠杆极高的理财项目，孩子3岁以前投保，每年2000多美元的保费，缴25年，保额是30万美元，保额是保费的5倍之多，非常划算。陈思告诉本刊，保障类投资应该占到家庭总投资的20%～60%。只有在保险上把保额做足够，才应该继续去考虑稳健性和进取型的投资项目。但最近几年国际流行的全球基金定投波浮性较大，所以目前最主流的进取型投资方式在以投资为目的的海外金融房地产领域。

陈思今年32岁，从去年开始，她不断涉足海外房地产市场，连续在伦敦和多伦多买了公寓进行投资。我自己做这个，当然有很多机会可以去投资，但是前几年我一直在把家庭资产配置的基础打牢。陈思是山西人，除了自己在香港和内地两头跑之外，家人全都在内地生活。前几年，她在山西和离香港不远的珠海分别投资了房产，又为还没读幼儿园的孩子请了一个国际互惠生，每年费用约10万元，这个互惠生除了在日常生活中给孩子提供浸泡式英语的环境，也承担了保姆的部分职责，另外她还要为自己的父母每年安排一次出国旅行，每年冬天，全家人还要赴港生活3个月，这也是每年一笔不小的固定支出。孩子出生后，她毫无例外地在香港投保，我认为给孩子保重大疾病险足够了，另一个是保险型的教育储蓄。从一开始的100万美元的保额，追加到现在的300万美元，她每年给孩子买保险的保费是2万美元左右，另外教育储蓄1万美元。经过几年的资金积累和安排，她觉得现在是有余力进行更高阶投资的时候了。提供海外置业专家服务的互联网产品及优事业部总裁黄秋子

普遍认为，加拿大和英国的金融房地产市场是全球最稳健的市场。原因之一就是这些地方海外投资者比例不是很高，澳大利亚的海外买家占到了60%，这意味着当地的房地产泡沫会很多，投资风险很大。陈思在伦敦距离金融城走路10分钟的市中心买了一套标价60万英镑的期房公寓，首付40%，还贷采用还息不还本的方式。由于当地的租售比能够达到3.5%～4%，租金可以完全覆盖每月的还贷金额。现在英镑兑人民币的汇率差不多是9比1，相当于以历史上6折的价格在买房子。这套房子我的主要目的是炒楼花，2019年交房前卖出，至少从目前看，房价已经比我买的时候涨了10%左右。她投资多伦多的公寓则以长期持有为主，因为我喜欢多伦多，以后有让孩子去那里读书的打算。多伦多的这套公寓40多平方米，总价在220多万元人民币，首付35%，贷款利率非常低，只有2.7%，租售比相当高，可以达到5%～6%。等她买完不到半个月，多伦多突然颁布了海外限购令海外购房者需要加收15%的海外购置税，这让她觉得特别幸运。

此外，她还大胆地在华盛顿以5万美元的价格投资了一块生地。生地指的是美国还没开发的一级农业用地，大型土地集团对其进行基础设施建设，除了预留出5%～10%的土地自己使用外，其他的土地分割成不同的单元向投资者出售。几年后，这块生地将转为二级工业用地，即熟地，土地价格上涨区间一般在7%～20%，投资生地者从中赚取差额利润。土地投资最大的风险是土地的退出时间，但我认为这块地很保险，因为它距离白宫只有30公里。陈思说。

除了房地产，前几年内地基金的回报率都能高达10%，因此始终对海外投资的关注度很低。陈思说，但是随着内地投资出现的一些风险和房地产市场的规则限制，包括她在内的投资者对海外的关注度则越来越高。3年前，陈思买过国内某大型教育集团的一种固收类产品，没想到最后100万元打了水漂。正是因为觉得这种背景的大集团实力雄厚，而且所有的文件都是合法的，没想到原本要投入生物医药领域的钱，最后被挪用去上海做了房地产，全赔了进去，但因为这个集团的背景太深，至今在内地都很难立案侦破，这让我对内地的金融管制完全失去了信心，即使后来追查到对方提供了虚假信息，但是仍然遇到监管的严重困难，像那一年还出现了一些银行虚假理财产品的案件，谁也想不到银行的理财产品都会有假，整体上人们的投资信心就降低了，没有了那些虚假的高回报理财产品，投资海外的安全性优势就显著起来了。

