郑州市祥营村城中村改造中村民与其利益相关者关系的协调

摘 要：由于办理房产证的手续复杂，审批的时间也比较长，所以村民都比较担心什么时候能取得房产证。当然，基于老百姓对于城中村改造的利益往往不能全面观察和考虑，而对失地的成本却看得很清楚，这也促使村民会不自觉地产生了一种自我保护的情绪。

关键词：城中村 城中村改造 利益相关者

中图分类号：TU984.114 文献标识码：A

1城中村的形成

城中村是在快速城市化的背景下，在政府制定大量空间扩展政策的条件下形成的。城中村的本质是各种利益相关者不同利益相互关系的联结。在大城市里的外来暂住人群在不断剧增，在居住上向城市提出了廉价出租房的要求。与此同时，被纳入城市发展的城中村，自动从正式市场捕捉到市场需求信号，利用良好的地域优势和低廉的土地成本向外来流动人口提供廉价出租屋，促使了城中村的形成。

2祥营村改造情况

2.1祥营村改造背景

2009年西四环的拓宽工程已拆除近百户住宅，2010年拟开工的科学大道西延工程迁移了上百户村户，并计划完成控制性和修建性的详细规划的编制，以及土地招拍挂手续及其前期的拆迁准备。在2011年计划于年初对整个村庄进行整体拆迁，最终于5月底完成了拆迁。现在该村的城中村改造用地已经征用并转为了国有，在实施征收补偿方案后开展了城中村的改造工作。

2.2祥营村改造内容

2.2.1改造的范围

祥营村改造的范围为北至枫香街、西至须水东路、东至西四环、南至玉兰街。总规划用地里面包含居住用地117.67公顷，公共设施用地10.48公顷，道路广场用地60.48公顷，市政公用设施用地0.57公顷。

2.2.2补偿方案

据调查可知在祥营村改造过程中，主要涉及安置补助和过渡期补助两个方面。现将安置补助的主要内容汇总如下：对现有合法宅基地，长期居住并享受村民待遇的按每宅400平方米予以安置;一家有两个男孩以上的，次子年满18周岁并且都享受村民待遇的，除了400平方米以外，另加400平方米;一家有两个子女以上的，在400平方米基础上，再予以安置150平方米;宅基地持证人有独生子女证的，在400平方米基础上再予以安置60平方米。关于过渡补助的方法主要是按每人每月600元发放的。

2.3村民满意度

祥营村很多村民多年来不再单纯依靠种地创造收入，但由于受到传统思想的影响，认为土地是生存之本，他们大多不愿意失去土地。另外，由于办理房产证的手续复杂，审批的时间也比较长，所以村民都比较担心什么时候能取得房产证。当然，基于老百姓对于城中村改造的利益往往不能全面观察和考虑，而对失地的成本却看得很清楚，这也促使村民会不自觉地产生了一种自我保护的情绪。

3村集体、政府和开放商的利益关系

3.1村集体的利益

村集体的利益在于村民能够得到合理的耕地和宅基地的补偿，获得长期的社会保障，生活环境能有所改善。

3.2政府的利益

政府进行城中村改造是为了提升城市的品位，改善城市的环境和形象。政府在进行改造时为了吸引开发商投资，采取了将土地出让金返还的政策，政府在这里主要是通过协调村集体与开发商的利益，而最终促进城市的发展。祥营村的后期的具体的建设工作是由开发商来完成的，在这里政府做的是拆迁工作。

3.3开发商的利益

开发商的利益诉求很明确，即是通过建设城中村的改造项目来获得利润分成。在祥营村，万科开建祥营小区，目前基本上所有老人都已入住，剩余一些青壮年还在外地打工。万科将在祥营小区的南部和西南方向开发自己的商业楼盘，以供其获得利润收入。

4村民与政府和开发商间利益存在的问题

在安置房分配方面，村民认为开发商在安置房分配时有失公允。另外针对开发商会不会发放房产证和何时发放房产证的问题存在很大担忧。这其中牵涉到政府和开发商的公担的责任和义务问题。

5村民与利益相关者关系的协调

5.1村民与政府的利益协调

政府应建设合理的城市功能布局和公建设施，在安排城中村改造时可抓住城市建设中的大型项目建设的契机，同时带动该地区的发展。在履行城市规划进行城中村改造时，应根据各城中村实际情况分类指导，分别实施，并积极创新工作思路。积极落实村民的身份，完善村民的户籍制度。

5.2村民与开发商的利益协调

开发商应对土地功能分区进行明确界定，促使该改造区域拥有完善的基础设施配套。严格按照城中村安置房的建设标准来建设，实现质量和品质的双重保障，实现公允公平的分配安置房，按照政府规定及时办理产权相关手续。村民应该积极配合开发商的建设工作，为施工工作提供便利。

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