　在前年和去年，投资房产获得欧洲身份的业务非常火爆，西班牙、葡萄牙、希腊，以及马耳他、塞浦路斯等欧洲小国，纷纷打开了移民窗口，花几十万欧元在当地买一栋房子，就可以获得该国的护照或永久居留权，享受自由出行欧洲和子女在欧洲读书的待遇。尽管人们对于这种抄底投资的价值有不同看法，但欧洲投资移民确实能满足一些人的需求。提供移民服务的出国邦CEO杨平就在塞浦路斯买了一栋别墅，拿到了该国的永居身份，他告诉本刊记者，通过买房获得欧洲自由出入的权利，是中国富人的向往自由迁徙的消费升级，按照他自己目前的情况来说，欧洲移民的门槛最低。移民我已经考虑了很多年，但因为我在国内处于创业阶段，短时间内是不可能离开中国去国外蹲移民监的。现在欧洲打开了移民通道，我比较了一下，塞浦路斯买房政策最为宽松，房价也有上升趋势，而且不需其他要求就可以拿到身份，所以符合我的移民要求。

留学、移民与买房

与其他投资产品不同，房产除了可以投资增值，更重要的是它有不可或缺的使用价值，在海外置业时，这种需求同样概莫能外。

提供移民服务的亨瑞集团高级副总裁王茜告诉本刊记者，在该公司所服务的客户中，超过90%的移民愿望都与子女教育有密切关系。有客户来做留学咨询，我们会帮他们算一笔账，留学生的学费和投资移民的费用相比相差不大，而且美国在不断紧缩H-1B签证，即便找到了工作，想拿到H-1B工作签证也要全凭运气，未中签的往届生不断累积在抽签大军里，以后留学生留美形势会越来越严峻。我们会跟家长说，如果你希望子女留在美国，那不如以家长作为主申请人办全家移民，拿美国身份。通过全家移民实现子女海外读书的愿望，这就涉及各国规定不一的移民监问题。几大主要移民国家，都对申请永久居留权和申请入籍的人有每年时间不等的登陆居住要求，从留学初衷到全家移民，最终就会衍生出買房居住的问题。

提供海外置业专家服务的互联网产品及优事业部总裁黄秋子曾经在曼哈顿有丰富的金融咨询和地产行业经验，她告诉本刊，曾经给纽约的大学一年级中国留学生算过一笔账，入学时如果买一个一居室的房子，4年之后卖掉，最后比4年租房能节省几十万美元。当然，也要看这个城市是不是具有投资价值。纽约的房价受各种因素影响的概率比较小，在次贷危机时，美国整体的房价下跌了10%，而纽约的房价只下跌了2%～3%，而且是美国房价最早往上涨的城市。纽约的房子经过这样的压力测试，证明是很保值的。黄秋子说，自二战以来，全美房价的复合增长率只有2%～3%，与GDP增长一致，因此只能抗通胀，但没有增值的可能，但纽约的复合增长率是7%～8%，甚至可以达到10%。

2008年黄秋子来到纽约读经济系硕士，全系30个人，8个是中国人，第二年中国学生就变成了15人，之后人数越来越多，2014年，我参加了纽约大学在北京、上海、广州的三场留学生宣讲会，到场的一共有1000多人，其中至少有六七百人是当年录取的本科学生。这些让她意识到中国留学生是纽约房地产行业一个潜在的巨大群体。

福特汉姆大学（Fordham University）一年级学生尚宇晨刚刚在曼哈顿敲定了一所公寓。他在时代广场附近租了一年的房子，觉得很不划算。30多平方米，每个月租金2400美元，相比美国其他州要贵很多。而且在美国租房和买房的程序一样烦琐，不是看中了给钱就行，要给物业委员会写申请信，填50页的资料，还要有5个老师或当地亲友的推荐信，准备好以后至少要等一个星期才能被批准。读大学前，尚宇晨已经在长岛读了3年高中，2014年，他的爸爸获得了EB-1杰出人才移民签证，一家三口拿到美国绿卡，考虑到以后会长期在纽约学习和工作，以及父母赴美时的居住需求，家人一直有给尚宇晨买房子的打算，直到他读哪所大学最终确定，买房终于提上正式日程。

4年前纽约的楼市还处在低迷阶段，这几年只涨不跌，现在房价已经比最开始涨了近一倍。纽约的房地产市场需求很旺，尤其是每年暑假期间的5～8月，是房地产最热的时期，为此，尚宇晨和妈妈提前在4月份开始看房，在一个月里集中看了曼哈顿的20多所房子，但看中的几套房子竞争仍然十分激烈。第一套公寓是母子俩最满意的，尚宇晨告诉本刊：美国人对房子的要求和中国人很不一样，美国人不看重平米数，但看重公共设施，比如楼顶能不能晒太阳，公共办公区环境怎么样，楼下有没有游泳池、健身房等等。美国人的另一个需求是景观，他们要求窗外的风景很好，比如能不能看到哈德逊河和中央公园，这些都是纽约公寓最大的卖点。这套80平方米的房子在配套和景观方面都很出色，标价90万美元。美国与中国二手房市场的交易规则完全不同，抢手的房子不但没有还价的空间，客户们还要通过自己的房产经纪人加价才能参加竞拍。通过卖方经纪人透露，这套房子一共有10个竞争者，第一轮，尚宇晨出价91万美元，卖方中介说，价格还可以，说明我们的价位不高不低。因为太喜欢这套房子了，他们决定追加到95万美元，一般加价都是1%～2%，按说我们已经加了5万美元，应该百分百拿到，没想到有一个犹太人不断在加价，最后没能抢到。

第二套房子性价比比第一套还高，位置更靠城中心，但离地铁稍远，也是80多平方米，标价88.9万美元。尚宇晨加到89.5万美元，这个价格让他有些后悔，后来我和妈妈商量，如果能以91万的价格抢到，还是非常划算的。两人一犹豫，错过了offer截止期，最后这所房子以90万的价格被别人买下。如何加价是门学问，因为不知道别人会涨多少，很难拿捏。每一次竞价过程都挺熬人的，尤其是我妈，有了两次失败之后，挺受打击的，这和国内买房的感受太不一样了。尚宇晨说。

他们最终买到了一套在市场上已经挂牌一段时间的房子，显然不太抢手。房子在洛克菲勒大厦附近，更加靠近商业区，面积也有100多平方米，但是这些并不是美国人所青睐的要素，这座公寓楼没有健身房，窗外没有好的景致，但妈妈回国时间临近了，已经没有太多选择的余地，最终他们以80多万美元的价格买了这套房子。

在美国买房子过程严谨，比在国内手续要烦琐很多。以前中国人在海外买房，怕麻烦，往往是拍出现金全款购买，现在越来越多的人愿意使用贷款，并且熟悉了贷款的流程，尤其是准备在美国长期居住的人，贷款可以积累自己的信用分，这在美国生活非常重要。如果选择贷款，在竞价买房以前就要与银行确定贷款意向。尚宇晨告诉本刊，虽然美国人可以使用信用贷款，但妈妈在美国几年的信用卡刷卡记录和美国人从小就开始累积的信用记录不可同日而语，银行评估后只能贷款16%，并不划算。

初到美国的中国人通常要以国内资产作为贷款抵押，这也是最近几年美国才逐渐开放的政策。像花旗和摩根大通银行这样的美国本土银行，基本不支持客户的境外资产，但像华美银行、国泰银行这样的非本土银行却有灵活的抵押与还款方式。尚宇晨通过一家外资银行获得了房款60%的房贷，分30年还清，因为房价高企的曼哈顿鼓励海外买家前来投资，境外资产抵押，在前5年的利率比抵押本地资产还要低一些，为4.5%～5%，之后就按照市场浮动利率来还，跟当地人一样。

尚宇晨拿着银行同意放款的预批信才能去竞拍房子，而要获得这份同意放贷的银行许可，对中国人来说也有些麻烦。有些银行要求你将40%的首付房款打进该银行账户里，有些银行只要求存房款的10%就够了。现在中国有外汇管制的问题，我和妈妈各开了三个银行账户，找了好几个亲戚，每人每次5万美元这样分别往几个账户上转，一个账户上最多10万，转多了转得太密集都容易被盯上，显然，只要10%房款的银行更适合我们，它们只要你出示国内的存款、房产或者股票等资产证明就可以了。

除了与银行和房产经纪人打交道，买房子还要聘请律师，由律师来负责审核大楼和卖家的合法性，以及房屋质量是否存在问题、物业是不是能维持管理等等，最终给客户出一份评估报告，这跟国内相比，安全性要强很多。尚宇晨和律師从他们移民开始就一直在合作，房产交易中的律师费是1000多美元。另外，和租房一样，也要跟物业管理委员会打交道，填写50页的表格，你需要联系自己的会计师，出具两年的报税记录，还要出具资产证明，告知买房目的、居住人数、是否有宠物，有宠物的话，要有齐全的宠物检疫证明，以及屋内和公共设施的保险单等等，也是相当麻烦的一件事。但物业委员会一旦通过了你的申请，就会全权保护你作为房东的利益，即使你破产交不了每月1800美元的房屋管理费和税费，任何人都无权将你赶走。尚宇晨说。

在经历了激烈竞价，并提交了各种不厌其烦的表格之后，两个星期内卖方律师会发来购买合同，双方签约，40%的首付款先打进双方律师的公共账户里，等银行贷款审批下来，物业管理委员会审核通过之后，8月份，房屋终于可以正式交割了。

如果是给读大学的孩子买房，考虑的条件要相对单纯一些。如果让孩子在海外读中小学，作为中国的家长一定是要考虑学区因素的。传统的被中国人推高学区房房价的代表当然是在加州，而最新的一个市场则是西雅图。

不只是学区房，西雅图的整个楼市都是美国在近几年异军突起的一个新兴市场。原本的三线海边小城凭借近些年在互联网领域的产业布局，吸引了包括微软、谷歌、亚马逊等高科技巨头进驻，无论是经济活力还是人口规模都有了巨大的增长。2015年，习近平主席访问西雅图，中美签署了高科技合作协议，这给很多中国人创造了在西雅图工作的机会。黄秋子向本刊分析道，西雅图没有州税，当地人的收入已经和纽约这样的一线城市差不多了。这里距离温哥华开车只要两个小时，房价却只有温哥华的1/3。而且这里是距离中国最近的美国城市，甚至包括《北京遇上西雅图》那部电影，也在中国打响了西雅图的知名度。这些因素都导致其成为华人置业的热点，这里绝对是近几年全美房地产涨幅最大的一座城市，有的人买房一年多时间，房子就升值了30%～40%，在美国的任何地方都是不可想象的。

4年前，李璐在西雅图买到了自己心仪的学区房。她买房的过程其实也是修正自己对美国学区房认识的过程。她有亲戚在西雅图定居，帮她介绍了一个华人经纪，最初的想法很简单，就是要买最好的学区。经纪人说，公认的最好学区是贝尔维尤（Bellevue），学区里的几个高中排名都在全美前20名。但经纪人并不建议我买这个学区，这些学校最开始是因为有很多韩国人、日本人和犹太人，所以成绩很好，现在又来了中国的内地人、台湾人和印度人，成绩越发好起来了。他告诉我说，好成绩是靠亚洲人擅长的恶补得来的，学生的课业负担特别重，十一二岁的孩子半夜1点钟才能写完作业，早上6点钟又要起床上学，可是当地人的孩子每天都在参加大量的课外活动，有着很幸福的童年生活。我记得经纪人有句话让我印象极为深刻：如果你希望你的孩子这么辛苦地读书，为什么不留在北京上学呢？

李璐告诉本刊，在跟经纪人交流的过程中，自己的想法慢慢就变了。说实话，贝尔维尤的中国人太多了，但我更愿意居住在白人社区里。而且这一区的房价非常高，开车二三十分钟以外的地方，同样的价钱就能买到两套房子。最终她选择了在西雅图的卫星城柯克兰买房，那里的学区不是最顶尖，但她选择的社区里邻居的受教育程度很高，很多都是波音的工程师，或者是医生。这所房子刚刚挂牌两三天，但一下子就接到了七八个申请表，这里面至少五六个都是华人。李璐当时还在国内工作，眼看着回国的日期快到了，她叮嘱经纪人，无论如何都要帮自己拿下这套房子。经纪人给我想了很多办法。这套房子标价52万美元，我的意向是加到54万美元，但我要贷款，跟全款比没有优势，经纪人建议我在放贷之前，给卖家支付房租，于是我又追加了一个月的房租，并且在申请表上诚恳地介绍了我家的情况，包括我们夫妻的工作背景、孩子的教育情况，希望以此能博得卖家的好感。幸运的是，李璐真的拿到了这套房子。她后来选择去加拿大生活，西雅图的房子一直在出租。现在房价已经涨到了80万美元，卖完第二个月我就租出去了，租金是2500美元，现在涨到了3000美元。

无法照搬的楼市经验

　今年初胡润研究院发布的《2017中国高净值客户海外置业展望》称，截至2016年5月，中国内地总资产千万元以上的高净值人群数量约134万，总资产亿万以上的超高净值人群人数约8.9万，有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要标的，他们平均拥有2.3套海外房产，且拥有4套及以上海外房产的人群占比为15.6%。分散风险是中国高净值人群购置全球房产的最主要原因。但在海外投资买房究竟能赚多少钱？中国买家在悉尼郊区一处待售房产外排队看房

很多人在国内房地产市场上10倍、20倍地赚到了大钱，想当然地以为哪里都涨。到洛杉矶一看，这么好的房子，居然这么便宜，毫不犹豫地就要买，但是美国的税费要比国内高很多，一年涨幅不到10%的话很难赚到钱，但涨幅在10%～20%的房子在美国是很少的。在洛杉矶地产行业有丰富投资经验的孔先生对本刊记者分析道，另一个不能忽视的是维护成本。有些人贪便宜，买带巨大草坪的别墅，但美国人是要每星期打理草坪的，如果你不打理，会被邻居举报。那些房子长期空置的中国富人，需要请人专门来修整草坪，别忘了，在美国人工成本是最高的，即便是请最便宜的墨西哥人，光上门费就是100美元左右，花园比较大的话一个月要花好几百美元。另外还有你的水电、屋顶维修、州税、保险等等，都是需要考虑进去的成本因素，一座100万美元的房子每个月的税和保险大约在3万美元左右。我的一个朋友，在国内资产非常雄厚，几年前在洛杉矶海边买了一套几千万的顶级豪宅，但他们一年来住不了几天，房子长期空置，每年的维护费用也要数万美元，时间长了就变成了一块烫手山芋，想转手出去非常困难，很难找到租客，能买得起豪宅的人又很少，而且卖房还要付6%的佣金。

中国人在国内市场上汲取的经验在美国很难奏效，孔先生同样犯过类似的错误。十几年前，他在北京西四环投资了一套高档住宅，2009年，房价翻了3倍。这在美国是不可想象的，我觉得肯定到头了，于是把北京的房子卖了，在自己当时住的圣地亚哥投资了几个房子。总之我犯的错误就是拿北京和美国来相比，圣地亚哥的房价这几年根本就没有涨，虽然租售比高，但是很难租得出去，最后只好赔钱卖了。可是再看北京，我当初投资的那套房子早已是天价。后来他搬到了加州生活，尽管这里涌入了大量的中国移民和投资者，但他依然不觉得美国房地产市场是可以和中国相类比的。在美国的中国人从总体数量上来说还是少数，洛杉矶价格上涨比较快的都是华人聚居的几个小城市，中国人为了生活便利聚集在一起，美国人慢慢搬走，这里变成了很嘈杂的地方，未来接盘那些房子的也不可能是美国人，只会是新移民。

另一个与国内差异巨大的是房产经纪人的地位。在美国买卖房屋几乎无法绕开经纪人，尤其是对于海外买家，人生地不熟的情况下对经纪人的依赖程度更高，几乎每个采访对象都会提到，买房过程中，经纪人是不可缺少的重要一环。

几年前，张美囡夫妻俩办了美国的投资移民，正式登陆前就开始着手买房。来美国看房前，她在网上联系了一些华人经纪，但总体情况让她并不满意。我跟经纪人说了自己的需求，我没有孩子，不需要学区房。我也不太喜欢华人聚居区，在美国，华人集中的地方多是在火车站或者市中心，都不是特别好的地方，我希望选择一个比较安静的海边白人社区。我觉得自己的想法已经表达得很明白了，但是华人经纪仍然带我看的是华人区的学区房，他们会跟我说，除此之外，他们可以带我去看比弗利山和好莱坞的房子，可是那些地方都是豪宅啊，根本不是我们消费能力范围内的，介于这二者之间的房子去哪里了，他们为什么不给我介绍呢？后来我终于明白了，每个少数族群在美国多多少少都是有局限性的，这些华人经纪所掌握的资源主要集中在华人聚居区，所以看来看去都跳不出这个范围。后来我换了白人经纪，一个非常有经验的老奶奶，她手里掌握的资源就完全不一样，提供的房子确实是我们所需要的，通过她很顺利就买到了心仪的房子。

在中国，房产经纪人除了掌握比较丰富的房源外，在保护买卖双方的利益方面几乎无所作为，能够提供的专业意见几乎没有，因此饱受诟病。于是很多人到了美国依然带着负面情绪去与经纪人接触。西雅图房产经纪人罗平在美国已经生活了30多年，1984年从清华大学毕业后赴美留学，1992年在南加州大学计算机专业获得博士学位，他原本在硅谷做软件工程师，后来又陆续做过咨询和培训的工作，在3年前，决定做一名房产经纪人，因为觉得这个职业能够实现自己想做一些事儿，但不想给别人打工，又不想开公司那么麻烦的愿望。

他告诉本刊，一个职业的房产经纪人并不是只把房子卖出去就够，而是要为买家挑选一个最适合自己的房子。有的中国客户非常强势，因为在中国中介的地位非常低，因此也很提防我们，生怕透露了自己有多少财产。这在中国行得通，因为经纪人无论如何都会劝你说，咬咬牙把房买了吧，但我觉得这非常危险。亚洲人买房喜欢感情用事，有时候出特别高的价钱，过后又要后悔。尽管他们不愿意透露自己的经济能力，但有时你能看出他们想出的价钱是他们承受不起的，有一次我急了，一定要让客户把自己的所有资产拿出来给我看，国内的国外的，恨不能把钢镚儿都数出来给我，我说这怎么行啊，太危险了，你绝对不能花这么多钱买房子。在美国，首付之外手里要留有一年的生活费，以及6～12个月月供的钱。

一个职业的经纪人会有自己明确的界限。张美囡非常感谢帮她买房的那位白人老奶奶。有一次我看中了一栋房子，我的经纪人不明说，但会不断提醒我，你要考虑一下楼梯的问题。那所房子楼梯特别多，一共有四层，我的经纪人说，去厨房要下半层，去厕所要下半层。我们一想，是啊，每天要去那么多次，上下楼梯会很麻烦，最终选择了放弃。其实这所房子非常不错，但挂牌一段时间都没卖出去，想必很多人考虑到了楼梯的问题，经纪人很冷静，能够客观地看待房子的问题，对你做出善意的提醒。在海外买房时，买卖雙方都是可以退到幕后的，尤其是卖方，往往不与客户见面，由经纪人来接受买家提交的offer，但他的权责非常有限，一个有职业操守的卖方经纪只有接受offer的权利，不能给卖家做任何决定，客户试图通过讨好卖方经纪人来实现买房目的应该是没有任何作用的。

海外置业的顺序

在黄秋子看来，尚宇晨买房的经历是一个很标准的国人海外置业路线图。对于第一次在海外买房的人来说，买公寓是个不错的选择，因为公寓管理完善，业主的麻烦很少，地基、屋顶、锅炉都有专人打理。尚宇晨未来也打算在长岛买一幢别墅，像美国人一样，工作日住在城里的公寓里，周末回别墅度假。有了置业经验之后，面对风险的能力增强，买别墅也同时拥有了土地，但业主自己需要处理的问题也大大增加了。更资深的投资人会选择买旧房，自己翻修。黄秋子说，这需要很丰富的经验，既能够判断房子是否有翻修增值的空间，同时又要具备翻修的能力。最高阶的投资是买地。因为熟地很难抢到，中国买家有些会尝试去做生地。做生地的人对区域政策要有很深入的研究，比如一块生地原本的用途是建设公共设施，但有些人能通过周边房子有改造升级的空间，来赌这块地未来会改为商业用途。这是很高级的玩法，往往也会伴着一些内幕消息在里头，是绝大多数人都碰不得的投资方式。黄秋子说。

在加拿大生活近30年的资深投资客房崇用自己的经历告诉海外投资人，买旧房翻新就已经是一件需要有广泛经验和丰富阅历才能够企及的房产投资门类。出国前，房崇是《人民日报》文艺部编辑，1994年，在加拿大有了一点积蓄后买了第一套刚需房，从此开始了自己倒房子的传奇经历。

当时他们全家在汉密尔顿生活，在2月雪最大的时候，看上了后来买的房子。房崇告诉本刊，当时加拿大的房地产市场非常萧条，这栋房子在圣诞节前上市，但整个冬天都没卖出去，当时自己的经验简直太不足了。当地人是极少会在冬天买房的，因为雪盖在屋顶上看不到底下的状况，等雪化之后才发现，屋瓦已经到了该换的年限，窗户木框油漆剥落，需要整体换新。加拿大很多房子都房龄很长，这所房子建于1960年，买了房，必然面临着维修的方方面面。为了省钱，房崇开始自己学着维修，后来又逐渐有了设计的能力，在修房子这件事上乐此不疲，从一个文人彻底变成了一个建筑工、手艺人。

第一次换水龙头时，没有技术基础，很快下面管道爆裂，水流喷涌从厨房一直淋到地下室;为了美化房间，贴上一些过时的墙纸和花边;因为不会拆带水池的下柜，只敢把上半截换成新的，致使橱柜看着不伦不类房崇在第一所房子里的实验导致5年后卖房时房价受到牵连，不升反降。几年之后，他们家的经济状况不断好转，也曾投资过其他的房子，有小型公寓，也有群租房，因为房租便宜，所以打交道的都是当地的底层白人，有拖欠房租的无赖，还有贩毒的瘾君子。安大略省的法律是充分保护房客的，房东要负责打扫房间、倒垃圾、铲雪割草。为了省钱，我们一家三口齐上阵，遇上拖欠房租的房客，房东也占不到多大便宜，从宣判到执行拖得时间很久，最后吃亏的还是我们，甚至还有恶劣的房客不顾一切跟我们作对的，我耗不起，只好选择把房子卖掉。房崇说，靠租房赚钱并不那么容易，他最感兴趣的还是挑选社区里的洼地，改装后出售赚差价。

房崇在20多年的时间里经手了不下20栋房子。他的经验除一部分来自各种痛苦的教训外，绝大多数是在雇人装修时，自己作为监工时刻盯着，从而偷师了手艺。为了省钱，他请了一个性价比高的华人包工头，但这些人都不会英语，他通过帮他们翻译说明书，并与政府检查员打交道，获得了不少装修知识。华人包工头包工不包料，材料需要房崇亲自去市场上采购，他因此熟悉了各种材料，在各大建材商店里可以在百万零件中迅速找到需要的那一个。最初装修时，房崇完全要靠雇人来装修，加起来花费大概有十几万美元，后来逐渐加大了自己动手的比例，到近几年变成了完全由自己设计施工，土木水电全都信手拈来。

房崇原本是开店做生意的，装修房子只是副业，后来生意不景气了，索性关店专心倒腾房子。这些房子里有两栋赔了钱，其他都赚了几万加元不等，算下来家庭的总收入相当于当地中产阶级的中上水平，虽然跟国内通过炒房暴富无法相提并论。

房崇告诉本刊，每一次买房，他都会让经纪人查清这所房子过去的交易历史，以及同一条街上过去几年房子的成交记录。有了这样横向和纵向的比较，就很容易确定房子现在的价值。让我印象最深的是有一所房子在1990年房地产高峰时以23万美元的价格售出，结果1999年我买房时一下子跌到了14万美元，国内很难想象加拿大房价负增长到这种程度，我拿着经纪人给我的表格，在街上逐一核对每座房，看什么样的房子在什么时间卖什么价，这下心里有谱了，我确定眼前确实是一个捡漏的机会，最后以13.5万美元成交。

房崇是北美华人圈里的装修网红，他在博客里记录了自己的装修进展，很多人因此找到他，帮他们买房子或修房子出谋划策。今年2月，国内新移民来的朋友来多伦多买房，请他当参谋。在两次抢房失利后，第三次卖方要价150万美元，朋友在几番竞价之后最后以181万的价格成交。我只对朋友肯定了这个房子好，值得买，但是对这个价格我没有说话。朋友获胜之后感慨，看来房价还得涨，这是根据他国内的经验和中式思维，但是我在海外待时间长了，见过北美市场的冷热轮回，没那么乐观。如果这种购买力主要来自海外，本地的大多数人出局，那涨势能是常态化的吗？尤其是现在外汇管制越来越严，由中国买家主导的疯涨局面不能持久。在4月20日，安大略省政府突然颁布对外国人买房额外征税15%的海外限购令，5月份房价即迅速下跌了6%。关于未来的走势，他认为楼市起伏不會太大，这是一次小的调整，市场会恢复到一个平稳的发展。毕竟加拿大社会安定，移民在增长，刚需仍然在，利率还很低，这些都是有利的因素。